Firmy będące właścicielami dużych obiektów – np. biurowców sprzedają je, jednocześnie wynajmując. Czasem postępują tak samorządy, czy inne instytucje publiczne. Urzędy przestają być właścicielami budynków,  jednocześnie nie zmieniając swoich siedzib. W przypadku przedsiębiorstw najem zwrotny po prostu poprawia wyniki finansowe. Przykładów jego zastosowania moglibyśmy podać mnóstwo.  We Wrocławiu gmina w 2012 sprzedała np. część budynków urzędu miejskiego bankowi PKO BP wynajmując jednocześnie obiekty na 10 lat, z prawem odkupu po tym terminie. Krakowska gmina swego czasu kupiła stadion Wisły, by następnie wynajmować go klubowi .Możliwe są też oferty najmu zwrotnego znacznie mniejszych obiektów. Np. w Wielkiej Brytanii Firma Capstone Investments oferuje małe magazyny do kupienia, z późniejszym wynajmem. Firma gwarantuje od 8 do 12 proc. zwrotu rocznie. 

Czym jest najem zwrotny? Jak sama angielska nazwa wskazuje jest to równoczesne przeprowadzenie dwóch transakcji, czyli sprzedaży i wynajmu.


W ten sposób sprzedający zyskuje przede wszystkim kapitał, dotychczas zamrożony w nieruchomości. Może go spożytkować np. na cele inwestycyjne – rozwój firmy, kupno innej nieruchomości itp. Jednocześnie stając się najemcą nadal może z obiektu korzystać, nie musi więc np. szukać nowej siedziby, organizować przeprowadzki itp. Jest ciągle w miejscu, które z jakichś powodów (np. bardzo dobra lokalizacja, wygoda) mu odpowiada. Jednocześnie nie jest już właścicielem tej nieruchomości, więc nie ponosi kosztów związanych z zarządzaniem nią, także w zakresie poważniejszych napraw i remontów, które wykraczają poza zwykłe użytkowanie. Forma najmu jest zdecydowanie bardziej elastyczna niż własność Można ją luźniej dostosować do aktualnych potrzeb firmy – np. metraż wynajmowanego obiektu itp. Generalnie - dla sprzedającego i najemcy w jednym układ sell and lease back oznacza de facto zapewnienie sobie finansowania bliskiego kredytowi bankowemu, ale o tyle atrakcyjniejszego, że pozbawionego szeregu formalności, tańszego i łatwiejszego do uzyskania. Ponadto – czynsze najmu płacone na mocy podpisanego kontraktu można zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodu.

Zyskuje też nabywca takiej nieruchomości. Oczywiście staje się jej właścicielem, ale dzięki umowie najmu (na rynku nieruchomości komercyjnych często wieloletniej) automatycznie ma też zapewnione, że lokal będzie na siebie „pracował”. Dodatkowo obie strony zawierając taki kontrakt mogą zagwarantować sobie szereg innych udogodnień. Np. dotychczasowy właściciel może wynegocjować prawo pierwokupu, prawo odkupu itp.


Jak przeprowadzić najem zwrotny od strony formalnej? Jest to transakcja nieuregulowana w polskim prawie. W praktyce więc mamy do czynienia po prostu z dwoma umowami: sprzedaży i najmu. Oczywiście decydując się na takie rozwiązanie należy skalkulować jego opłacalność. Wysokość czynszu najmu na pewno pozostaje ważnym elementem negocjacyjnym i będzie uzależniona od ceny nieruchomości, okresu wynajmu itp.


Jak już wspomnieliśmy – choć najem zwrotny kojarzy się głównie z rynkiem komercyjnym, równie dobrze może funkcjonować na rynku mieszkań. Przykładem jest choćby coraz popularniejszy segment condo i aparthoteli, czyli obiektów noclegowych. Inwestor kupuje od dewelopera apartament, jednocześnie wynajmując mu go. Deweloper w takim układzie staje się najemcą i operatorem w jednym. Zyskując prawo podnajmu, dba by obiekt miał obłożenie. Natomiast nabywca ma zapewniony określony zwrot rocznie przez określony czas.


Najem zwrotny może być jednak zastosowany również w „zwykłym”, nieinwestycyjnym obrocie mieszkaniowym – po prostu jako alternatywa dla kredytu bankowego. Pozwala zminimalizować koszty kredytowania. Uzyskujemy kapitał, który może w całości albo w większości pokryć koszt zakupu nowej nieruchomości, jednocześnie nie musimy się martwić o miejsce zamieszkania do momentu kupna i przeprowadzki. Najem zwrotny może być więc idealnym rozwiązaniem jeśli np. brak nam wymaganych środków na wkład własny, który – przypomnijmy – wynosi dziś 20 proc. (ewentualnie mniej ale z dodatkowymi zabezpieczeniami).

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN