Katowicki wtórny rynek mieszkaniowy cechuje duża dostępność popularnych obecnie mieszkań w budownictwie zabytkowym – typu kamienica. Za zabytkową uznaje się też coraz częściej typową dla Śląska zabudowę typu familok, czyli budynków wielorodzinnych przeznaczonych dla pracowników przemysłu ciężkiego. Osiedla pracownicze składające się z pierzei kamienic tego typu realizowane były najczęściej na przełomie XIX i XX wieku. Obecnie coraz częściej – także w Katowicach wpisuje się je do rejestru zabytków.

Inna cecha Katowic to bardzo słabo rozwinięty rynek luksusu – mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów. Projektów tego typu realizowanych na rynku pierwotnym jest mało, a ceny znacznie niższe od tych spotykanych na najbardziej rozwiniętych rynkach premium: w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu.

Natomiast zaleta stolicy Śląska to duża dostępność nieruchomości z finansowaniem MDM. Nie ma praktycznie żadnego problem, by kupić takie mieszkanie nawet w ścisłym centrum miasta. Limity są na poziomie cen średnich na rynku pierwotnym (obecnie wynosi 4867 zł – na poziomie średniej cenowej) a rynku wtórnym jest to nawet wyżej. Limit MDM wynosi 3980 zł, podczas gdy średnie ceny wg NBP – 3500 zł.

Oznacza to, że ogromna większość oferty jest dostępna z państwowymi dopłatami. Jednak o pewnej słabości popytu może świadczyć fakt, że mimo iż limit na rynku wtórnym jest powyżej średnich cen, te nie rosną. Z danych NBP wynika, że stabilizacja na poziomie 3500 zł/ mkw. trwa od około dwóch lat.

Cenowo Katowice wypadają bardzo korzystnie na tle innych ośrodków podobnej wielkości. Wg NBP w II kw. 2016 średnie ceny na rynku pierwotnym w Katowicach wynosiły 4800 zł/ mkw., natomiast na rynku wtórnym było to 3500 zł. Mieszkania używane w Katowicach są aż o ponad 50 proc. tańsze od tych w Warszawie (7177/ mkw.). Różnica na poziomie około 2000 zł za metr odnosi się też do cen w Krakowie (5780 zł), Wrocławiu (5200 zł/mkw.) czy Gdańsku (5500 zł).

Z ofert WGN wynika ponadto słabe rozwarstwienie cenowe w danych lokalizacjach, co oznacza że mieszkania w stawkach średnich można kupić nawet w centrum. Przykładowo: cena lokalu w odnowionej kamienicy w centrum miasta, na Śródmieściu niedaleko Urzędu Wojewódzkiego wynosi około 3700 zł/ mkw., czyli nieznacznie tylko wyżej od stawek przeciętnych. Warto zaznaczyć, że bez większego problemu uda się znaleźć mieszkania o cenach znacznie obniżonych. W takich lokalizacjach jak Wełnowiec, Józefowiec czy Murcki oferty zaczynają się od około 2000 zł od metra, a przeciętne ceny mieszczą w przedziale 2800 – 3300 zł za metr na rynku wtórnym.

Mieszkania nowe są nieco droższe, ale i tu różnica cen w porównaniu do krajowej czołówki jest bardzo duża. Wg NBP średnie stawki dla Katowic na rynku pierwotnym wynoszą niecałe 4900 zł, co stanowi cenę o 1400 zł za metr mniejszą niż przeciętna w Krakowie i o 2600 zł niżej niż w Warszawie.

Nowe lokale w śląskiej stolicy można kupić już od niecałych 4000 zł/ mkw. (Ligota – Panewniki), natomiast przeciętne ceny rzeczywiście mieszczą się w przedziale wskazanym przez NBP, a więc około 4600 – 5000 zł. Za tyle są dostępne mieszkania m.in. w lokalizacjach Brynów czy Ochojec.

Warto zaznaczyć, że przełożenia na ceny najwyraźniej nie ma fakt, że aglomeracja katowicka stanowi jeden z największych rynków kredytów mieszkaniowych w naszym kraju. Wg Amron – Sarfin (raport z II kw. 2016) jeśli chodzi o wartość nowo udzielonych kredytów, 8 proc. udziału w całej puli przypadało właśnie na aglomerację katowicką, co stanowi drugi wynik po Warszawie, gdzie przyznano ponad 40 proc. z całej puli kredytowej.

 

 

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN