Popyt i podaż
Jak wynika z analizy WGN Nieruchomości, od początku 2011 roku powoli rośnie popyt na ziemię rolną, zarówno wykorzystywaną do produkcji rolniczej, jak i pod przyszłe inwestycje różnego typu.
 
W tym pierwszym przypadku preferowane są grunty dobrej klasy I-III, o powierzchni albo 1ha - 6 ha, co pozwala na założenie gospodarstwa rolnego, zgodnie z wymogami powierzchniowymi określanymi przez lokalną gminę, albo duże areały – od kilkudziesięciu do kilkuset hektarów. Podaż takich ofert nie jest duża, ponieważ rolnicy niechętnie pozbywają się dobrej ziemi, a ponadto do każdego hektara gruntu dostają rocznie około 500 zł unijnej dopłaty bezpośredniej, niezależnie od tego, czy ziemia wydaje plony, czy jest tylko utrzymywana w tzw. „dobrej kulturze rolnej”.
 
Pod inwestycje poszukiwana jest przede wszystkim ziemia w niższej klasie IV-VI, co zwiększa możliwość późniejszego jej przekwalifikowania na budowlaną. Na przestrzeni ostatniego roku wzrosło zainteresowanie terenami o powierzchni 20-30 ha pod budowę farm wiatrowych. W tym przypadku nie jest wymagane odrolnienie gruntu, ponieważ wiatraki, pomimo wymaganego pozwolenia na budowę, można lokalizować na polach uprawnych i łąkach. Niezbędnym warunkiem jest natomiast zachowanie strefy ochronnej w stosunku do zabudowy mieszkalnej. Konieczne jest też występowanie wiatrów o odpowiedniej sile i częstości, czyli tzw. wietrzność terenu.
Częściej jednak inwestorzy poszukują gruntów w obrębie aglomeracji miejskich lub w ich bliskim sąsiedztwie, które nadawałyby się pod budownictwo mieszkaniowe. Z kolei sąsiedztwo dróg, a zwłaszcza głównych szlaków komunikacyjnych przyciąga inwestycje przemysłowe i usługowe.   
 
Ceny
Ceny gruntów rolnych dobrej klasy I, II i III na rynku wtórnym są zróżnicowane w zależności od podaży na lokalnym rynku, wielkości działki, ukształtowania terenu, dostępności dojazdu. Średnio jednak sprzedający liczą sobie obecnie 25 – 30 tys. zł za hektar.
 
Taniej jest w przypadku ziemi niższej klasy, tzn. IV (pochodzenia mineralnego), V i VI. Można ją kupić już za 11 – 15 tys. zł za hektar. W tym przypadku na ostateczną cenę duży wpływ ma przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium do planu, jeżeli takie dokumenty są aktualne na danym terenie. Gdy dopuszcza się możliwość przekwalifikowania z funkcji rolnej na budowlaną, cena może być wyższa, zwłaszcza, jeżeli właściciel przed sprzedażą podzielił większy teren na mniejsze działki po około 1 – 5 tys. mkw.
 
Co o tym GUS i Agencja Nieruchomości Rolnych?
Z danych opublikowanych przez GUS wynika, że w I kwartale 2011 roku średnia cena gruntu rolnego w Polsce, w transakcjach zawieranych bezpośrednio przez rolników, wynosiła 19,4 tys. zł za hektar i wzrosła o 9,5% licząc rok do roku.
 
Z kolei Agencja Nieruchomości Rolnych w swoim raporcie podała, że grunty rolne sprzedane z zasobów państwowych w I kwartale 2011 osiągnęły średnią cenę 15 157 zł za hektar, natomiast w II kwartale średnia cena wzrosła o 10,3% do poziomu 16 721 zł za hektar.
Najwyższe ceny osiągnięto w województwach: mazowieckim – 27,5 tys. zł/ha, śląskim i opolskim – 25 tys. zł/ha oraz kujawsko-pomorskim – 24 tys. zł/ha. Najtaniej ziemię sprzedano w województwach: lubelskim – 10,3 tys. zł/ha i lubuskim – 10,8 tys. zł/ha.
 
Inwestycja w ziemię rolną jest opłacalna w obecnym czasie, zwłaszcza, gdy weźmie się pod uwagę, że już w 2016 roku, czyli za niespełna 5 lat, rynek gruntów będzie otwarty dla cudzoziemców. Można wówczas spodziewać się wzrostu popytu, ponieważ ziemia rolna w Polsce jest zdecydowanie, 3-4 razy tańsza niż w innych krajach Unii Europejskiej, gdzie hektar kosztuje średnio 10 - 18 tys. euro.
Warto też prześledzić dane z powszechnego spisu rolnego, które pokazują, że obszar gruntów wykorzystywanych pod uprawy rolnicze maleje: od 2002 roku zasób ziemi rolnej w Polsce zmniejszył się o 1,4 miliona hektarów i obecnie wynosi około 15,5 miliona ha.
 
Wniosek – czy warto inwestować – nasuwa się sam!

Małgorzata Battek
Analityk rynku WGN Nieruchomości