Na rynku pierwotnym ogródek, na który możemy wyjść z mieszkania na parterze przez drzwi balkonowe, staje się powoli standardem, tak jak są nim już balkony i loggie na wyższych kondygnacjach. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że klienci doceniają zalety dodatkowej przestrzeni i wynikających z niej funkcjonalności. Ogródek na parterze ma rekompensować wady najniższej kondygnacji i dawać namiastkę domu jednorodzinnego, dlatego, choć parter to najmniej popularne piętro, zdarza się, że takie mieszkania z ogródkiem okazują się nawet droższe od tych, położonych wyżej.

Jeśli skusi nas własny ogródek, powinniśmy pamiętać o specyfice mieszkania najniżej: do wad parterów należy mniejsza prywatność, większy „ruch” na klatce schodowej, mniejsze poczucie bezpieczeństwa i wyraźniejsze odgłosy z ulicy. Oczywiście parter ma też swoje zalety – głównie wygodę dla osób starszych i rodzin z małymi dziećmi. No i właśnie – w przeciwieństwie do mieszkań położonych wyżej – tylko parter może mieć własny ogródek. A to jest już bardzo istotna zaleta.

Rozpatrując sprawę pod względem uregulowań prawnych, z punktu widzenia kupującego mieszkanie z ogródkiem najlepszym wyjściem byłoby wyodrębnienie go jako osobnej działki geodezyjnej, z własnym numerem i powierzchnią. W takiej sytuacji można przenieść własność i działka nie należy do części wspólnej, a do nabywcy mieszkania. Oczywiście oznacza to pełną niezależność od wspólnoty, która nie ma prawa ingerować w kwestię zagospodarowania ogródka.

Często jednak tak się nie dzieje, a ogródki należą do części wspólnej budynku. Nie widnieje w księdze wieczystej. Oznacza to, że teoretycznie do takiego ogródka może wejść każdy mieszkaniec. W praktyce natomiast często umożliwia się korzystanie z ogródków na zasadzie tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania. Przewiduje ona, że dany współwłaściciel, bądź ich grupa, może korzystać z określonych części nieruchomości, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Mówiąc potocznie – choć ogródek jest wspólny i należy do części wspólnej prawo do korzystania z niego ma Pan X. Oczywiście wiąże się to z koniecznością ponoszenia przez X kosztów utrzymania przypadającej nieruchomości.

wgn

Dla kupującego mieszkanie z ogródkiem najlepszy wariant to oczywiście pełna własność takiego gruntu. Na kwestię własności, ewentualnie umocowanie prawne możliwości korzystania z ogródka należy zwrócić szczególną uwagę rozpatrując zakup takiej nieruchomości.

Ile zapłacisz za mieszkanie z ogródkiem? Dane ofertowe WGN wskazują, że mimo umiarkowanej popularności parterów, gdzie mieszkania są z reguły najtańsze, reguła ta nie dotyczy właśnie lokali z przypisanym ogrodem. Wręcz przeciwnie – ceny ofertowe takich mieszkań są zazwyczaj wyższe – przeciętnie o 200 – 400 zł w stosunku do lokalnych średnich.

Obecnie w skali całego kraju średnia cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym w WGN wynosi 3400 zł/ mkw. Średnie ceny mieszkań z własnym ogrodem są już wyraźnie wyższe – około 3800 za metr. Oznacza to, że przy 50 mkw. wartość ogrodu to około 20 tys. zł.

Przy tych, oczywiście orientacyjnych, wyliczeniach należy jednak koniecznie zaznaczyć, że wyższa cena może wynikać z faktu, że mieszkania na parterze z własnym ogródkiem znacznie częściej spotykamy w nowym, a więc droższym budownictwie.

Na lokalnych rynkach cena oczywiście zależy od wielu zmiennych – standardu, wieku inwestycji, typu budownictwa i lokalizacji. Można zauważyć jednak, że własny ogródek zwiększa wartość nieruchomości niezależnie od rodzaju budynku i technologii, w której został postawiony. Przykładowo: w Warszawie na Chomiczówce, za mieszkanie w bloku z lat 80. ,za to z własnym ogródkiem, oferent życzy sobie 7600 zł od metra. Jak na dosyć peryferyjną lokalizację i dodatkowo „wielką płytę” jest to stawka wysoka. Na pewno posiadanie ogrodu pozwoliło sprzedającemu wystawić taką cenę.

Inny przykład, tym razem z Gdańska, to oferta z bloku, mieszkanie na parterze z własnym ogródkiem, wystawione w cenie 6700 zł/ mkw., co jest stawką wyższą od średnich ofertowych dla stolicy Pomorza o około 600 zł.

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN