Ile może on wynieść? Z ostrożnych szacunków wynika, że przy remoncie kapitalnym, do ceny 50 – metrowego mieszkania trzeba doliczyć kolejne 40 – 50 tys. zł. Wszystko zależy oczywiście od standardu w jaki celujemy.

Czy takie posunięcie może się opłacać? Wg analityków WGN – jak najbardziej. Mieszkania do remontu są przeciętnie o 15 – 20 proc. tańsze w stosunku do nieruchomości w cenach średnich dla danej lokalizacji. Zdarza się jednak, że przeceny są większe – sięgające kilkudziesięciu procent. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy chodzi o większy metraż i oczywiście większy zakres dekapitalizacji, a więc koniecznych nakładów na doprowadzenie lokalu do dobrego stanu.

Bywa, że w budownictwie z czasów przedwojennych, brakuje toalet w mieszkaniach. Z danych ofertowych WGN wynika, że tego typu nieruchomości, są przecenione nawet o około 50 do 70 proc. Przykładem może być jedna z ofert w Chorzowie wystawiona w cenie 1200 zł od metra. Na rynku wtórnym przeciętne ceny w tej lokalizacji oscylują w przedziale 3200 – 3500 zł/ mkw.

Przykładem okazji cenowej może być jedna z ofert mieszkaniowych na wrocławskim Starym Mieście – zaledwie kilkaset metrów od Rynku. Cenę ofertową nieruchomości do remontu określono na 4800 zł za metr, tymczasem średnie stawki w takiej lokalizacji wynoszą około 6500 – 7000 zł. W tym przypadku stawka jest obniżona o ponad 30 proc.

Wracając do kosztów remontowych: w przypadku wspomnianej nieruchomości w centrum Wrocławia, cena wynosząca 250 tys. za 50 metrowe mieszkanie, wzrosłaby do 300 tys., co daje stawkę w wysokości 6 tys. zł za metr – i tak niższą od przeciętnych cen w danej lokalizacji. Takie mieszkanie po przeprowadzeniu prac można więc sprzedać z zyskiem, albo zarabiać na wynajmie.

Kto kupuje?

Mieszkaniami do remontu są zainteresowani inwestorzy, poszukujący lokali pod wynajem. Jeśli mieszkanie można doprowadzić do względnego stanu stosunkowo niskim kosztem, inwestor ma szansę na znacznie większą stopę zwrotu z wynajmu. Kluczem do sukcesu jest jak najtańsze mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji. Oczywiście o opłacalności przedsięwzięcia przesądzą koszty remontu. Jeśli są zbyt duże – cała operacja może się nie opłacić.

Druga grupa to osoby z niższą zdolnością kredytową, którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania, czy też korzystaniu z niego w pełni. W takiej sytuacji są często single, absolwenci, którzy stawiają pierwsze kroki zawodowe. Taka osoba jednak może sobie pozwolić, by sukcesywnie – krok po kroku – swój lokal remontować i doprowadzać do pożądanego stanu.

Właściwy szacunek

Jak wspomnieliśmy – decyzja o kupnie takiego mieszkania powinna być poprzedzona gruntownym szacunkiem kosztów prac remontowych. Warto w tym przypadku skorzystać z opinii fachowca – budowlańca, inspektora budowlanego, czy też rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość.

Prace remontowe w samym lokalu to nie wszystko. Pamiętaj, że jeśli decydujesz się na kupno nieruchomości w starszym budownictwie, w krótkim czasie możesz być zmuszony do pokrycia części kosztów remontu budynku. Warto przed zakupem dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. Wysoki fundusz oznacza wysoki czynsz, a to z kolei może przełożyć się na całościowy czynsz pokrywany przez najemcę. Jeśli będzie zbyt wygórowany, nasza oferta będzie mniej konkurencyjna.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN