Od dłuższego czasu, media bez ustanku bombardują informacjami na temat kolejnych przejawów nadchodzącego kryzysu. W zalewie negatywnych informacji mało kto upatruje dla siebie szansy na promocyjne zakupy. I pomnożenie swojego dorobku. A czasami naprawdę warto to rozważyć. Gdzie można znaleźć najciekawsze oferty dotyczące rynku nieruchomości? W polskim systemie prawnym istnieje możliwość legalnego zakupu wolnej od zobowiązań nieruchomości za 2/3 jej nominalnej wartości. Gdzie? Takie rzeczy, u komornika.
           
Egzekucja z nieruchomości nasuwa często niemiłe skojarzenia. I nic w tym dziwnego bo to najczęściej oznacza przymusowy sposób na odebranie komuś jego własności, często jedynego dachu nad głową. Tak negatywne postrzeganie aukcji komorniczych nie zawsze jest jednak uzasadnione. Bardzo często właścicielom zależy na sprzedaży nieruchomości, ale jej zbycie z wolnej ręki okazuje się niemożliwe. Na przeszkodzie stoją albo zawiła sytuacja prawna nieruchomości, albo zwykła nieprzychylności wierzycieli. Odsetki od długu ciągle rosną i coraz trudniej wydostać się spirali zadłużenia. W takich przypadkach aukcja komornicza okazuje się ostatnią szansą na spłatę zobowiązań i rozpoczęcia wszystkiego od nowa.
           
Egzekucja może zostać wszczęta przez wierzyciela właściciela nieruchomości. Gdy zobowiązania przestają być spłacane, wierzyciel uzyskuje prawo do skorzystania z przymusu prawnego. Musi w tym celu uzyskać tytuł prawny w ściśle określonej przez prawo formie (tytuł wykonawczy).
 
Przedmiotem egzekucji z nieruchomości mogą być: grunty (także zabudowane), budynki lub ułamkowe ich części, użytkowanie wieczyste, lokale mieszkalne stanowiące odrębny przedmiot własności, a nawet, po spełnieniu dodatkowych warunków, niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
           
Najbardziej obrazowo można ująć egzekucję prowadzoną na nieruchomości, grupując ją, w kolejno po sobie następujące, stadia: zajęcie, opis i oszacowanie, sprzedaż w drodze licytacji, przysądzenie własności i wreszcie podział uzyskanej kwoty pomiędzy wierzycielami.
 
Do wszczęcie egzekucji z nieruchomości właściwym jest komornik miejsca położenia nieruchomości. Po zniesieniu rewirów istnieje możliwość wyboru komornika, ale tylko wśród przypisanych dla danego sądu. Gdy nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, prawo wyboru komornika przysługuje wierzycielowi. Zasadą jest, że tylko jeden komornik może prowadzić egzekucję z danej nieruchomości. W przypadku zbiegu egzekucji właściwym komornikiem jest ten, który pierwszy wszczął egzekucję. Kolejni wierzyciele, w takim wypadku, przyłączają się do prowadzonej już egzekucji, ujawniając swoje roszczenia.
 
W przypadku, gdy do nieruchomości przynależą jakieś ograniczone prawa rzeczowe (służebności, użytkowanie, hipoteka), beneficjenci tych praw stają się uczestnikami postępowania, o ile te były ujawnione w księdze wieczystej.
 
Zajęcie
Dokonuje go komornik poprzez równoległe podjęcie dwóch czynności. Po pierwsze, wezwania dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia pisma, pod rygorem przystąpienia przez komornika do opisu i oszacowania nieruchomości. Po drugie, przesłania do sądu, właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, a gdy nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej - o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.
 
Zajęcie w stosunku do dłużnika następuje z chwilą doręczenia mu wezwania. Natomiast co do osób trzecich i co do dłużnika, gdy nie udało mu się doręczyć wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. Nad zajętą nieruchomością zarząd sprawuje dłużnik, a w przypadku, gdy nie daje on gwarancji prawidłowego sprawowania zarządu, sąd może ustanowić innego zarządcę. Zarządca wykonuje czynności mające na celu należyte prowadzenie nieruchomości w ramach zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zwykły zarząd, wymagają uzyskania zgody stron, a w przypadku jej braku - zgody sądu.
 
Najważniejszym prawnie skutkiem zajęcia nieruchomości jest regulacja, zgodnie z którą rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Dla przykładu, oznacza to, że w przypadku, gdy ktoś zakupi daną nieruchomość po zajęciu, nie uzyska do niej prawa własności. Może co najwyżej uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Przeprowadzona w tym czasie transakcja sprzedaży jest zawsze nieważna. Od powyższego są stosowane wyjątki, np. czynności dokonane przez wspomnianego zarządcę nieruchomości.
 
Opis i oszacowanie
Gdy wskazany w wezwaniu termin do zapłaty długu minie, wierzyciel powinien zwrócić się do komornika o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Właściwym do wykonania wyceny jest rzeczoznawca majątkowy. Komornik, w celu zachowania praw osób trzecich, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, wzywa je w drodze obwieszczenia, aby zgłosiły swoje prawa przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie ukazuje się w budynku sądowym oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Powołany biegły w oszacowaniu podaje osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Od sporządzonego opisu i oszacowania, można wnieść zarzuty. Gdy zaś od terminu sporządzenia a terminu licytacji na nieruchomości zajdą istotne zmiany, możliwe jest ponowne przeprowadzenie opisu i oszacowania.
 
Licytacja i przybicie
Po sporządzeniu i podpisaniu protokołu opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika, ten może przystąpić do wyznaczenia terminu przeprowadzenia publicznej licytacji nieruchomości. Wymaga się, żeby termin licytacji nie był wyznaczony wcześniej niż po upływie miesiąca po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. O terminie licytacji komornik informuje wszystkich uczestników postępowania.
Warunkiem przystąpienia do licytacji jest złożenie rękojmi w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Cenę wywoławczą sprzedaży ustala się na poziomie 3/4 ceny oszacowania. W przypadku, gdy nieruchomość nie zostanie zbyta komornik ustala drugi termin licytacji. Wówczas cena wywoławcza to już 2/3 ceny oszacowania.
 
Standardowo obwieszczenie o licytacji komornik ogłasza publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Ponadto, na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. Takie podejście do tematu odsłania jak archaiczny jest obowiązujący system. W czasach, gdzie przepływ i dostępność informacji są tak banalnie proste, ustawa nadal reguluje jedynie obowiązek wywieszenia informacji o licytacji w sądzie i urzędzie. Ale o tym dalej.
 
Po zakończeniu licytacji sąd, który nadzorował jej przebieg wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta - nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Gdy tego nie uczyni, sąd wydaje postanowienie o wygaśnięciu przybicia i złożona rękojmia przepada. Pokrywa koszty przeprowadzenia licytacji, a ewentualna nadwyżka zasila Skarb Państwa. Rękojmia złożona przez pozostałych licytantów zostaje niezwłocznie im zwrócona.
  
Przysądzenie własności
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu oraz po spełnieniu przez nabywcę warunków licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się postanowienia nieruchomość zostaje przeniesiona na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności. Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, to wówczas wierzyciel ma uprawnienie do przejęcia jej na własność za 2/3 ceny wywoławczej. W takim wypadku wierzyciel zwraca dłużnikowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością zadłużenia.
 
Prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli nikt nie przystąpił do drugiej licytacji i żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.
 
Podział uzyskanej kwoty pomiędzy wierzycieli
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, komornik powinien sporządzić projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji i przedłożyć go sądowi do zatwierdzenia. W planie podziału sąd wymienia które podmioty i w jakiej części są uprawnione do zaspokojenia się z uzyskanej sumy pieniężnej.
 
Trzeba również wspomnieć o tzw. uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Różni się od normalnej egzekucji wprowadzeniem możliwości sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania. Jej użyteczność ma marginalne znaczenie.
 
Pokrótce tyle, jeśli chodzi o formalności. Warto dodać, że w praktyce nie zawsze wszystko jest takie klarowne. Nabyta w drodze licytacji nieruchomość jest wolna od obciążeń praw osób trzecich, ale to nie oznacza, że nikt tam faktycznie nie mieszka. Niepożądani lokatorzy stanowią często problem, który skutecznie odstrasza licytantów. Dlatego wyspecjalizowani w temacie wierzyciele, najczęściej banki, wiedzą, że kompromis i współpraca z dłużnikiem przynosi lepsze efekty.
 
Obecnie spora część nieruchomości przeznaczonych do spłaty długu jest obsługiwana przez profesjonalistów, tj. pośredników nieruchomości. Koszty usługi pośrednika wahają się w przedziale 2-3%. Egzekucja z nieruchomości przeprowadzona przez komornika to nawet 15 %. Pośrednik, któremu zależy na przeprowadzeniu transakcji użyje wszystkich skutecznych sposobów, aby zbyć nieruchomość. Na pewno nie będzie zawracał sobie głowy ogłoszeniami w budynku sądu. Biorąc pod uwagę determinację uczestników sprzedaży, taka forma zbycia będzie najciekawszym sposobem na promocyjny zakup nieruchomości.  
 
Sformalizowane postępowanie egzekucyjne z nieruchomości nie odpowiada dzisiejszym potrzebom rynku. Wyceny biegłych sporządzane są na podstawie cen transakcyjnych, często nieadekwatnych w dniu licytacji, co często może okazać się dla kupującego atutem. Ale też niekoniecznie, bo zawyżona wycena może spowodować, że nieruchomość jest na daną chwilę nieatrakcyjna.
 
Inną bolączką jest słaby dostęp do informacji o aukcjach. Izba komornicza od lat próbuje wdrożyć ogólnie dostępny portal internetowy, na którym możliwe byłoby łatwe wyszukanie niezbędnych informacji. Dobrym pomysłem byłoby też nałożenie na komorników przymusu ogłaszania wszystkich informacji o aukcjach w takiej formie. Na stronie można byłoby np. przejrzeć operat wykonany przez rzeczoznawcę dla nieruchomości. W sieci funkcjonują wprawdzie wyspecjalizowane w tym temacie portale, ale dostęp do nich jest zawsze płatny, a dane w nich zawarte pozostawiają wiele do życzenia. Wydaje się, że wprowadzenie tych kilku, możliwych do wykonania zmian, w sposób istotny wpłynęłoby na większe zainteresowanie aukcjami komorniczymi. A tak naprawdę, przecież o to w tym wszystkim chodzi.
 
Reasumując – czy warto kupować na aukcjach komorniczych? Bardzo często tak. Ale też niejeden nauczony praktyką, może mieć inne zdanie.

Artur Rostocki
źródło: "Property Journal" nr 12-1/12