W polskim prawie istnieją dwie formy współwłasności: współwłasność ułamkowa i łączna.


Pierwsza dotyczy sytuacji, gdy każdemu ze współwłaścicieli przypada określony udział w nieruchomości – jest to współwłasność regulowana przepisami kodeksu cywilnego.


Jeśli natomiast chodzi o współwłasność łączną – w takim przypadku nie określa się udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W trakcie trwania współwłasności łącznej nie można żądać podziału majątku wspólnego. Każdy ma prawo do pełnego majątku, ale nie może nim dysponować bez zgody drugiej strony. Krótko mówiąc: zgoda małżeńska buduje, zwłaszcza że małżeństwo to jeden z najbardziej typowych przykładów współwłasności łącznej. Dopiero zniesienie wspólności łącznej, np. poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej, rozwód, separację powoduje powstanie wspólności ułamkowej.


W przypadku współwłasności ułamkowej prawa właściela są znacznie większe. Może on dobrpowolnie rozporządzać swoją częścią nieruchomości, włącznie z wynajmem i sprzedażą – bez zgody współwłaścicieli, a nawet bez ich wiedzy.


Ma też uprawnienie do współdecydowania o rzeczy wspólnej – czyli o całości nieruchomości. Chodzi o czynności dotyczące zarządzania – np. wyboru firmy sprzątającej. Głos współwłaściciela powinien być wart tyle, ile wynosi procentowy odsetek jego udziału, chyba że chodzi o sprawy fundamentalne – takie jak np. sprzedaż nieruchomości. Wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jej nie ma – sprawa trafia do sądu. Oczywiście współwłaściciel ułamkowy ma prawo korzystać z całej rzeczy i pobierać z niej ewentualne przychody (np. z najmu), z tym że w tym przypadku proporcjonalnie.


Zniesienie współwłasności może się dokonać w dwóch trybach: poprzez podpisanie umowy oraz na drodze sądowej. Pierwsza forma jest najprostsza i najszybsza. Wymaga jednak zgody wszystkich współwłaścicieli. Dokonując zniesienia współwłasności pamiętajmy o podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie takie zniesienie może okazać się nieskuteczne, a tym samym nieważne - sąd wieczystoksięgowy nie dokona stosownych zmian w  księdze wieczystej.

Druga forma to zniesienie współwłasności na drodze sądowej. Może o nie wystąpić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości udziałów. Postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się w specjalnym, tzw. nieprocesowym trybie. Oczywiście cały proces znacznie ułatwia zgoda współwłaścicieli. Jeśli jest, całość można zamknąć nawet na jednym posiedzeniu.


Zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać na kilka sposobów.

Poprzez podział fizyczny. Generalnie możliwe są dwa rodzaje podziału: pionowy i poziomy. Ten pierwszy jest do zrealizowania w sytuacji, gdy podział jest możliwy poprzez ścianę budynku i można uzyskać w ten sposób jednakowe i samodzielne części. Podział poziomy to natomiast wyodrębnienie poszczególnych lokali. Należy pamiętać, że – w przypadku podziału fizycznego – mogą być części wspólne, których nie da się podzielić – np. klatka schodowa. To samo dotyczy działki, na której stoi budynek.


Sposobu tego nie stosuje się wtedy, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszyłby jej wartość.


Drugą formą podziału jest przekazania wszystkich udziałów jednemu ze współwłaścicieli. Osoba, która staje się jedynym właścicielem, najczęściej ma „spłacić” pozostałych, tzn. pokryć wartość ich udziałów. Jeśli dokonuje się to na drodze postępowania sądowego, całkowity czas spłaty reszty współwłaścicieli nie może być dłuższy niż 10 lat. Możliwa jest spłata ratalnie


Ostatnia możliwa forma to sprzedaż i podział uzyskanych z tego tytuły środków proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN