Ile tracimy na zaostrzeniu reguł gry? Szacunki dla modelowej rodziny, żyjącej w dużym mieście wskazują na spadek zdolności kredytowej rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzyosobowa rodzina z dzieckiem i dochodach netto na poziomie 5 tys. zł może obecnie zadłużyć się na około 70 tys. zł mniej – z 450 tys. na początku 2015 r do około 360 - 370 tys. (Expander, Lion’s Bank). 
Niestety większość banków spodziewa się utrzymania ostrego kursu w zakresie kredytów. Tak wynika z ankiety  NBP „Sytuacja na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych”. Na pytanie o rozwój sytuacji większość instytucji finansowych odpowiedziała, że kurs na zaostrzenie polityki kredytowej będzie podtrzymany. Niektóre banki spodziewają się spadku popytu na mieszkania. 


Na razie jednak, mimo wzrostu kosztów kredytowania, bankowcy nie odczuli spadku popytu:
„Kryteria i warunki udzielania kredytów mieszkaniowych zostały wyraźnie zaostrzone. Do głównych przyczyn zmiany polityki kredytowej banki zaliczyły kwestie regulacyjne: nowe zapisy Rekomendacji S w zakresie wkładu własnego oraz zalecenia KNF dotyczące szacowania zdolności kredytowej kredytobiorcy. Pomimo istotnego zaostrzenia polityki i oczekiwań znacznego spadku popytu, banki odczuły wzrost popytu. Wynikał  on z dużego zainteresowania kredytobiorców programem „Mieszkanie dla Młodych” na skutek obaw dotyczących wyczerpania puli środków przeznaczonych na wypłaty w 2016 r” – napisano we wnioskach z badania. 


Dlaczego marże idą w górę? Oprócz rekomendacji S KNF eksperci wskazują także podatek bankowy i nakłady na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który zaczął działać w tym roku. Pieniądze w nim zgromadzone mają zapewnić bezpieczeństwo klientom banków na wypadek upadłości podmiotów. Chodzi o 600 mln zł. Z ankiety NBP wynika też, że ostrzejsza polityka w hipotekach to efekt ryzyka związanego z przewidywaną sytuacją  gospodarczą oraz prognoza sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Wspomniany wcześniej motor popytu na kredytu, czyli MDM, właśnie zbliża się do końca. Pieniądze z programu szybko się wyczerpują. Po wyczerpaniu puli na 2016 r. rezerwowane są obecnie pieniądze z puli przyszłorocznej, tak więc prawdopodobnie i w przyszłym roku program będzie szybko zastopowany. MDM jako taki ma funkcjonować do końca 2018 roku i nie będzie kontynuowany. Zastąpią go inne formy wsparcia, jednak nie oparte bezpośrednio na dopłatach do kredytów, a na oszczędzaniu i tanim budownictwie pod wynajem. 


Nadchodzący kres hossy wyczuwają deweloperzy, który co prawda w pierwszym kwartale roku oddali rekordową liczbę mieszkań, ale już wzrost rozpoczętych budów był wyraźnie mniejszy w porównaniu do wcześniejszych kwartałów. Spadła też dynamika w zakresie pozwoleń na budowę. Firmy – co uzasadnione – obawiają się ostrzejszej polityki kredytowej. Problem może się nasilić zwłaszcza w przyszłym roku, kiedy minimalny wkład własny wyniesie już 20 proc. wartości mieszkania. Dla przeciętnego 60 – metrowego lokalu w dużym mieście daje to konieczność wyłożenia około 60 tys. zł. Do tego trzeba dodać jeszcze koszty wykończenia, a więc kolejne kilkadziesiąt tysięcy. Przy braku wsparcia z MDM, wielu potencjalnych klientów może nie poradzić sobie z wymogami. Na rynku mieszkaniowym, przy dużej puli oddanych mieszkań, niewykluczona jest więc nadpodaż, czyli presja na obniżki cen. 


Niewykluczone, że z powodu trudności z finansowaniem, do łask w większym zakresie wróci rynek wtórny mieszkań. Klienci mogą się na niego zdecydować nie tylko z powodu niższych cen nieruchomości używanych, ale także dlatego, że takie mieszkania – o ile są w dobrym stanie – nie wymagają natychmiastowego nakładu finansowego, za to można z nich od razu korzystać. 

 

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN