W dniu 10 października 2011 r. prezydent Bronisław Komorowski podpisał ustawę z dnia 16 września 2011 r. o timeshare, która swym zakresem dokonuje wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z dnia 14 stycznia 2009 r., w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany. Ustawa wchodzi w życie w kwietniu 2012 roku, ale już dzisiaj warto się z nią zapoznać.
 
Ustawa o timeshare reguluje cztery umowy, tj.:
  • umowę timeshare,
  • umowę o długoterminowy produkt wakacyjny,
  • umowę pośrednictwa w odsprzedaży timeshare lub długoterminowego produktu wakacyjnego
  • umowę o uczestnictwo w systemie wymiany.
Ponadto ustawa określa zasady ochrony konsumentów, z którymi przedsiębiorcy zawierają ww. umowy, prawa i obowiązki przedsiębiorcy i konsumenta, jako stron takich umów oraz skutki odstąpienia przez konsumenta od takich umów.
 
Ustawa uchyla ustawę z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która określa (przestanie obowiązywać w kwietniu 2012 r.) zasady ochrony nabywców będących osobami fizycznymi, którzy na podstawie umowy, zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskują od przedsiębiorcy prawo do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz zobowiązuje się do zapłaty przedsiębiorcy ryczałtowego wynagrodzenia – timesharing w dotychczasowej postaci.
 
Ponadto ustawa o timeshare uchyla art. 2701 Kodeksu cywilnego, notabene wydanego na podstawie uchylanej ustawy, który stanowi, że do użytkowania polegającego na korzystaniu z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego stosuje się przepisy o użytkowaniu (z wyjątkiem użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne), z tą różnicą, że takie użytkowanie, w przeciwieństwie do tego czysto kodeksowego, jest zbywalne i nie wygasa ono z mocy prawa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, a także, że nie wygasa ono wskutek śmierci użytkownika, natomiast wygasa ono najpóźniej z upływem 50 lat od jego ustanowienia. Uchylenie art. 2701 Kodeksu cywilnego nie oznacza, że jego przedmiot przestaje obowiązywać, bowiem właściwie w całości został przeniesiony do ustawy o timeshare.
 
Umowa o timeshare, nazywana również umową o własność wakacyjną choć prawem własności nie jest, to umowa, na podstawie której konsument nabywa prawo do korzystania w okresach wskazanych w umowie z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawierana na okres dłuższy niż rok. Przez miejsce zakwaterowania rozumie się miejsce noclegowe, w szczególności budynek, mieszkanie, pokój lub inne pomieszczenie lokalne, w tym znajdujące się na statkach pasażerskich, innych jednostek pływających, w przyczepach samochodowych, domkach turystycznych lub innych obiektach stałych.
 
W umowie timeshare można ustanowić na rzecz konsumenta użytkowanie będące ograniczonym prawem rzeczowym z pewnymi modyfikacjami wynikającymi z natury timesharingu określonymi w art. 20 ustawy. Za wprowadzanie w błąd konsumenta, że przedmiotem umowy timeshare jest prawo własności, ustawodawca przewidział sankcję karną dla przedsiębiorcy w postaci grzywny.
 
Ustawa o timeshare wprowadza zmianę w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Na jej podstawie prawo do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku (timesharing) może być ujawnione w księdze wieczystej.
 
Timesharing jest ważny przede wszystkim dla branży turystycznej i polega na nabywaniu praw do korzystania głównie z nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Ustawa wprowadza dość rygorystyczne regulacje w zakresie obowiązku informowania konsumenta o przedmiocie umowy. Przedsiębiorca przed zawarciem umowy timeshare będzie zobowiązany przekazać konsumentowi nieodpłatnie, w sposób jasny i zrozumiały, na piśmie lub na innym trwałym nośniku informacji, standardowy formularz informacyjny dotyczący umowy timshare, w odpowiednim czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy. Przez trwały nośnik informacji należy rozumieć materiał lub urządzenie służące do przechowywania i odczytywania informacji przekazywanych konsumentowi w związku z umową timeshare przez czas odpowiedni do celów, jakim informacje te służą oraz pozwalające na odtworzenie tych informacji w niezmienionej postaci. Tak przekazany standardowy formularz informacyjny będzie miał charakter oferty w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny.
 
Przepisy ustawy o timeshare mają na celu zwiększenie ochrony konsumenta, bowiem stosowanie art. 2701 wraz z przepisami ustawy o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dotychczasowy timesharing, jest mniej korzystny dla konsumenta. Stąd ustawa o timeshare m.in. zobowiązuje przedsiębiorcę do złożenia oferty, w postaci formularza informacyjnego, zgodnie z wyborem konsumenta, w języku urzędowym państwa członkowskiego Unii Europejskiej, w którym ma on miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem. Jeżeli w państwie tym obowiązuje więcej niż jeden język urzędowy; oferta powinna być sporządzona w jednym z tych języków, wybranym przez konsumenta. Oferta nie będzie mogła być sporządzona w języku niebędącym językiem urzędowym Unii Europejskiej.
 
Idąc dalej, ustawa przewiduje, że konsument będzie miał prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia, przy czym wystarczy wysłanie takiego oświadczenia przed upływem tych 14 dni. Co bardzo ważne, konsument nie będzie musiał wskazywać przyczyn swojej decyzji. W jeszcze obowiązującym stanie prawnym takie prawo przysługuje konsumentowi w terminie 10 dni. Odstąpienie od umowy będzie następowało poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, na piśmie lub na innym trwałym nośniku informacji.
 
