Analiza rynku deweloperskiego w 2010 roku
W 2010 roku na krakowskim rynku nieruchomości pojawiło się bardzo dużo nowych inwestycji deweloperskich. To reakcja deweloperów na powrót nabywców, który nastąpił jesienią 2009 roku, gdy oferta mieszkań zaczęła się gwałtownie kurczyć. Już od wiosny ruszyły projekty, które do tej pory leżały na półkach deweloperów, czekając na lepsze czasy. Po częściowej stagnacji na rynku, deweloperzy znowu odczuli wzrost i zwiększenie zainteresowania przez potencjalnych nabywców.
 
Obecnie na obszarze miasta są realizowane 162 inwestycje deweloperskie, z czego najwięcej w dzielnicy Podgórze – 70 (co stanowi blisko 43% wszystkich inwestycji). Druga pod względem ilości realizowanych budynków jest Krowodrza – 43 (to 27% wszystkich inwestycji). W Śródmieściu jest 37 ofert z nowymi i po kapitalnym remoncie budynkami, w których można nabyć mieszkania (23% wszystkich inwestycji), a w Nowej Hucie 11 (co stanowi tylko 7% wszystkich inwestycji).
 
Zmniejsza się też ilość mieszkań w zasobach deweloperów poza granicami miasta. Aktualnie są one dostępne na 18 inwestycjach. W całym obszarze metropolitarnym Krakowa nastąpił spadek ilości inwestycji w stosunku do poprzedniego kwartału o ok. 7%, pod dość gwałtownym ich przyroście w dwóch poprzednich kwartałach. Nastąpiła również poprawa w dostępie do kredytów hipotecznych, co przełożyło się bezpośrednio na ustabilizowanie cen rynkowych na rynku pierwotnym w Krakowie.
 
Średnie ceny mieszkań utrzymywały się na zbliżonych poziomach w tym czasie w dzielnicach Krowodrza, Nowa Huta, a nieznacznie, choć sukcesywnie, spadają w Podgórzu i Śródmieściu. Spadki jednak nie były spowodowane obniżkami dość dobrze sprzedających się mieszkań, lecz dopływem tańszych inwestycji. Na wzrosty cen nie ma co liczyć, gdyż wzrost popytu jest natychmiast zrekompensowany wzrostem podaży na nowo rozpoczętych inwestycjach. Z powyższych informacji wynika, iż ceny mieszkań w całej aglomeracji krakowskiej nieznacznie spadły, choć przez cały rok stabilizowały się na podobnym poziomie.
 
Podsumowanie
Z powyższych analiz wynika, że ceny mieszkań, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym oscylowały na podobnym poziomie przez cały rok z lekką tendencją spadkową w czwartym kwartale 2010 roku. Największe zainteresowanie nadal dotyczyło lokali mieszkalnych, które dodatkowo spełniały wymagania rządowe programu ‘Rodzina na swoim’ zakładającym dotację do odsetek prze okres 8 lat. Jednak w Krakowie wskaźnik wyznaczający górną granicę tego programu jest na stosunkowo niskim poziomie, co powoduje, że tylko ok. 35% inwestycji deweloperskich znajduje się w przedziale cenowym upoważniającym do skorzystania z dopłat państwowych.
 
Inaczej sytuacja wygląda na rynku ekskluzywnych apartamentów, których wysoka cena nie zniechęca potencjalnych klientów. Oczywiście jest to grupa zupełnie innych nabywców, którzy, posiadając odpowiedni kapitał, chcą zamieszkać w prestiżowych lokalizacjach Krakowa. Dzielnica Śródmieścia ‒ Stare Miasto od lat cieszy się największym zainteresowaniem klientów krajowych, a przede wszystkim zagranicznych. Inwestycje realizowane w tej części miasta uchodzą za najbardziej pożądane z uwagi na dość niską podaż nowych inwestycji. Stare Miasto w dalszym ciągu przyciąga swoją magią i dostępnością do najważniejszych ośrodków kultury, handlu i turystyki. Położenie głównych uczelni wyższych w tym rejonie jest również brane pod uwagę dla potencjalnych inwestorów, którzy kupują lokale mieszkalne pod wynajem.
 
Z perspektywy przyszłości można wnioskować, że ceny w tym rejonie Krakowa mogą oscylować w granicach 10 000 ‒ 20 000 zł/mkw. i nie ulegną znacznie zmianie. W dużej mierze jednak zależeć to będzie od podejścia i fachowości dewelopera, który będzie realizował dany projekt inwestycyjny. Konieczne zatem w dobie obecnej jest, aby każdy potencjalny inwestor zwracał w dużej mierze uwagę na szczegóły i detale wykonania budynków, które będą nawiązywały do architektury miasta Krakowa.
 
Łukasz Pawlik
Krakinwest
Europejski Instytut Nieruchomości
 
 
źródło: „Property Journal” 6-7/2011