Kupno nieruchomości to inwestycja na dziesięciolecia, więc powinniśmy rozpatrywać ją w długiej perspektywie. Jeśli nie musimy sprzedawać, warto poczekać o ile obiektywnie i rzetelnie określimy atrakcyjność naszego mieszkania.
Rynek nieruchomości tak jak każdy rynek obowiązuje zasada cykli koniunkturalnych. Za dobrą monetę można przyjąć ten fakt.

Niestety, nie da się dokładnie przewidzieć, jak długo potrwa dany cykl i jaką będzie miał charakterystykę. Obecnie na rynku pierwotnym trwa hossa. Wyniki sprzedaży są świetne, ale ceny rosną bardzo powoli. Na rynku wtórnym pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008 nastąpiło pewne odbicie, ale ceny dalej nie rosną. Dominuje stabilizacja. Wszystko to dzieje się przy bardzo dobrych warunkach makroekonomicznych, rekordowo niskich stopach procentowych, rosnących zarobkach i działającym programie MDM, który stymuluje popyt.

Tak więc - będąc posiadaczem mieszkania ciężko przewidzieć co będzie dalej. Zwłaszcza, że ostatnie wydarzenia w skali globalnej nie pozwalają mówić o harmonijnych zmianach. Kondycja rynku nieruchomości uzależniona jest od kondycji makroekonomicznej państwa, dostępie kapitału, siły nabywczej ludności. W niespokojnym świecie, stabilną sytuację może załamać kryzys o charakterze politycznym czy gospodarczym, występujący pozornie daleko.

Samo czekanie na zmianę koniunktury jest więc działaniem ryzykownym. Należy aktywnie podejść do kwestii naszej nieruchomości. Powinniśmy monitorować trendy rynkowe oraz znać czynniki negatywne na przyszłość. Za taki można na pewno uznać niekorzystne trendy demograficzne.



Należy też analizować zachowania/ preferencje klientów co do typu budownictwa i lokalizacji. Na dużą przecenę w pierwszym rzędzie narażone są mieszkania w wielkiej płycie, zwłaszcza w gorszych lokalizacjach.
Jeśli obawiamy się, że popełniliśmy inwestycyjny błąd przepłacając za nieruchomość stosunkowo mało atrakcyjną, być może dobrym rozwiązaniem będzie rzeczywiście szybka sprzedaż, która pozwoli zminimalizować straty. Możemy bowiem się nie doczekać czasów, gdy ceny wrócą do pożądanej wysokości, natomiast rosnąć będą konieczne nakłady na mieszkanie, związane z remontami, potrzebą podniesienia standardu itp.

Inną próbą wyjścia z sytuacji jest wynajem. Sięga po niego wielu posiadaczy mieszkań dziś niezbywalnych z powodu spadku cen. Zamiast niekorzystnie sprzedawać, decydują się wynajmować. Obecnie sprzyja im koniunktura. Stopy zwrotu z najmu są wysokie, a mieszkania cieszą się wzięciem. Popyt nakręcają m.in. przybysze zarobkowi ze Wschodu, głównie z Ukrainy. Można założyć, że w perspektywie następnych kilku lat nic pod tym względem się nie zmieni.
Taki czas należy wykorzystać na zbudowanie dzięki przychodom z najmu poduszki finansowej pozwalającej pokryć koszty ewentualnych remontów, czy też zbudować jakiś kapitał środków potrzebnych do nadpłacenia kredytu.

Skala przeceny

Problem utraty wartości mieszkań dotyczy przede wszystkim kupujących w latach 2006 – 2008. W tamtym okresie banki prowadziły bardzo liberalną a zarazem agresywną politykę kredytową. Akcja kredytowa była rozkręcona ponad miarę, a bańka cenowa na rynku nieruchomości rosła dynamicznie. Wielu klientów dało się złapać na obawy, że później będzie już tylko drożej. W efekcie często zadłużali się na niekorzystnych warunkach – np. na 50 lat i 110 proc. wartości nieruchomości, bo takie kredyty były dostępne. Do dziś spłacają przede wszystkim odsetki, wartość kapitału spadła minimalnie, tymczasem ceny mieszkań znacznie poszły w dół.

Przykładowo: w IV kwartale 2008 średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie wynosiły 9000 zł za metr (dane NBP). Od tamtego czasu spadały do najniższego poziomu w 2013 roku, wynoszącego 6600 zł. Później mieszkania powoli drożały, ale nie ma mowy o powrocie stawek ze szczytu górki. Obecnie za używane lokale w stolicy trzeba płacić przeciętnie 7000 zł. We Wrocławiu szczyt górki cenowej przypadał na III kw. 2007 roku, kiedy mieszkania używane kosztowały średnio blisko 7000 zł. Obecnie jest to 5200.


Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN