Z takiego scenariusza zdają sobie sprawę deweloperzy. Wiele wskazuje na to, że w tym roku padnie kolejny rekord jeśli chodzi o sprzedaż i podaż nowych mieszkań. Do końca października firmy deweloperskie oddały do użytku 60 tysięcy mieszkań, a więc aż o ponad 26 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku wcześniejszego. Mimo to branża deweloperska bierze pod uwagę zbliżający się końca hossy. Stąd widoczne jest wyhamowywanie nowych inwestycji. Do końca października 2016 rozpoczęli budowę 71 tys. mieszkań, co stanowi tylko o nieco ponad 1 proc. więcej niż rok wcześniej. Rok temu dynamika wzrostu liczby nowych lokali w budowie względem roku 2014 wynosiła blisko 20 proc. Tak samo ma się rzecz z pozwoleniami na budowę. Firmy dostały pozwolenia na budowę 86253 mieszkań, tj. o 8,1% więcej niż przed rokiem (kiedy notowano wzrost o 23,0%).

W przyszłym roku w popyt może uderzyć przede wszystkim wzrost wkładu własnego kredytów – do 20 proc., a także szybkie kończenie się środków z MDM. Drugiej puli pieniędzy na 2017 (pierwsza została już wykorzystana w tym roku) prawdopodobnie starczy tylko do wiosny.

Ile zarabia deweloper?

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w stolicy marża deweloperska wynosi niecałe 2 tysiące złotych, co stanowi około 23 proc. Należy pamiętać, że marża nie oznacza „czystego zysku”. Z tych pieniędzy utrzymuje się także firma.

Ktoś oczywiście może powiedzieć, że ponad 20 procent to dużo, ale czasy naprawdę wysokich marż w branży deweloperskiej należą już do przeszłości. W okresie wysokiej koniunktury i bańki cenowej na rynku nieruchomości z lat 2006 – 2008 marże sięgały nawet 50 proc. Dziś o takiej sytuacji nie ma mowy.

Wykres 1 z raportu NBP za III kw. 2016 – szacunkowa struktura ceny mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie
 
 

Przegląd obecnych „składników” ceny metra kwadratowego na wiodących rynkach (na podstawie danych raportu NBP) prowadzi do wniosku, że najniższe marże dotyczą deweloperów w Poznaniu i Łodzi – w granicach 1000 – 1300 zł. W przypadku Krakowa, Wrocławia i Gdańska są natomiast zbliżone do stołecznych, czyli mieszczą się w przedziale 1500 – 1800 zł. 

Wykres 2 – przeciętny koszt budowy budynku mieszkalnego (dane NBP)

Spośród składników ceny metra kwadratowego najwięcej pochłaniają koszty budowy. Ile? W Warszawie jest to 3100 zł. Średnia w skali kraju wynosi natomiast 2800 zł. Oprócz kosztów budowlanych deweloperzy muszą doliczyć także koszty gruntu (w stolicy około 1500 zł), czyli około 20 proc. Pozostałe koszty, takie jak projekt budowlany, koszty uzyskania kredytu, koszty ogólne – są już mniejsze.

Niezależnie od deweloperskiej marży tanie budowanie jest możliwe pod warunkiem, że koszty ziemi są niskie. Pod tym względem spośród wiodących miast najlepiej wypada Łódź, gdzie cena ziemi w cenie metra kwadratowego kształtuje się na poziomie około 700 zł. W Gdańsku, Poznani i Krakowie wynosi ona około 1000 zł, a we Wrocławiu 1200.

Jak już wspomnieliśmy, marże deweloperskie na poziomie 20 – 25 proc. nie należą do najwyższych. Dzieje się tak m.in. dlatego, że ceny mieszkań w naszym kraju rosną bardzo powoli. Wg Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN