Program już ruszył. Obecnie 30 miast w kraju przyłączyło się do projektu, samorządowcy podpisali list intencyjny i przekazali działki. Wg szacunków może na nich powstać około 9 tysięcy mieszkań, jednak plany są znacznie szersze. Rząd zakłada, że do 2030 roku Polska ma zniwelować deficyt mieszkaniowy i „dociągnąć” do europejskiej średniej.

"Wiążemy z programem ogromne nadzieje, ale przede wszystkim mam nadzieję i wierzę w to głęboko, że spełnię oczekiwania Polaków. Że wreszcie polskie rodziny będą mogły mieć pewność, że stać je będzie na posiadanie własnego, taniego mieszkania i że każda polska rodzina będzie miała szansę żeby stać się właścicielem takiego mieszkania. Żeby młodzi ludzie mogli bezpiecznie planować przyszłość" - mówiła premier Beata Szydło podczas inauguracji programu w Katowicach, w styczniu tego roku.

Tanie mieszkanie

Podstawowym założeniem nowej formy pomocowej jest wynajem z opcją dojścia do własności. Państwo wybuduje mieszkania na wynajem dla każdego Polaka. Oferta ma kusić bardzo atrakcyjnym czynszem. Wg przewijających się zapowiedzi, stawki najmu takich nieruchomości mają mieścić się w przedziale 10 – 20 zł/mkw. miesięcznie. - To rzeczywiście znacznie niżej od aktualnej oferty rynkowej. Jeśli więc udałoby się podtrzymać zapowiedzi, produkt mieszkaniowy od państwa byłby konkurencyjny i to nawet w stosunku oferty na małych, lokalnych rynkach najmu, gdzie czynsze są znacznie obniżone w porównaniu do dużych metropolii – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Tanie mieszkania na wynajem mają być dostępne dla wszystkich, jednak rząd przyjmuje pewne kryteria, które będą faworyzowały określone grupy najemców. Tak więc pierwszeństwo będą miały rodziny wielodzietne, które mogą liczyć na dodatkową punktację. Oczywiście pod uwagę będzie brany też dochód na osobę w rodzinie. Chodzi o to, by Mieszkanie Plus trafiało do rodzin bez zdolności kredytowej. Wg ministra infrastruktury, Andrzeja Adamczyka, chodzi nawet o 40 proc. Polaków.

Przypomnijmy, że podobne założenia miał kończący się program Mieszkanie dla Młodych, który poprzez dopłatę do wkładu własnego miał pomagać osobom z niską zdolnością kredytową. Tu jednak założeń nie udało się zrealizować, bowiem największą liczbę beneficjentów MDM ma w tych miastach, gdzie limity cen są wysokie - zbliżone albo nawet przekraczające lokalne średnie cenowe (m.in. Poznań, Gdańsk), co oznacza, że uczestnicy programu kupują mieszkania po prostu w cenach rynkowych. To z kolei świadczy o tym, że strumień pieniędzy wspiera ludzi, którzy i bez niego byliby w stanie kupić własne M.

Tanie budowanie mieszkań

Teraz ma być inaczej. Czy jednak da się wystarczająco tanio budować? Przed startem programu obawy o to wyrażała branża deweloperska. Przypomnijmy, że wg strony rządowej metr kwadratowy takiego mieszkania pod wynajem ma kosztować 2- 3 tys. zł. Czy te zapowiedzi są realne?

Wg ostatniego raportu NBP (za III kw. 2016) koszt budowy metra kwadratowego w mieszkaniowym budynku wielorodzinnym w Warszawie wynosi aktualnie ok. 3200 zł. Na pozostałych głównych rynkach (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań) jest nieco niższy. Tajemnicą taniego budowania od państwa mają być jednak grunty. Mieszkania Plus będą bowiem rosnąć na terenach należących do skarbu państwa – a więc m.in. gruntach PKP, agencji rolnych, wojska, ale także terenach, które w ramach współpracy przekażą samorządy.
- Zapowiedzi dotyczące kosztów budowy są realne, o czym mogą świadczyć choćby ceny mieszkań z rynku pierwotnego w mniejszych miastach, często nie przekraczające, lub nieznacznie przekraczające 3000 zł/ mkw. Rodzi się jednak pytanie, czy uczciwe wobec społeczeństwa jest dotowanie tylko jednej grupy Polaków – osób potrzebujących mieszkanie? Przecież tereny należące do skarbu państwa, są de facto gruntami nas wszystkich. Ich ewentualna sprzedaż komercyjnym inwestorom, zasiliłaby państwową kasę. Po drugie należy pamiętać o tym, że o powodzeniu inwestycji mieszkaniowej w dużej mierze przesądza lokalizacja. Tak więc budowanie w danym miejscu tylko dlatego, że tam jest „darmowy” grunt, nie oznacza inwestycyjnego sukcesu – komentuje Leszek Michniak.

Przeciw ciasnocie, do własności mieszkania

Podstawowym celem nowego programu ma być zniwelowanie deficytu mieszkaniowego u Polaków. O tym, że taki problem rzeczywiście istnieje, nie trzeba nikogo przekonywać. Świadczą o tym liczby. Wg danych Eurostatu w naszym kraju na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Polacy „blado” wypadają też na tle pozostałych Europejczyków, jeśli chodzi o wielkość mieszkań. Niestety żyjemy w ciasnocie.

Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni. Dla porównania: na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Dane Eurostatu wskazują ponadto, że 44 proc. Polaków żyje w przeludnieniu. Wśród państw unijnych gorzej jest tylko w Rumunii i na Węgrzech. Nasze mieszkania mają też mało izb. Średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju na osobę. W najlepszej sytuacji są mieszkańcy Belgii, gdzie na jedną osobę przypada 2,4 pokoju, na Cyprze (2,1) i w Finlandii (2). Polska ex aequo z Bułgarią i Słowacją plasuje się na końcu. Na jednego mieszkańca tych państw przypada jeden pokój w mieszkaniu.

Łyżką miodu w tej beczce dziegciu niech będzie natomiast fakt, że mimo wszystko warunki mieszkaniowe w naszym kraju szybko się poprawiają. Wielkość naszych mieszkań rośnie. W 2005 roku na jednego mieszkańca przypadało 23,2 mkw. W ciągu 10 lat średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na osobę wzrosłą o 16 procent. Prawdziwy skok w jakości i komforcie życia odnotowaliśmy jednak w porównaniu do czasów PRL. W 1970 r. a więc u zarania epoki gierkowskiej, na jednego mieszkańca przypadało zaledwie 13 metrów kwadratowych lokalu. Jeśli odnieść to do dzisiejszych danych, oznacza to wzrost aż o 107 proc.!

Mieszkanie Plus ma w założeniach dawać szansę dojścia do własności. Warunkiem będzie odpowiednio długi wynajem (mówi się o 30 latach), terminowość i brak zaległości w opłatach czynszowych, oraz wybór ścieżki z wykupem, co będzie oznaczało o 20 proc. wyższą stawkę czynszu. Co jednak ważne – ustawodawca przewiduje, że w każdej chwili z opcji dojścia do własności będzie można zrezygnować, a wtedy nadpłacony czynsz ma być zwracany najemcy, lub przeznaczany na kolejne opłaty czynszowe. Odłożone pieniądze mają więc nie przepadać.

Oszczędzanie na mieszkanie

Drugim z filarów rządowego programu mieszkaniowego ma być stymulacja oszczędzania na cele mieszkaniowe. W obecnej sytuacji przede wszystkim chodzi o wkład własny kredytów. Przypomnijmy, że od stycznia trzeba w banku „wylegitymować się” kapitałem na poziomie minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Co prawda na rynku nadal są też kredyty z niższym wymaganym wkładem, ale zazwyczaj wiążą się one z koniecznością zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń – np. wykupu ubezpieczenia od niskiego wkładu. Oznacza to de facto wzrost kosztów kredytowania.

20 – procentowy wkład własny nie bez kozery uważany jest za jeden z najważniejszych czynników, który będzie generować sytuację na rynku mieszkaniowym w tym roku. Od tego jak Polacy poradzą sobie z tym wymogiem zależeć będzie popyt, zwłaszcza przy wygasającym programie MDM.

O jakich pieniądzach mówimy? Przy obecnych transakcyjnych średnich cenowych na głównych rynkach oznacza to konieczność wyłożenia ponad 70 tysięcy złotych w Warszawie, i ponad 60 tysięcy w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Poznań. Obawy są więc jak najbardziej uzasadnione. Takie pieniądze mogą się okazać kwotą zaporową dla bardzo wielu.

Dlatego, w odróżnieniu od kończącego się MDM, rząd tym razem chce dać obywatelom wędkę, zamiast ryby i stymulować oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Ma się do tego przyczynić system kas oszczędnościowo – budowlanych Będą one zakładane przez banki. To tam na Indywidualnym Koncie Mieszkaniowym „statystyczny Kowalski” będzie odkładał na własne M. Warunki są proste – za rzetelne oszczędzanie państwo dopłaci premię. Chodzi o odkładanie przez minimum 5 lat. Środki uzbierane na subkoncie mają być zwolnione z podatku dochodowego od zysków kapitałowych.

Kowalski nie może jednak liczyć, że premię dostanie - niezależnie jak spożytkuje pieniądze. Jeśli środki nie zostaną wydane na cele mieszkaniowe (wkład własny, budowa, remont), premia będzie musiała być zwrócona. Jej wysokości jeszcze nie znamy. Ustawa ma wejść w życie w tym roku, a cały system zacznie działać rok później. Z dotychczasowych zapowiedzi Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa wynika jednak, że oszczędzający nie mają co liczyć na kokosy. Państwowa premia za pięcioletnie oszczędzanie nie będzie większa niż 2000 zł. Państwo dopłaci 5 proc. do kwoty maksymalnie 8 tys. zł rocznie – a więc roczna premia wyniesie maks. 400 zł. Do należy doliczyć oprocentowanie z banku, który prowadzi subkonto. Są to jednak tylko luźne deklaracje. Na ostateczny projekt trzeba jeszcze poczekać. Strona rządowa zakłada m.in. możliwość uzależnienia wysokości premii m.in. od wielkości rodziny.
Choć zapowiadana kwota premii za oszczędzanie nie jest wysoka, to na tle aktualnego oprocentowania lokat bankowych wypada bardzo korzystnie. Obecnie bowiem niemożliwe jest uzyskanie efektywnego 5 proc. oprocentowania lokaty rocznej w bankach. Przeciętna efektywna wysokość odsetek w przypadku lokaty długoterminowej (z uwzględnieniem kapitalizacji) wynosi aktualnie nie więcej niż 2,5 proc. rocznie.

- Na pewno ogólny kierunek jest dobry i mogę powiedzieć uczciwie, że system kas oszczędnościowych na wkład własny to dobra zmiana. Od dawna zresztą postulowana przez branżę deweloperską, a także pośredników na rynku mieszkaniowym. Warto zaznaczyć, że podobne systemy funkcjonują w wielu krajach Europy Zachodniej – m.in. w Niemczech, ale też na sąsiedniej Słowacji. - komentuje Leszek Michniak, prezes WGN. - Problemem może być jednak fakt, że przy kończącym się MDM, a rosnącym wkładzie własnym rynek mieszkań może odczuć spowolnienie i spadek popytu, zanim obywatele „dorobią się” kapitału potrzebnego do kupna mieszkania – dodaje.

Spowolnienie w deweloperce mieszkaniowej?

Choć ogólny kierunek zmian proponowanych przez rządzących spotyka się raczej z akceptacją i odpowiada na zapotrzebowanie społeczne, wywołuje on również sporo obaw o konsekwencje dla rynku mieszkaniowego, branży deweloperskiej i rynku najmu. Czy przedsiębiorcy zdołają sprostać konkurencji ze strony państwa? Czy w miastach zabraknie atrakcyjnych terenów inwestycyjnych? Przypomnijmy, że do tej pory dosyć dynamicznie rozwija się współpraca deweloperów z państwem. Przykładem może być deweloperska spółka PKP, Xcity Development, która z powodzeniem wraz z firmami deweloperskimi, realizuje projekty komercyjne. Współpraca zazwyczaj polega na przekazaniu gruntu. W zamian za to inwestor realizuje projekty o charakterze komercyjno – komunikacyjnym, m.in. popularne obecnie galerie handlowe łączone z dworcami.

Największe obawy budzi jednak stopniowe wygaszanie MDM. Nowa forma wsparcia oparta jest na zupełnie innej filozofii i nie stymuluje w sposób bezpośredni popytu. Jak już zostało to powiedziane – zanim kasy oszczędnościowo – budowlane zaczną przynosić efekty, minie kilka lat. Tymczasem Mieszkanie dla Młodych, które w dużej mierze kreowało obecny popyt na mieszkania, jest już na ostatniej prostej. Pieniądze z puli na ten rok skończyły się zaledwie po kilku tygodniach stycznia. Zapewne w ciągu kilku miesięcy nie będzie już połowy środków zarezerwowanych na rok przyszły – ostatni funkcjonowania programu.

