Jedną z opcji, które są rozważane jest wycofanie ofert kontrolowanych przez rząd lub banki z rynku sprzedaży w zamian za oferowanie ich na rynku wynajmu.
Według gazety Wall Street Journal, plan ten staje się coraz bardziej popularny w kręgach rządowych, ponieważ ceny czynszów rosną, w wielu regionach osiągając nawet wzrost dwucyfrowy przy jednoczesnym dalszym spadku cen na rynku sprzedaży, głównie ze względu na rosnącą ilość nieruchomości odbieranych przez banki.
 
W skali krajowej, ceny domów w maju br. były o 7,5% niższe niż rok temu, ale jeśli wykluczymy tzw. „distressed sales”, czyli transakcje sprzedaży nieruchomości kontrolowanych przez banki lub agencje rządowe, ceny spadły tylko o 0,4%. Transakcje tego typu (short sales i foreclosures) stanowią obecnie około 30-40% wszystkich sprzedaży w skali miesięcznej. Jest to sytuacja, która nie zmienia się na rynku w przeciągu ostatnich kilku lat. Jak długo rynek będzie zalewany nowymi ofertami, tak długo nie można się spodziewać dużej poprawy, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
 
Ponieważ czynsze rosną, nowy pomysł rządu, aby wynajmować i zarządzać odbieranymi nieruchomościami, ma coraz więcej zwolenników. Wynajem domów pokrywałby koszta utrzymania nieruchomości aż do momentu, kiedy dana nieruchomość mogłaby być odsprzedana – gdy nastąpi poprawa na rynku, jednocześnie przynosząc zarobki dla kontrolowanych przez rząd tytanów Fannie Mae i Freddie Mac.

Ale jak już wspomniałem wcześniej, plan ten wymagałby od rządu nie tylko, aby stał się właścicielem nieruchomości, ale również – aby stał się jej zarządcą, a na tym polu agencje rządowe nie mają wielkiego lub żadnego doświadczenia.

Jedna z propozycji, która również jest rozważana to sprzedaż tysięcy przejętych nieruchomości prywatnym inwestorom, którzy następnie by je wynajmowali. Inwestorzy godziliby się na remont i zarządzanie daną nieruchomością, jak również ponosiliby wszystkie koszty utrzymania. Rząd miałby nadal swój udział w takim przedsięwzięciu. Do tej pory pomysł ten spotkał się z przychylną opinią w środowisku inwestorów prywatnych na terenie całego kraju.
 
W maju, rząd USA był właścicielem i zarządcą przeszło 290 tys. domów. Analitycy Credit Suisse szacują, że zmniejszenie na rynku ofert przejętych nieruchomości do około 30 tys. każdego miesiąca, od bieżącego poziomu 50 tys., pomogłoby ustabilizować sytuację na rynku, jak również uniknąć dalszego 3% -5% spadku cen mieszkań i domów.
 
W chwili obecnej rząd zarzuca rynek, który ma i tak niewielu nabywców, przejętymi ofertami, podważając własną teorię odnowy. Większość nieruchomości rządowych czy przejętych przez banki koncentruje się na rynkach takich, jak: Floryda, Arizona, Nevada i Michigan, i niższe ceny niekoniecznie zwiększą ilość nabywców na tych rynkach. Wielu ekspertów uważa, że wyprzedaż po "cenach aukcyjnych" spowoduje spadek wartości wszystkich nieruchomości o kolejne 10-20%, przesuwając czas odnowy o następne kilka lat.
 
Obecnie agencje rządowe wynajmują już kilka tysięcy domów byłym właścicielom lub dotychczasowym najemcom. W celu dalszego poszerzenia tego programu, administracja Obamy musiałaby uzyskać zgodę regulatora, czyli Federal Housing Finance Agency. Pierwsze reakcje wskazują, że agencja ta jest otwarta na ten pomysł.
 
Dwa lata temu, inwestorzy zaczęli kupować tanie nieruchomości na aukcjach w nadziei odsprzedania ich z zyskiem. Ale wraz ze stałym spadkiem cen każdego roku, praktyka ta szybko stała się nieopłacalna. Obecnie coraz częściej ci sami inwestorzy koncentrują się na zarządzaniu i wynajmie swoich nieruchomości.
 

Według najnowszych badań, im więcej Amerykanów traci swoje domy i mieszkania na rzecz banków, tym wskaźnik liczby rodzin decydujących się na wynajem wzrasta. W ciągu ostatnich pięciu lat wskaźnik ten wzrósł około pięciokrotnie w porównaniu do lat poprzednich. Trend ten na pewno utrzyma się przez następnych kilka lat, bo trudno sobie wyobrazić, że rodzina z dwójką dzieci i dwoma samochodami, która miała i straciła swój dom, nagle zdecyduje się teraz na mieszkanie.


John Budz
Realty Executives, USA

źródło:  Property Journal 8-9/2011