Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej. Chodzi więc o kwotę transakcji oraz ostateczny termin jej realizacji. Nabywca zyskuje gwarancję, że sprzedający nie wycofa się oraz nie sprzeda nieruchomości komuś innemu, z kolei sprzedający ma pewność, że rzeczywiście mieszkanie sprzeda.

W praktyce obrotu na rynku wtórnym przyjmuje się, że podpisując umowę przedwstępną kupujący przekazuje sprzedawcy 10 proc. ceny nieruchomości. Czas realizacji umowy właściwej określa się zazwyczaj na trzy miesiące. Warto wiedzieć, że kwota przekazywana zbywcy, nie powinna być zbyt duża. Jeśli np. sięga ona ceny zakupu całej nieruchomości, może być to potraktowane jako próba obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku. Może to też komplikować sytuację w przypadku późniejszych roszczeń. Jeśli np. zadatek jest bardzo wysoki sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa. Co ważne – jeśli w umowie strony nie określą w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek.

Umowę przedwstępną możemy zawrzeć w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej lub aktu notarialnego. Ta druga oczywiście jest bezpieczniejsza. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy cywilnoprawnej zakres roszczenia ogranicza się do zwrotu zadatku, powiększonego o jego równowartość. Gdy umowa ma formę notarialną druga strona może domagać się na drodze sądowej jej realizacji. Np. na rynku pierwotnym - dokończenia budowy, przeniesienia prawa własności itp. Jeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.

Co do samej kwoty – oczywiście bardzo ważne jest, by prawidłowo ją zdefiniować. Jeśli tego nie zrobimy, w myśl zapisów kodeksu cywilnego i tak zostanie uznana za zadatek, natomiast należy unikać pojęcia zaliczka, bowiem między zadatkiem a zaliczką istnieją spore różnice.

Z punktu widzenia zbywcy (ale także kupującego) pożądaną formułą jest formuła zadatku, która pełnić ma funkcje zabezpieczająco – odszkodowawcze. Oznacza to, że jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy, sprzedający ma prawo zachować zadatek dla siebie. Jeśli jednak to sprzedający się wycofa, wtedy musi zwrócić zadatek powiększony o jego równowartość.

Zupełnie inaczej ma się rzecz z zaliczką. Ta, jeśli nie dojdzie do transakcji – nie ważne z czyjej winy – podlega zwrotowi. Taki stan rzeczy jest oczywiście bardziej na niekorzyść zbywcy, bowiem kupujący nie traci nic, sprzedający traci natomiast swój czas i nie zyskuje żadnej rekompensaty.

W sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie za porozumieniem obu stron, wtedy oczywiście zadatek jest (bez powiększenia) oddawany nabywcy.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN