RYNEK WYNAJMU NOWOCZESNYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH

Do najbardziej dynamicznych należy nadal rynek warszawski. Lokalni analitycy oceniają go na ponad 2,3 mln m2  powierzchni, z czego około 40% zlokalizowanych jest w Centralnym Obszarze Biznesu. Największy popyt odnotowano na nowoczesne biura w budynkach poza centrum. Przyczyną są niższe stawki czynszów przy równie wysokim, co w COB, standardzie, a także duża dostępność komunikacyjna oraz wystarczająca ilość miejsc parkingowych dla najemców i ich klientów.
Pomimo wysokiej nadpodaży w COB, realizowane są kolejne nowe inwestycje. Stawki ofertowe czynszów dla najwyższego standardu utrzymują się tu na stałym poziomie 16-22 eur/ m2 / m-c netto. Dla lokalizacji poza centrum stawki ofertowe czynszów wynoszą 11-15 eur/ m2 / m-c netto.

Ubiegły rok charakteryzował się znaczną migracją firm, przenoszących się do lokali biurowych o wyższym standardzie. Właściciele budynków, wzniesionych na początku lat 90-tych, muszą liczyć się z koniecznością modernizacji obiektów – w przeciwnym razie nie będą wstanie podołać wciąż rosnącej konkurencji.

W pozostałych miastach rynek rozwija się dynamicznie, chociaż w mniejszej skali. Do najaktywniejszych można obecnie zaliczyć Wrocław, który nadrabia zaległości powstałe w wyniku zaniechania w końcu lat 90-tych planowanych inwestycji. Przewiduje się, że w 2007 roku zasób nowoczesnej powierzchni biurowej podwoi się w wyniku nowych budów, i wyniesie około 180 tysięcy m2. Do najlepszych lokalizacji we Wrocławiu, poza ścisłym centrum (dzielnica Stare Miasto), zalicza się południowe rejony miasta wzdłuż osi Powstańców Śląskich (Krzyki) oraz tereny na zachód od centrum, wzdłuż ulic: Legnickiej i Strzegomskiej (Fabryczna). Popyt na biura w klasie A przewyższa podaż, co jest przyczyną nieznacznego wzrostu cen czynszów dla tego standardu. Stawki ofertowe netto czynszów mieszczą się w przedziałach 12 –15,2 eur/ m2/ m-c dla klasy A i B+, oraz 7,5 – 10 eur/m2 / m-c dla klasy B.

Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż nowoczesnej powierzchni biurowej nieznacznie przewyższa popyt, dzięki nowym obiektom oddanym do użytku w kilku ostatnich latach. Wskaźnik powierzchni niewynajętej szacuje się na 9,5%.  Zasób nowych biur w obydwu miastach jest zbliżony i wynosi po około 140 tys. m2 powierzchni. Prognozy na 2007 rok zakładają większy przyrost nowoczesnych biur w Krakowie - około 70 tys. m2 , podczas gdy w Poznaniu – około 40 tys. m2. Stawki czynszów ofertowych netto dla klasy A utrzymują się na poziomie: w Krakowie 12 – 15 eur/ m2 /m-c, w Poznaniu 12 – 15,5 eur/ m2 / m-c; dla klasy B – odpowiednio 7 – 11,5 eur/ m2 / m-c oraz 7 – 11 eur/ m2 / m-c

We wszystkich omawianych miastach można zauważyć podobne tendencje. Tak, jak w poprzednim okresie, wzmożony popyt był wynikiem przede wszystkim zakładania biur przez nowo powstające firmy. Duży udział w rynku, miały również migracje firm, zmieniających lokalizację w obrębie tej samej aglomeracji w celu podwyższenia standardu, powiększenia powierzchni biura lub znalezienia korzystniejszych stawek czynszu. Znamienny wpływ na zwiększenie popytu miał również napływ firm z innych regionów Polski oraz z zagranicy. Największy popyt występował na biura w najwyższym standardzie o powierzchni 1000-5000 m2 dla Warszawy oraz 150–500 m2 dla pozostałych miast. Nie było natomiast zainteresowania niskim standardem, poniżej klasy B, a zwłaszcza lokalami  wymagającymi remontu. 

Obserwacje preferencji najemców przy wyborze powierzchni biurowych, podobnie jak w poprzednim okresie, nasuwają następujące wnioski:

  • podstawowym wymogiem jest lokalizacja w budynku o funkcji biurowej, bez łączenia z inną, a zwłaszcza handlową;
  • najemcy dużą wagę przywiązują do wysokości opłat eksploatacyjnych;
  • bardzo ważna jest odpowiednia ilość miejsc parkingowych nie tylko dla najemców, ale też klientów.

Ponadto dla klasy A decydujące znaczenie mają w kolejności:
1. prestiż budynku i lokalizacji,
2. stawki czynszu oraz opłat dodatkowych,
3. możliwość indywidualnej aranżacji wnętrza,
4. wystarczająca ilość miejsc parkingowych dla najemców i klientów,
5. zakres usług dodatkowych oferowanych przez wynajmującego.

Dla klasy B, decydują w kolejności:
1. możliwość wyraźnej identyfikacji firmy na zewnątrz,
2. dostateczna ilość miejsc parkingowych, z uwzględnieniem parkingu dla klientów,
3. lokalizacja obiektu względem centrum miasta i głównych ulic,
4. stawki czynszu oraz opłat dodatkowych dla danej lokalizacji.

Wykres 1. Ceny ofertowe netto wynajmu powierzchni biurowych, klasa A, marzec 2006


 
Wykres 2. Ceny ofertowe netto wynajmu powierzchni biurowych, klasa B, marzec 2006


RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH

Rok 2005, zgodnie z przewidywaniami, był rekordowy zarówno pod względem popytu, jak i podaży nowoczesnych powierzchni magazynowych. Intensywny rozwój tego sektora rynku nastąpił zwłaszcza w województwach: śląskim, wielkopolskim, dolnośląskim i łódzkim. Jednak w dalszym ciągu największa koncentracja centrów magazynowych występuje w województwie mazowieckim, a zwłaszcza w Warszawie i okolicach. Analitycy rynku oceniają całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na ponad 1,85 mln m2, przy wskaźniku powierzchni niewynajętej  wynoszącym 13,66 % (dane na koniec 2005 r. wg: CB Richard Elis).

W 2006 roku planowane są kolejne duże inwestycje. Inwestorami tych największych przedsięwzięć logistyczno – magazynowych są międzynarodowe koncerny dystrybucyjne. Między innymi w pobliżu Piotrkowa Trybunalskiego, w sąsiedztwie trasy A1 rozpocznie się budowa największego w Polsce parku logistycznego Poland Central, o docelowej powierzchni 530.000 m2. W okolicy Wrocławia, przy zjeździe z autostrady A4, w gminie Kobierzyce, duński inwestor realizuje centrum logistyczne o powierzchni 20.000 m2.

Polscy inwestorzy uczestniczą w inwestycjach na nieco mniejszą skalę. Przedmiotem transakcji kupna są przede wszystkim hale magazynowe o powierzchni 1500 – 3000 m2 w wysokim standardzie. Ceny ofertowe sprzedaży nowoczesnych hal magazynowych kształtują się na poziomie 1800 – 2400 zł netto/ m2 budynku wraz z gruntem. Poszukiwane są również działki przemysłowe o powierzchni minimum 5000 m2 pod budowę hal magazynowych, zlokalizowane zwłaszcza przy zjazdach z autostrad i w sąsiedztwie głównych międzynarodowych tras komunikacyjnych.
Podobnie, jak w poprzednim okresie, nie ma dużego zainteresowania nabywaniem starych obiektów magazynowych i poprzemysłowych, w celu modernizacji i adaptacji. Inwestorzy poszukują przede wszystkim nowoczesnych magazynów, w których natychmiast można rozpocząć działalność.

Występuje stały wzrost popytu na najem nowoczesnych powierzchni magazynowych, zwłaszcza zlokalizowanych na terenach specjalnych stref ekonomicznych oraz w pobliżu dużych aglomeracji miejskich. Ceny najmu mieszczą się w przedziale 2,70 – 5,40 eur / m2 netto + opłaty eksploatacyjne dla wysokiego standardu. Dla niższego standardu: 1,3 – 2 eur/ m2 + opłaty eksploatacyjne.

RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH

Od 2004 roku utrzymuje się stały popyt na tereny przemysłowe,  zwłaszcza o powierzchni od 5 000 m2, pod budowę hal magazynowych, z dobrym dojazdem dla TIR-ów, w niedalekiej odległości od głównych tras komunikacyjnych, najchętniej w bliskim sąsiedztwie zjazdów z autostrad. Ceny ofertowe gruntów pod hale magazynowe w dobrych lokalizacjach, tzn. w odległości do 25 km od granic dużych miast, w sąsiedztwie głównych szlaków komunikacyjnych, osiągają poziom nawet do 250 zł/ m2 netto. Natomiast inwestorzy są zainteresowani terenami w średniej cenie do 50 zł /m2 netto, jednak tu podaż jest umiarkowana i nie zaspokaja popytu.

Niewystarczająca jest również podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne w granicach aglomeracji miejskich. Pomimo, że jest dużo wolnych terenów w dosyć atrakcyjnych lokalizacjach – nie są one wystawiane do sprzedaży, z uwagi na brak aktualnych planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego. Przekłada się to na wzrost cen gruntów objętych już planami miejscowymi.
Firmy deweloperskie są zainteresowane zakupem gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przy cenie nie przekraczającej kwoty – dla Warszawy do 180 zł/ m2, a dla pozostałych dużych miast – do 110 zł/ m2. Grunt powinien być zlokalizowany bezpośrednio przy ulicy, uzbrojony i posiadać aktualny plan zagospodarowania przestrzennego.

Leszek Michniak
WGN Real Estate