Odstąpienie od umowy timeshare będzie skuteczne także wobec umów powiązanych. Chodzi tu w szczególności o umowy na kredyt, z którego środki miałyby zostać przeznaczone na wakacje objęte umową timeshare. Na konsumenta nie mogą być nakładane żadne opłaty w związku z odstąpieniem przez niego od umowy w terminie 14 dni od jej podpisania.
Ponadto, jeżeli strony będą zawierały umowę przedwstępną, przedsiębiorca nie będzie miał prawa do żądania lub przyjmowania od konsumenta jakichkolwiek świadczeń określonych w umowie przedwstępnej. Chodzi tu m.in. o przyjmowanie lub żądanie zaliczek, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, blokady rachunku bankowego czy pisemnego oświadczenia o uznanie długu. Jeżeli przedsiębiorca naruszy ten przepis, będzie podlegał karze grzywny lub karze ograniczenia wolności.
 
Przedsiębiorca, będący stroną umowy timeshare, będzie zobowiązany także do utrzymania miejsca zakwaterowania oraz innych obiektów udostępnianych konsumentowi w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania umowy oraz do dokonywania napraw i innych nakładów koniecznych, rozumianych jako wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Poza tym jeżeli umowa timeshare nie będzie stanowiła inaczej, konsument nie będzie zobowiązany do ponoszenia nakładów na miejsce zakwaterowania oraz na inne obiekty udostępniane mu na podstawie tej umowy.
 
Ustawodawca wprowadził także szczegółowe regulacje w zakresie wady za przedmiot umowy, obejmując konsumenta szerszą ochroną. Postanowił on, że jeżeli miejsce zakwaterowania lub inne obiekty udostępniane konsumentowi na podstawie umowy timeshare mają wady, które ograniczają ich przydatność do umówionego użytku, konsument może żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia za czas trwania wad. Z kolei jeżeli miejsce zakwaterowania lub inne obiekty udostępniane konsumentowi na podstawie umowy timeshare w chwili wydania ich konsumentowi będą miały wady, które będą uniemożliwiać przewidziane w umowie ich używanie, albo jeżeli wady takie powstaną później, a przedsiębiorca mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunie ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady nie dadzą się usunąć, konsument będzie mógł wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Takie roszczenia nie będą przysługiwać konsumentowi, jeżeli w chwili zawierania umowy będzie on wiedział o wadach.
 
Konsumentowi będzie jednak przysługiwało roszczenie wypowiedzenia umowy o timeshare ze skutkiem natychmiastowym, nawet jeżeli w chwili jej zawierania będzie wiedział o wadach, ale tylko wtedy, jeżeli wady będą zagrażać zdrowiu konsumenta lub innych uprawnionych do korzystania osób.
 
Nowa regulacja w zakresie umowy timeshare, podobnie jak dotychczasowa, nie zawiera przepisów dotyczących opodatkowania takich umów. Jednak z uwagi na to, że jest umową nazwaną, na podstawie której konsument odpłatnie nabywa prawo do korzystania z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania w określonym czasie – jest umową zbliżoną do umowy najmu bądź dzierżawy, stąd podatkowo powinno się ją rozliczać tak jak te umowy. Obowiązek podatkowy ciąży na przedsiębiorcy.
 
Timesharing na świecie funkcjonuje już przeszło czterdzieści lat. Do Polski przybył w latach 90-tych ubiegłego wieku. Od tego czasu zaczęły pojawiać się inne umowy związane z timesharingiem, tj. umowa o długotrwały produkt wakacyjny, umowa pośrednictwa w odsprzedaży timeshare lub długotrwałego produktu wakacyjnego i umowa o uczestnictwo w systemie wymiany.
Wszystkie one zostały zdefiniowane i uregulowane w ustawie o timeshare, która ma wejść w życie w kwietniu przyszłego roku. Zgodnie z nią przez umowę o długotrwały produkt wakacyjny rozumie się umowę, na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do otrzymywania rabatów, zniżek lub innych korzyści związanych z zakwaterowaniem, zawartą na okres dłuższy niż rok. Umowa może także przewidywać prawo konsumenta do nabycia usług związanych z podróżą, w szczególności prawa do skorzystania z miejsca zakwaterowania, prawo do nabycia usług transportowych lub do nabycia innych usług, przy czym nie stanowi umowy o długotrwały produkt wakacyjny umowa, w którym głównym świadczeniem przedsiębiorcy nie jest udzielenie konsumentowi tych zniżek lub innych korzyści.
 
Z kolei przez umowę pośrednictwa w odsprzedaży timeshare lub długoterminowego produktu wakacyjnego rozumie się umowę, na podstawie której przedsiębiorca zobowiązuje się, odpłatnie do wykonywania czynności prawnych lub czynności faktycznych zmierzających do nabycia lub zbyci przez konsumenta praw z umowy timeshare lub z umowy o długoterminowy produkt wakacyjny.
 
Natomiast przez umowę o uczestnictwo w systemie wymiany rozumie się umowę na podstawie której przedsiębiorca, odpłatnie, przyznaje konsumentowi dostęp do systemu wymiany, w ramach którego konsument uzyskuje prawo do korzystania z miejsca zakwaterowania lub prawo do innych usług świadczonych przez przedsiębiorcę, w zamian za umożliwienie innym konsumentom korzystania z miejsca zakwaterowania będącego przedmiotem jego umowy timeshare.


Robert Naborczyk
źródło: Property Journal  12-1/2012