Koniec MDM budzi poważne obawy o kondycję rynku mieszkaniowego. Program dopłat do wkładu własnego jest bowiem jednym z podstawowych motorów popytu. Widać to m.in. po strukturze cenowej mieszkań na rynku pierwotnym. Spory odsetek realizowany jest z myślą o MDM, stąd też ceny są dostosowane do limitów programu. Tam gdzie limity kształtują się powyżej lokalnych średnich cenowych, tam ogólny poziom cen rośnie.

Deweloperzy zdają sobie sprawę, że choć popyt jest duży, to jak na siłę stymulantów obecnych w gospodarce (m.in. rekordowo niskie stopy procentowe) wcale nie jest on bardzo stabilny. Dlatego też próbują dostosować ofertę do zapotrzebowania rynkowego. Równowaga popytu i podaży sprawia, że ceny szybko nie rosną.

Rodzi się pytanie – co po MDM? Nowe formy pomocowe na rynku mieszkaniowym, proponowane przez obecny rząd nie wspierają bezpośrednio sprzedaży mieszkań, są oparte na zupełnie innej filozofii (budowa tanich czynszówek na wynajem, wsparcie oszczędzania na cele mieszkaniowe), co może przynieść efekty dopiero za kilka lat. Na rynku mieszkaniowym pojawi się więc „dziura” związana z końcem MDM. Jeśli dodać do tego, rysującą się w perspektywie podwyżkę stóp procentowych oraz wymogów kredytowych, obawa o przyszły popyt jest uzasadniona.

Na razie jednak tego nie widać. Mimo znaczącego spadku liczby wniosków w MDM, sprzedaż spadła tylko nieznacznie. Tak wynika z ostatniego raportu REAS za III kw. 2016. Choć liczba wniosków o dopłaty w MdM zmalała o blisko 60% kwartał do kwartału, to deweloperzy w największych 6 miastach sprzedali tylko o 6 proc. mieszań mniej. Tak więc efekt kończących się środków w MDM zdaje się nie oddziaływać istotnie na popyt na mieszkania. Co więcej – jeśli taki wynik utrzyma się w obecnym kwartale – deweloperzy pobiją roczny rekord sprzedaży.



Czy to oznacza, że obawy o negatywny wpływ końca MDM na popyt mieszkaniowy są nieuzasadnione? Niekoniecznie. Prawdopodobnie realne odbicie braku MDM poznamy dopiero w kolejnych kwartałach. Należy pamiętać, że do marca były przyjmowane wnioski jeszcze o wypłaty na 2016, więc na pewno przynajmniej część inwestycji kupowanych w III kw. Była finansowana także z tych pieniędzy.

Kolejne miesiące, w tym wyniki obecnego kwartału, pokażą na ile wysychające źródełko środków MDM uderzy w popyt na mieszkania. Działanie deweloperów zdaje się świadczyć o tym, że po dwóch latach koniunktury zdają sobie sprawę o zbliżającym się końcu bardzo dobrej passy. Zwalniają tempo inwestycji. W największych miastach badanych przez REAS po rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań w II kwartale, wprowadzili do sprzedaży o 20% mniej, czyli 14,2 tys. lokali.
Ewentualny negatywny wpływ końca MDM będzie widoczny szczególnie w tych miastach, gdzie liczba mieszkań spełniających kryteria programu jest duża. Wg Amron Sarfin do takich ośrodków zaliczają się przede wszystkim: Łódź (ponad 70 proc. lokali spełnia wymogi cenowe), Poznań (ponad 50 proc.) i Gdańsk (ponad 50 proc.). Najmniejsze szanse na skorzystanie z pomocy państwa w nabyciu mieszkania mają potencjalni nabywcy mieszkań zlokalizowanych w Krakowie i Warszawie, gdzie tylko 17% ogólnej liczby transakcji zawartych na rynku pierwotnym.

Od początku funkcjonowania programu, czyli w okresie od 1 stycznia 2014 roku do połowy tego roku, z pomocy państwa skorzystało 66 081 beneficjentów. Łączna kwota podpisanych umów kredytowych w ramach MDM wyniosła 11,5 mld zł, a suma dofinansowania wkładu własnego – ponad 1 648,17 mln zł.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN