Przed pytaniem – kupić czy wynajmować - staje każdy przedsiębiorca, który potrzebuje lokalu do prowadzenia działalności. Oczywiście kupno wiąże się z koniecznością wyłożenia znacznej sumy, która mogłaby być wykorzystana na rozwój firmy. Nie każdy ma taki kapitał, nie każdy chce się zadłużać w tym celu.

Zakup atrakcyjnie położonego lokalu handlowego, wielkości 100 mkw. to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. Jeśli lokal mieści się w dużym mieście, zwłaszcza w centrum, ceny mogą być naprawdę bardzo wysokie. Kilka przykładów z ofert WGN: za 300 metrowy lokal gastronomiczny na wrocławskim Rynku trzeba zapłacić aż 8,3 mln zł. W tym wypadku cena metra przekracza 20 tysięcy. Inny przykład z Wrocławia to lokal na Śródmieściu, dosyć blisko Rynku ze stawką powyżej 13 tys. za metr. 150 mkw. lokalu gastronomicznego w miejscowości turystycznej Pobierowo nad Bałtykiem ma cenę ofertową wynoszącą blisko 2 mln zł. Jeśli ktoś chce zainwestować w lokal na promenadzie w Międzyzdrojach, za 450 metrów zapłaci 4,5 mln.

Powyższe przykłady dotyczą oczywiście najlepszych lokalizacji, jednak niezależnie od tego kupno lokalu użytkowego to spory wydatek. Drogie są zwłaszcza lokale z zapleczem gastronomicznym i wykorzystywane pod handel, o ile wyróżnia je dobra ekspozycja i świetne położenie.


Rentowny wynajem

Mimo wysokich kosztów kupno lokalu na własność może być dobrym posunięciem. Dlaczego? Przede wszystkim ze względu na wysokie stopy zwrotu z wynajmu takich pomieszczeń – wyższe niż w przypadku wynajmu mieszkań. Rentowność najmu lokali mieszkalnych szacuje się obecnie na około 4,5 – 5 proc., tymczasem dla rynku lokali użytkowych jest to przeciętnie około 8 do 10 proc. Tak więc o 100 proc. więcej.
Do zalet kupna nieruchomości na własność zalicza się też możliwość przeprowadzenia operacji najmu zwrotnego (sale and lease back), która pozwala sprzedać nieruchomość, a więc uwolnić tkwiący w niej kapitał i jednocześnie nadal z niej korzystać wynajmując.

Ile można zarobić wynajmując lokal? Różnice w wysokości miesięcznych czynszów za mieszkania a stawek za lokale użytkowe są wysokie. Przeciętne stawki najmu mieszkań w takich miastach jak Wrocław czy Kraków wynoszą około 30 – 35 zł za metr miesięcznie. W Warszawie jest to 45 – 50 zł. Oznacza to, że przeciętny miesięczny czynsz za 50 - metrowe mieszkanie wyniesie od 1500 do 2500 zł.

Dla porównania – ofertowa stawka najmu lokalu handlowego o powierzchni 57 mkw. na Starym Mieście w Krakowie wynosi 8500 zł. Za 28 – metrowy lokal gastronomiczny w ścisłym centrum Szczecina trzeba płacić 3500 zł miesięcznie. Tu stawka najmu wynosi 125 zł za metr.

Oczywiście podane przykłady znów dotyczą bardzo dobrych lokalizacji, ale nawet w przypadku tych mniej atrakcyjnych czynsze najmu niejednokrotnie okazują się wysokie. Dla przykładu – 4000 zł to miesięczny czynsz najmu 75 mkw. w Bielanach Wrocławskich. Stawka wynosi 55 zł za metr.

Dobra lokalizacja i ekspozycja

By zarabiać na wynajmie lokalu użytkowego trzeba umiejętnie go wybrać. Lokalizacja to sprawa kluczowa. Chodzi o miejsce w którym albo każdego dnia przewija się masa ludzi (centra, deptaki, ulice handlowe itp.) albo takie, gdzie nie ma żadnej konkurencji w okolicy (np. lokale użytkowe na nowych osiedlach deweloperskich). Jeśli celujemy w lokal z przeznaczeniem pod biuro, dobrym wyjściem może być np. reprezentacyjna, odremontowana kamienica.
Lokal pod handel czy gastronomię powinien być dobrze wyeksponowany. Liczą się duże przeszklenia od strony ulicy, możliwość zagospodarowania przestrzeni przed lokalem (np. na ogródek letni), umiejscowienie na parterze. Zaletą nie do przecenienia jest też wyposażenie w urządzenia dla lokali pod gastronomię, czy potwierdzona rentowność.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN