Z informacji pośredników i analityków WGN wynika, że przeciętne różnice cenowe na rynku wtórnym między ofertami a transakcjami wynoszą 7,5 – 10 proc. Na rynku pierwotnym jest to obecnie tylko 2 – 3 proc.
Skąd tak drastyczna różnica między mieszkaniami nowymi a używanymi? Należy pamiętać o specyfice obu rynków. W przypadku mieszkań nowych ceny są ściśle powiązane z aktualną koniunkturą, a ta ma się dobrze. Deweloperzy notują wysoką sprzedaż, jednak mieszkania nie drożeją dynamicznie. Popyt jest więc zrównoważony z podażą. Firmom udaje się stosunkowo płynnie wyprzedawać ofertę, dzięki czemu nie mamy na razie do czynienia ze zjawiskiem nadpodaży, ale z drugiej strony także popyt nie przekracza znacząco podaży nowych mieszkań. Poza tym ceny są ściślej niż w przypadku rynku wtórnego powiązane z programem MDM.
Jeśli chodzi o mieszkania używane – większe różnice cenowe wynikają z bogatszej, bardziej zróżnicowanej oferty, większej liczby dostępnych lokalizacji oraz różnego stanu technicznego lokali a także sytuacji finansowej sprzedających. Należy również pamiętać, że dane o średnich cenowych nie do końca są miarodajne. Zaburzają je nieco skrajne wartości mieszkań najdroższych. Na rynku wtórnym będą to mieszkania najlepiej zlokalizowane, w centrach miast.
Na rynku pierwotnym szansę na rabat mają ci, którzy kupują np. ostatnie mieszkania w inwestycji już gotowej, które od dłuższego czasu czekają na sprzedaż. Deweloperzy chętniej będą skłonni do negocjacji także wtedy, gdy kupujemy za gotówkę, lub wpłacamy na początku większą część pieniędzy. Na rabaty mogą liczyć również kupujący pakietowo, a więc większą liczbę mieszkań.
Na rynku wtórnym zmiennych jest znacznie więcej, łatwiej trafić na tzw. okazję. Do negocjacji powinni być skłonni właściciele mieszkań dużych, jako trudniej zbywalnych. Targować się można także, gdy mieszkanie posiada istotne defekty, jest do remontu itp. O chęci podjęcia negocjacji na pewno będzie przesądzać sytuacja sprzedającego, jeśli np. mieszkanie jest obciążone długiem itd.
Jak widzimy na wykresie 1, jeśli chodzi o mieszkania nowe, różnica między ofertami a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym jest bardzo niewielka. Zazwyczaj nie przekracza 250 zł na metrze kwadratowym.
Najwięcej wynegocjować można u deweloperów w Katowicach, gdzie ceny transakcyjne są niższe w stosunku do tych z ofert o 400 zł/ mkw. Z kolei najmniej skłonni do obniżek okazują się sprzedający w Łodzi. Tutaj różnica to zaledwie kilkadziesiąt złotych. Jeśli chodzi o dominujące rynki, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław najczęściej ceny w transakcji są niższe o około 150 do 250 zł od tych w ofercie.
Rynek wtórny daje o wiele większe szanse zbicia ceny, co pokazuje wykres 2. Różnice między stawkami ofertowymi i transakcyjnymi są znacznie większe. Z zestawienia NBP wynika, że w Warszawie to aż 1600 zł na metrze, co stanowi aż 17 proc. ceny ofertowej! W Krakowie ta różnica wynosi średnio około 1000 zł, w Poznaniu – 900, we Wrocławiu i Gdańsku – 700, w Łodzi można utargować 500 zł, a w Katowicach 300 za metr.
Wykres 1, rynek pierwotny, dane NBP za I kw. 2016
Wykres 2, rynek wtórny, dane NBP za I kw. 2016
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN