28 czerwca ubiegłego roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, która umożliwia budowę domu jednorodzinnego – wolnostojącego bez pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie powiatowym. Nowa formuła jest teoretycznie szybsza i nie wymaga tylu formalności. Po miesiącu od zgłoszenia, jeśli urząd nie ma zastrzeżeń, możemy zacząć budować.

Przy zgłaszaniu budowy, poza czterema egzemplarzami projektu budowlanego należy dołączyć zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego i oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Miej jest też dokumentów dodatkowych – maksymalnie 7, a w przypadku pozwolenia aż 13. Zgłaszając budowę nie musimy m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej.

Na budowę mamy czas do 2 lat od terminu rozpoczęcia, ustalonego w zgłoszeniu. Jeśli w tym okresie nie zaczniemy budowy, zgłoszenie straci ważność.

Należy pamiętać, że uproszczona formuła, dotyczy budowy domu wolnostojącego, ale już nie bliźniaka ani domu w zabudowie szeregowej. Bez pozwolenia możemy też budować wolnostojący, parterowy budynek gospodarczy, altanę, garaż, basen, domek wypoczynkowy. Chodzi o obiekty, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2). Pozwolenia nie wymaga też rozbudowa, przebudowa, nadbudowa wolnostojących budynków mieszkalnych.

Obszar oddziaływania

Zgłoszenie budowy może być zakwestionowane przez urząd m.in. w wypadku, gdy obszar oddziaływania nowego obiektu wykracza poza działkę, na której ma on być zbudowany. Pojęcie „obszar oddziaływania” jest nieostre . W praktyce wielkość tego obszaru ustala urzędnik. W przypadku budowy domu w grę mogą wchodzić takie elementy jak np. chęć postawienia go w odległościach bliższych niż minimalne, czy też zacienienie posesji sąsiada.
Sprzeciw będzie też wydany, gdy budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania oraz gdy dotyczy obiektów objętych wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę. Organ może również nakazać uzyskanie pozwolenia w sytuacjach, gdy ze względu na budowę: zagrożone jest bezpieczeństwo ludzi lub mienia, może wystąpić pogorszenie stanu środowiska naturalnego lub zabytków, pogorszenia warunków zdrowotno – sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenia ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich. Za każdym razem o tym, czy taka sytuacja występuje – decyduje urzędnik.



Pozwolenie na budowę – większa elastyczność

Budowę domu możemy realizować decydując się na ścieżkę tradycyjną, czyli z pozwoleniem, jak i nową – a więc na podstawie zgłoszenia. Choć ta druga teoretycznie jest szybsza, to można wskazać również na zalety postępowania metodą tradycyjną.

Tak się dzieje, jeśli w trakcie budowy nastąpią istotne zmiany względem pierwotnych planów. Wtedy posiadając pozwolenie powinniśmy uzyskać tylko pozwolenie zastępcze. Jeśli natomiast budowa została zgłoszona, będzie potrzebne uzyskanie w całości nowego pozwolenia na budowę, z nowym kompletnym projektem. Tak więc pełne pozwolenie na budowę uzyskane na starcie, daje większą elastyczność i bezpieczeństwo prowadzenia inwestycji, bez ryzyka, że nagle zostanie zakwestionowana, czy też problemy pojawią się na etapie odbioru.
Druga sprawa to kwestia oszczędności czasu. Teoretycznie zgłoszenie budowy jest procesem szybszym i pewnie w wielu wypadkach tak jest. Jeśli jednak inwestor nie popełni błędu i złoży poprawnie komplet wymaganych dokumentów, zaoszczędzić czas może decydując się na pozwolenie na budowę. Jeśli dokumentacja jest pełne, pozwolenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki. Czasem zdarza się tak, że jest to tylko nieco więcej niż 2 tygodnie, tymczasem budując na podstawie zgłoszenia każdorazowo, obligatoryjnie musimy poczekać 30 dni.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN