Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w Polsce dopiero od 1994 roku - na mocy ustawy o własności lokali. Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku. Inaczej niż w spółdzielni, nie trzeba się do niej zapisywać i płacić wpisowego, po prostu się do niej należy. Wszystkie decyzje we wspólnotach podejmowane są przez mieszkańców na zebraniach wspólnotowych, ale nie każdy głos jest równy. O jego sile decyduje wielkość udziału w części wspólnej (co jest uzasadnione tym, że ten kto ma więcej udziałów, ten więcej też płaci). Wspólnota poprzez decyzje swoich członków bezpośrednio wybiera zarządcę, plan finansowy itp. Tak więc – inaczej niż w przypadku spółdzielni – pojedyncza osoba ma większy wpływ na działanie wspólnoty. Wynika to także z faktu, że są to formy organizacji po prostu mniejsze, zazwyczaj składające się z kilkunastu, kilkudziesięciu mieszkań.

Spółdzielnie mieszkaniowe to pozostałość po PRL, kiedy taka forma organizacji mieszkalnictwa była bardzo popularna. Stąd prawdopodobnie bierze się czarna legenda spółdzielni, która jednak nie zawsze ma wiele wspólnego z rzeczywistością. Choć niezaprzeczalną prawdą jest, że spółdzielnie to organizacje znacznie większe i mocniej zbiurokratyzowane niż wspólnoty. Spółdzielnie są podmiotami o charakterze gospodarczym, mogą więc inwestować i często to robią – np. budując mieszkania. W Polsce działa około 3500 spółdzielni.

By zostać spółdzielcą nie wystarczy mieć mieszkanie w jej budynku. Do spółdzielni trzeba się zapisać i wnieść stosowną opłatę (nie ma takiego czegoś we wspólnotach). W spółdzielniach mieszkaniowych każdy z jej członków ma tak samo ważny głos, co różni je od wspólnot, gdzie o wadze głosu decyduje wielkość udziałów. Inaczej jednak niż we wspólnotach, członkowie spółdzielni nie mają bezpośredniego wpływu na wybór zarządu i jego decyzje. Zarząd wybiera – powołana przez spółdzielców – rada nadzorcza. Uchwały spółdzielni podejmowane są na walnym zgromadzeniu członków, tu też przyjmuje się sprawozdania zarządu i rady nadzorczej. Uchwałę może podjąć nawet znikoma liczba spółdzielców, o ile będą stanowić większość obecnych.

O wadach spółdzielni napisano już wiele. Należą do nich – nie do końca jasny status prawny majątku spółdzielczego i kwestia odpowiedzialności za długi spółdzielni w przypadku jej upadku, duży rozrost administracji, brak realnego wpływu na zarząd i jego nieusuwalność itp. Często nie ma nawet fizycznej możliwości wzięcia udziału w głosowaniu przez kilkanaście tysięcy członków spółdzielni. Tak więc ważne sprawy często przegłosowuje grupka ludzi powiązana z zarządem. Z powyższego zestawienia wynikałoby, że lepszą formą organizacji dla posiadaczy mieszkań jest wspólnota, jednak nie do końca tak jest, a spółdzielnia ma również swoje istotne zalety.

Koszty i zarządzanie

W praktyce, by wspólnota jako tako funkcjonowała, musi wybrać zewnętrznego zarządcę i to od jego kompetencji i uczciwości będzie zależało to, czy koszty będą niskie a zarząd sprawny. Fakt, że we wspólnotach zwykły mieszkaniec ma większy wpływ na wszystko, niejednokrotnie jest mitem. Nawet w małych grupach ciężko jest zebrać zabieganych ludzi na zebraniach, a decydują ci, którzy mają więcej udziałów. Zwłaszcza w skłóconych wspólnotach problemem może być sprawność działania, zwłaszcza jeśli zawodzi zarządca. Tu spółdzielnie mają istotną przewagę – są po prostu znacznie większe, dysponują własną kadrą także techniczną i mają dziesiątki lat doświadczenia.

To samo dotyczy kosztów. Teoretycznie niższe koszty powinna mieć wspólnota mieszkaniowa – choćby ze względu na brak dużej administracji. W praktyce jednak niekoniecznie tak jest, bowiem spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki od dostawców mediów. Poza tym dzięki posiadanemu majątkowi mogą przeprowadzać inwestycje i generować przychody (np. poprzez wynajem lokali użytkowych). Z tego też powodu małe wspólnoty, nie posiadające poduszki finansowej, mogą mieć problemy ze sprawną realizacją zadań. Duże spółdzielnie działają na znacznie większym froncie. Mogą działać sprawniej, poprzez zatrudnienie własnych konserwatorów i własny dział techniczny. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe, niż te które płacą wspólnoty.
W praktyce więc wszystko zależy od sprawności ludzi, którzy zarządzają – tak wspólnotą jak i spółdzielnią.

Paradoksalnie, kłótnie i koterie na zebraniach spółdzielczych potwierdzają jej demokratyczny charakter, a mechanicznie zbierane podpisy we wspólnotach mogą być tylko pozorem decyzyjności. Każdy kupujący mieszkanie – niezależnie czy we wspólnocie czy w spółdzielni, powinien na własną rękę przeprowadzić „wywiad środowiskowy”, który pozwoli mu ustalić jakie rzeczywiście porządki panują w danym miejscu. Warto po prostu wypytać mieszkańców o wysokość opłat, czynszów, sprawność usuwania awarii, remonty itp. Do pozyskiwania informacji posłużą nam również np. fora internetowe czy informacje medialne. I we wspólnocie i w spółdzielni wielką rolę odgrywa aktywność i chęć współpracy mieszkańców. Jej brak może zablokować każdą inicjatywę.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN