Pośrednicy WGN potwierdzają zjawisko mody na stare, grube mury. Dotyczy ona nawet kamienic w gorszym stanie technicznym. Kupujący doceniają wyjątkowy charakter kamienic, a także zalety samych mieszkań – wysokie sufity i przede wszystkim technologia wykonania – z cegły, o znacznie lepszych właściwościach w przypadku termoizolacyjności, oraz ochrony przed hałasem. Do zalet należy zaliczyć też często duże metraże i niebanalny rozkład takich mieszkań, duże okna oraz atrakcyjne części wspólne – np. schody w dawnym stylu itp., o ile oczywiście są w dobry stanie technicznym.

Ale także nieruchomości do remontu mogą być dobrym posunięciem. Można je kupić po obniżonej cenie, natomiast wyremontowane znacznie zyskują na wartości.
Oczywiście kamienica to nie tylko ciąg zalet. Są też i wady, których należy się wystrzegać. Chodzi przede wszystkim o stan samego budynku. Warto dokładnie zapoznać się z zakresem prac, które zostały zrobione oraz tych, które muszą być wykonane. Może się bowiem okazać, że w krótkim czasie fundusz remontowy wzrośnie bardzo wysoko. Kolejna sprawa to ochrona konserwatorska – jeśli jest, każda wymiana najdrobniejszej rzeczy będzie wymagała zgody konserwatora, a koszty remontu będą rosły.

Czasem problemem jest stosunek wspólnot mieszkaniowych do remontu. Jeśli jesteśmy gotowi wykładać pieniądze na remont budynku, by w ten sposób zwiększyć wartość mieszkania, możemy być przyblokowani przez ludzi, których nie stać bądź nie chcą takiej inwestycji. Do wad kamienic zalicza się również – problemy z parkowaniem, małą liczbę miejsc parkingowych, problemy z wilgocią w starych murach, brak centralnego ogrzewania i z racji „chłodnych” pomieszczeń (bardzo dobrych latem, ale gorszych zimą) wyższych kosztów ogrzewania w sezonie grzewczym.


Z analiz WGN wynika, że rozstrzał cenowy mieszkań w kamienicach jest ogromny. Dobrym przykładem jest tu Wrocław, miasto o jednej z najwyższych liczb kamienic w Polsce. W ścisłym centrum, na zabytkowej starówce, czy też na samej płycie Rynku mieszkania w odremontowanych, reprezentacyjnych kamienicach kosztują zazwyczaj powyżej 10 tys. mkw. za metr. W rejonach okalających Stare Miasto, jeśli standard budynków jest dobry, ceny również są podwyższone w stosunku do wrocławskiej średniej ofertowej (w WGN 6000 zł/ mkw.) i mieszczą się w przedziale około 6500 do 8500 zł za metr za najlepsze oferty. Mieszkania do remontu natomiast wycenia się przeciętnie na 4000 – 5000 zł, o ile mowa jest o stosunkowo dobrej lokalizacji.

Podobny zakres cenowy obserwujemy na innych wiodących rynkach: w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. W każdym z tych miast kamienice w centrum uzyskują wysokie wyceny.

Moda na kamienice w Polsce ma nie więcej niż 10 lat. Wcześniej takie nieruchomości kojarzyły się zazwyczaj z zapuszczonym budownictwem czynszowym. Dopiero kilka lat wstecz zarówno deweloperzy, jak i samorządy oraz klienci odkryli ogromny potencjał tkwiący w kamienicach.

Szereg lokalnych programów rewitalizacyjnych sprawił, że zapuszczone dzielnice miast, z kwartałami kamienic wypiękniały, znacznie wzbogacając estetykę. Za kamienice wzięły się także firmy deweloperskie, które zaczęły na własną rękę kupować takie nieruchomości w miastach, gruntownie je remontować i przystosowywać do nowych celów. W ten sposób na rynku zaczęło przybywać kamienic luksusowych – pięknie odrestaurowanych, gdzie mieszczą się obecnie zazwyczaj mieszkania o podwyższonym standardzie/apartamenty czy też biura.
Dla firm deweloperskich takie inwestycje dają możliwość wejścia do bardzo atrakcyjnych lokalizacji w centrach miast, jednocześnie realizacji atrakcyjnych projektów w nieruchomościach o historycznym czy też zabytkowym charakterze.

 



Marcin Moneta
Dział Analiz WGN