Po II kwartale bieżącego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym jest nadal korzystna dla kupujących. Oferta sprzedaży rynku wtórnego w największych miastach Polski jest szeroka, a ponadto na rynku pierwotnym przybywa nowych lokali. Sprzyja to dalszemu spadkowi cen.  
 
Podaż
W drugim kwartale 2011 widać zwiększony ruch na rynku. W lipcu, według analizy WGN na jednej ofercie kupna mieszkania odpowiadało siedem ofert sprzedaży. Sytuacja jednak ciągle się zmienia, bo pojawiają się nowe oferty sprzedaży – mieszkań sprzedawanych przez właścicieli, którzy polepszają swój standard kupując większy lokal lub dom, oraz mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym w poprzednich latach w celach inwestycyjnych. Jednak jest to cały czas sytuacja komfortowa dla kupujących – przy takiej nadpodaży mogą liczyć na skuteczne negocjacje cenowe.
 
Popyt
Widzimy utrwalenie tendencji z poprzedniego okresu – najszybciej znajdują nabywców mieszkania w średnim standardzie, zlokalizowane w centrum albo w osiedlach peryferyjnych, ale koniecznie z dogodnym dojazdem do centrum. Preferowane powierzchnie: 42 - 52 mkw. w przypadku mieszkań 2-pokojowych oraz 52 - 65 mkw. dla 3-pokojowych. Kawalerki są najczęściej postrzegane jako inwestycja, do późniejszego wynajmu. Dlatego też najszybciej znikają z oferty te w centrum miasta, w gorszym standardzie – do modernizacji, ale za to o niższych cenach.
 
Podobnie jak w poprzednim okresie, duży wpływ na ostateczną decyzję o kupnie mieszkania ma kryterium niskiej ceny. Stąd stale rosnące zainteresowanie tanimi mieszkaniami do modernizacji – pod warunkiem korzystnej ich lokalizacji. I chodzi tu zarówno o lokalizację na konkretnym osiedlu, jak i wygląd budynku, jego otoczenia, schludność klatki schodowej itp. Duży potencjał kryje się więc w „wielkopłytowych” blokach z lat 70- i 80-tych XX wieku, jeżeli są zadbane. Mieszkania są tam średnio o 15 – 20% tańsze niż w budynkach z ostatniego dziesięciolecia, a jednocześnie istnieje pełna infrastruktura usługowo- handlowa.
 
Ceny   
Nadpodaż mieszkań wymusza na sprzedających obniżki cen, jeżeli zależy im na szybszej sprzedaży. Dodatkowym argumentem są trwające od 2009 roku spadki cen nowych mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów, a także zwiększająca się zdecydowanie pula gotowych nowych lokali na rynku pierwotnym. Praktyka pokazuje, że sprzedający obniżają cenę w trakcie negocjacji z konkretnym kupującym. Stąd różnice pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi.
 
miasto
Ceny ofertowe mieszkań –
maj 2011
[zł/mkw]
Ceny transakcyjne mieszkań –
maj 2011
[zł/mkw]
Różnica
[%]
Ceny ofert. mieszkań – czerwiec 2011 [zł/mkw]
Ceny transakcyjne mieszkań – czerwiec 2011
[zł/mkw]
Różnica
[%]
Warszawa
8550
8190
4,04%
8471
8132
4,0%
Kraków
7960
7290
8,4%
7956
7275
5,2%
Wrocław
6554
6196
5,3%
6506
6090
6,2%
Gdańsk
5896
5712
3,1%
5889
5710
3,0%
Poznań
5800
5598
3,4%
5730
5580
2,6%
Łódź
4468
4256
4,7%
4410
4260
3,4%
Tabela. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego, w maju i czerwcu  2011r., dane WGN
 
Poniżej maksymalne progi cenowe, akceptowane przez kupujących mieszkania z rynku wtórnego, w największych miastach:
  • Warszawa: do 320 tys. zł – mieszkania 2-pokojowe, do 390 tys. zł – mieszkania 3-pokojowe;
  • Kraków: do 290 tys. zł – mieszkania 2-pokojowe, do 360 tys. zł – mieszkania 3-pokojowe;
  • Wrocław, Gdańsk, Gdynia: do 270 tys. zł – mieszkania 2-pokojowe, do 350 tys. zł – mieszkania 3-pokojowe;
  • Poznań: do 250 tys. zł – mieszkania 2-pokojowe, do 340 tys. zł – mieszkania 3-pokojowe.
 
Finansowanie
Struktura finansowania zakupu mieszkań przez klientów WGN, w II kwartale 2011:
  • 88% klientów – wykorzystanie kredytu uzupełniającego do 80% ceny;
  • 8% klientów – tylko gotówka,
  • 4% klientów – tylko kredyt 100%.
  
 
Wykres. Struktura finansowania zakupu mieszkań
przez klientów WGN, w II kw. 2011
Małgorzata Battek
WGN