Wszystko to budzi uzasadnione obawy. Klient rynku mieszkaniowego nie dostanie środków na wkład własny, a ten znacznie wzrósł. Tymczasem rozpędzone firmy deweloperskie dostarczają na rynek rekordową podaż lokali. Do sprzedaży trafiło około 60 tys. mieszkań. To kolejny rekord. Od kilku lat rynek pierwotny pobija rekordy zarówno po stronie popytu jak i podaży. Trwają „żniwa” w mieszkaniówce, w dużej mierze generowane przez MDM. Czy teraz przyszedł czas na ostre hamowanie?

- Wiele zależy od tego, jak Polacy poradzą sobie z rosnącym wkładem i brakiem dopłat. Sądzę, że stopniowo popularność może zyskiwać rynek wtórny. Mieszkania są tam znacznie tańsze, co oznacza konieczność wyłożenia mniejszych pieniędzy na wkład własny – komentuje Leszek Michniak z MDM.

Uderzenie w rynek najmu mieszkań?

Obawy mogą mieć także przedsiębiorcy i właściciele mieszkań pod wynajem. Jeśli udałoby się utrzymać stawki proponowane przez rząd, oznaczałoby to, że oferta będzie bardzo konkurencyjna. Oczywiście wiele zależy od skali projektu. Dotychczas zapowiadana liczba 9 tysięcy mieszkań nie wpłynie na rynek, zwłaszcza wiodących metropolii. Jeśli jednak podaż lokali będzie duża i szybko rosnąca, niewykluczone, że wynajmujący będą musieli ceną walczyć z państwową ofertą. Wg Leszka Michniaka na dziś taki problem mogą mieć właściciele mieszkań na wynajem w małych miastach, gdzie rynek jest bardzo mały.

- W takich lokalizacjach nawet postawienie jednego bloku w ramach Mieszkania Plus może wyeliminować z rynku kilku, czy kilkunastu właścicieli lokali pod wynajem, albo zmusić ich do obniżki cen. Oferta państwowa będzie bowiem bardzo atrakcyjna cenowo – tłumaczy Leszek Michniak.

Jak kształtuje się wysokość czynszów najmu w polskich miastach? Oczywiście najdroższym rynkiem jest stolica. Metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania kosztuje tu średnio około 45 zł miesięcznie. Wynajem 50 metrów kwadratowych oznacza więc wydatek ponad 2000 zł. Do najdroższych rynków należą też Wrocław, Gdańsk, Kraków i Poznań – w tych wiodących aglomeracjach kraju czynsze kształtują się w przedziale 30 – 35 zł/ mkw. Przyjmując nawet, że czynsze państwowych mieszkań będą się mieścić w proponowanych górnych stawkach, a więc około 20 zł/mkw./mies., to i tak będą o blisko połowę niższe od czynszów rynkowych Taka oferta z pewnością przyciągnie chętnych, jednak rynki wielkomiejskie są zbyt duże, by „poczuły” państwową konkurencję, zwłaszcza że z zapowiedzi rządowej wynika, że państwo stawia na budowę tanich mieszkań przede wszystkim na prowincji – tam gdzie deweloperzy budują mało, albo w ogóle. Z danych ofertowych WGN wynika, że czynsze najmu w małych i średnich miastach zazwyczaj oscylują w przedziale 20 – 25 zł/ mkw. Przykładowo: w Wałbrzychu (objętym programem Mieszkanie Plus), średnie stawki najmu wynoszą obecnie około 23 – 25 zł/ mkw.

Ale to już było....

Na lokalnych rynkach tanie państwowe mieszkania mogą więc stanowić silną konkurencję dla wynajmujących. Czy tak będzie? Wiele zależy od tego, na ile uda się spełnić deklaracje. Warto przypomnieć, że podobny program mieszkań na wynajem już ruszył w czasach rządów PO – PSL. Działa tzw. Fundusz Mieszkań na Wynajem. W ofercie Funduszu są mieszkania zlokalizowane w największych miastach Polski. Gdy cały program startował, również pojawiały się zapowiedzi, że państwowe budownictwo powalczy o klienta wysokością czynszów. Te miały być nawet o 20 proc. niższe od rynkowych. Niestety praktyka okazała się inna. Stawki najmu lokali funduszu nie odbiegają wysokością od czynszów proponowanych na rynku, a często są nawet wyższe. Czy i tak będzie w przypadku Mieszkania Plus?

- Poczekamy na efekty. Na pewno proponowany kierunek zmian ma wiele pozytywnych elementów, jednak diabeł tkwi w szczegółach – kwituje Leszek Michniak.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN