Różnica w cenie może dochodzić nawet do 60-70 % dla tej samej okolicy, zwłaszcza jeśli są to nieużytki albo użytki rolne niskiej klasy, tzn. V lub VI. Zatem stanowią łakomy kąsek dla tych, którzy zmęczeni miejskim zgiełkiem planują spędzanie weekendów i urlopów na własnej działce za miastem albo wręcz zamieszkanie tam na stałe. Zanim jednak zdecydują się na zakup działki rolnej z myślą o późniejszej jej zabudowie, powinni koniecznie poznać wszystkie wymagania, jakim będą musieli sprostać przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.  
 
Działkę rolną może kupić każdy, także osoba nie będąca rolnikiem. Jednak wówczas prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, która otrzyma stosowne zawiadomienie od notariusza, u którego finalizowana będzie transakcja kupna. Notariusz sporządzi dwa akty notarialne – umowę sprzedaży warunkowej oraz umowę przeniesienia własności. Tę drugą – dopiero po upływie miesiąca przysługującego ANR na zakup, jeżeli agencja nie skorzysta ze swojego uprawnienia.
 
Zanim jednak dojdzie do spotkania stron u notariusza, koniecznie należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie wybranego gruntu w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy jest to produkcja rolna z zakazem jakiejkolwiek zabudowy, można spokojnie kupić namiot albo przyczepę kempingową lub poszukać innej działki, ponieważ praktycznie nie uzyska się pozwolenia na budowę na tym terenie – a przynajmniej do czasu obowiązywania aktualnego planu miejscowego, co może potrwać kilka lat i dłużej.
 
Jeżeli jednak plan określa grunt jako rolny, nie wykluczając zabudowy, można postawić na nim dom, ale trzeba wykazać, że ma służyć działalności rolniczej, tzn. wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Minimalną powierzchnię działki pod nowe gospodarstwo rolne w danej gminie również podaje plan miejscowy; najczęściej jest to 1 ha, ale nie zawsze – bo każda gmina ustala to we własnym zakresie, na podstawie średniej powierzchni lokalnych gospodarstw. Tu warto wyjaśnić, że „gospodarstwem rolnym” prawo administracyjne określa: grunty rolne wraz z budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, a także prawa i obowiązki związane z prowadzeniem tego gospodarstwa. Natomiast przepisy o podatku rolnym podają, że gospodarstwo rolne to: użytki rolne (grunty orne, pastwiska, łąki), grunty pod stawami i pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczających 1 ha przeliczeniowy.
 
Najbardziej lukratywna sytuacja będzie miała miejsce, gdy upatrzona działka znajduje się na obszarze przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Wówczas, pomimo, że w gminnym rejestrze gruntów działka oznaczona jest jako rolna, będzie można wystąpić o pozwolenie na budowę domu, oczywiście po wcześniejszym uzyskaniu decyzji o wyłączeniu ziemi z produkcji rolnej. O wydanie takiej decyzji występuje się do starosty powiatowego w przypadku, gdy użytki rolne są w klasie I – III, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, lub w klasie IV – VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy fragmentów działki rzeczywiście przeznaczonych pod zabudowę.
 
Nie wymagają natomiast uzyskania tej decyzji gleby w klasie IV – VI pochodzenia mineralnego, czyli gorszej jakości.
 
Po uzyskaniu pozytywnej decyzji należy wnieść do starostwa odpowiednie opłaty: opłatę jednorazową z tytułu trwałego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej – w terminie do 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji, i opłaty roczne – w terminie do 30 czerwca każdego roku. Wysokość tej pierwszej zależy od wielkości działki i klasy gruntu, a pomniejsza się ją o aktualną wartość rynkową tego gruntu na lokalnym rynku. Stawki opłat rocznych ustala się jako 10% należności wyrażonej w tonach ziarna żyta, wyliczanej wg danych zmienianych corocznie przez GUS. Opłata roczna obowiązuje przez 10 lat, gdy grunt jest wyłączony trwale, albo przez czas wyłączenia nietrwałego, ale nie dłużej niż 20 lat.
 
Tu warto dodać, że przez okres dwóch lat od otrzymania decyzji można zrezygnować z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – wówczas otrzymuje się zwrot opłaty jednorazowej.

Powyższe opłaty nie obowiązują w przypadku, gdy wyłączona z produkcji rolnej działka przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i jej powierzchnia nie przekracza 0,05 ha – dla budynku jednorodzinnego oraz 0,02 ha – licząc na każde mieszkanie dla budynku wielorodzinnego.

Małgorzata Battek
WGN Nieruchomości