W przypadku dużych miast można już mówić o wzroście galopującym, ponieważ w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, w ciągu dwunastu miesięcy, mieszkania podrożały o - 25%, - 65%, - 61% i - 35%.  Przyczyny tego wzrostu to:

  • bardzo wysoki popyt, poparty dużą dostępnością kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki,
  • niska, niewystarczająca podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym, a co za tym idzie wyczerpująca się oferta rynku wtórnego,
  • wysokie ceny gruntów budowlanych na obszarach miejskich, zwłaszcza objętych aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego,
  • rosnące koszty budowy nowych mieszkań, zwłaszcza w zakresie robocizny.

Wydawać by się mogło, że zgodnie z zasadami rządzącymi wolnym rynkiem, odpowiedzią na wysoki popyt będzie lawina nowych inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez deweloperów rodzimych, jak i zagranicznych. Tymczasem oczekiwany boom budowlany jest skutecznie dławiony przez niedoskonałe ustawodawstwo, a ściślej brak nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która pozwoliłaby między innymi na przyspieszenie prac związanych z uchwalaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tym samym zwiększyłaby się podaż terenów pod budownictwo, zwłaszcza w dużych miastach. Jak wiadomo, brak planu miejscowego powoduje znaczne wydłużenie procesu budowlanego w fazie uzyskiwania pozwolenia na budowę – średnio o dwa lata. Tak więc, jeśli dodać do tego okres minimum 1,5 roku potrzebny na wybudowanie budynku mieszkalnego, to trudno o optymizm.

 

 

Tę trudną sytuację w budownictwie potwierdzają wyniki podawane przez GUS. W 2005 roku wybudowano 114 tys. mieszkań, a do końca lipca 2006 oddano ich do użytku tylko 57,8 tys. Wobec deficytu mieszkań w Polsce, szacowanego na 1,5 – 2 miliony, jest to kropla w morzu.

Galopująca zwyżka cen mieszkań określana jest ostatnio mianem bańki spekulacyjnej, która musi pęknąć z chwilą zwiększenia podaży, narażając na straty zbyt pochopnych inwestorów. Jednak obserwacje rynku nie pozwalają na wykrycie źródła rychłego i znacznego zwiększenia tej podaży. Jeżeli nawet wkrótce na rynek wtórny trafią mieszkania kupowane obecnie w celach spekulacyjnych przez fundusze inwestycyjne i innych inwestorów, to przy założeniu dalszej dostępności kredytów mieszkaniowych, podaż nie zostanie zaspokojona na tyle, by spowodować obniżkę cen. Co najwyżej można spodziewać się stabilizacji cenowej.  

Wysokie ceny mieszkań zmieniły strukturę finansowania zakupu. W listopadzie 2006 zmniejszyła się do 12 % liczba klientów korzystających wyłącznie z kredytu bankowego. Wzrósł natomiast do 79% odsetek kupujących wykorzystujących kredyt i własne środki.

JAKIE MIESZKANIA SĄ NAJCHĘTNIEJ KUPOWANE?

Z obserwacji preferencji klientów biur nieruchomości WGN wynika, że podobnie jak w ubiegłym roku, najbardziej poszukiwane są mieszkania:

  • 2- i 3-pokojowe  o pow. 55 - 80 m2
  • 1-pokojowe w centrach miast lub w pobliżu wyższych uczelni
  • nowe, tzn. wybudowane do 10 lat wstecz
  • zlokalizowane w centrum miasta lub w osiedlach peryferyjnych dobrze skomunikowanych z centrum
  • w budynkach średnio wysokich – do 6 kondygnacji, wzniesionych w technologii tradycyjnej, z nowoczesnych materiałów, zapewniających niskie koszty eksploatacji,
  • rozkładowe, jednopoziomowe, o dobrych proporcjach pokoi i innych pomieszczeń,
  • w otoczeniu zieleni osiedlowej lub blisko zielonych terenów rekreacyjnych.

 

Mniej chętnie kupowane są mieszkania:

  • zlokalizowane na parterach – z wyjątkiem mieszkań z własnym ogródkiem w zamkniętych strzeżonych osiedlach,
  • w budownictwie wielkopłytowym,
  • na poddaszach, ze skosami w suficie, 
  • z oknami wychodzącymi na północ – słabo doświetlone, 
  • nie rozkładowe, z małym ciasnym przedpokojem, z ciemną kuchnią, itp.
  • 2-poziomowe w budynkach wielorodzinnych. 

RYNEK DOMÓW JEDNORODZINNYCH 

W związku ze znaczną podwyżką cen mieszkań w ostatnim okresie, różnica w cenach domów i mieszkań zmalała do tego stopnia, że obecnie można kupić dom za miastem, sprzedając 3- pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie lub nawet 2-pokojowe w bardzo dobrej lokalizacji w mieście. Domy w strefie miejskiej zdrożały średnio o 12%, w stosunku do II kwartału 2006 roku.

W III kwartale 2006 roku wzrosło zainteresowanie kupujących rynkiem domów, co tłumaczy się w miarę stabilną sytuacją cenową na tym rynku, w porównaniu do skokowych podwyżek cen mieszkań.

Podobnie jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach 800–1500 m2, wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, w nowoczesnych technologiach, gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też atrakcyjna lokalizacja – w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Domy położone do 10 km od granic dużych miast, spełniające te kryteria, nie różnią się już ceną od zlokalizowanych na obszarach miejskich. Nabywców znajdują też szybko domy do remontu poza miastem, w odległości nie większej niż 30 km, pod warunkiem „ładnej” lokalizacji w malowniczym terenie. Ceny tych nieruchomości w ciągu ostatniego półrocza uległy podwyżce i kształtują się na poziomie 290 - 520 tys. zł.

Małgorzata Battek
WGN Market Analysis Dept.