RYNEK MIESZKAŃ 

Długo oczekiwana dostępność kredytów mieszkaniowych pozwoliła wreszcie dokonywać zakupów nie tylko w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale również traktować mieszkania, jako lokatę kapitału. Ta tendencja dotyczy zwłaszcza 1-pokojowych kawalerek oraz 2-pokojowych mieszkań, zlokalizowanych przede wszystkim w centrach dużych miast. Po odnowieniu i odpowiednim wyposażeniu oferowane są następnie do wynajmu lub do dalszej odsprzedaży. Zakupy w celu inwestycyjnym stanowią na rynku wtórnym około 24% transakcji. Zdecydowanie bardziej atrakcyjny dla inwestorów jest rynek pierwotny.

Podobnie, jak w poprzednim okresie największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania nowe, wybudowane w okresie ostatnich dziesięciu lat, 1-, 2- i 3-pokojowe, o powierzchni użytkowej od 28 m2 do 75 m2, z księgą wieczystą, rozkładowe, w średnio wysokich budynkach, w centach miast i w osiedlach obrzeżnych albo nawet peryferyjnych, lecz z dobrym połączeniem komunikacją miejską z centrum. Obecnie nie ustępują im ceną mieszkania starsze, także w osiedlach z wielkiej płyty, ale pod warunkiem starannego utrzymania mieszkania oraz jego najbliższego otoczenia.

Czas sprzedaży takich mieszkań skrócił się zdecydowanie, średnio z sześciu miesięcy – przed rokiem, do kilku tygodni – obecnie. Mieszkania o niższym standardzie i mało atrakcyjnej lokalizacji, a zwłaszcza duże 4- i 5-pokojowe, jeżeli nie przyciągają korzystnie niską ceną, czekają na nabywców około kilku miesięcy lub dłużej.

Rośnie zainteresowanie kupnem mieszkań 4-pokojowych w wysokim standardzie. Są one najczęściej kupowane na potrzeby własne nabywców, w celu polepszenia warunków mieszkaniowych.

Obok Warszawy, także w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście obserwuje się wzmożony popyt na  mieszkania apartamentowe w najwyższym standardzie, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Proporcjonalnie nieliczną, ale stale obecną grupę na rynku, stanowią klienci poszukujący mieszkań w przedwojennych kamienicach. Ceny są tu najbardziej zróżnicowane i uzależnione od atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego, zarówno mieszkania, jak i kamienicy, oraz stopnia zachowania pierwotnego wystroju wnętrz. Rozpiętość cenowa jest więc ogromna: od ceny nawet o 50% niższej od średniej dla danego miasta – do poziomu cen nowych mieszkań apartamentowych w najwyższym standardzie.

Utrzymujący się wzrost popytu i umiarkowana podaż mieszkań jest przyczyną wzrostu cen sprzedaży w ostatnim półroczu średnio o 7%.

Charakterystyczne tendencje, jakie wystąpiły w ostatnim półroczu na wtórnym rynku, to:

  • zmniejszyła się z 24% do 21% różnica w średniej cenie mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego;
  • około 90% kupujących korzysta z kredytów mieszkaniowych;
  • udział kredytu stanowi przeciętnie 78% ceny mieszkania;
  • zdecydowanie (o 75%) wzrosła liczba kupujących, którzy w 100% kredytują koszt zakupu;
  • najbardziej aktywni kupujący mieszczą się w przedziale wiekowym 29 – 45 lat;
  • młodzi ludzie, w wieku 24 – 32 lata, kupują przede wszystkim małe mieszkania, jako swoje pierwsze lokum;
  • na cenę ma decydujący wpływ nie tylko lokalizacja, ale również standard mieszkania i jego najbliższego otoczenia.

 

Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań 2-pokojowych w popularnym standardzie, w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN za 1 m2 , marzec 2006, wg danych Grupy WGN


Wykres 2. Podział procentowy transakcji zakupu mieszkań w zależności od ilości pokoi, rynek wtórny, marzec 2006, wg danych Grupy WGN

RYNEK DOMÓW

Jest to od 2001 roku najbardziej stabilny segment rynku nieruchomości w Polsce. W dużych miastach podaż średnio 7,6-krotnie przewyższa popyt. Ceny transakcyjne domów utrzymują się praktycznie na niezmienionym poziomie, a wahania cenowe na lokalnych rynkach, w badanych okresach półrocznych, mieszczą się w granicach wzrostu 2–2,8%. W wyniku niskiego popytu niejednokrotnie dochodzi do obniżania cen ofertowych, zwłaszcza w przypadkach, gdy cena jest zawyżona. Jednak dla mniej atrakcyjnych nieruchomości, o nieciekawej architekturze i lokalizacji, korekta ceny w dół nie gwarantuje dokonania transakcji.

Najczęściej przedmiotem zakupu są domy nieduże, parterowe, z mieszkalnym poddaszem, o powierzchni użytkowej do 200 m2, na działkach 800–1500 m2, wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu w nowoczesnych technologiach, gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też atrakcyjna lokalizacja – w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Takie domy położone do 10 km od granic dużych miast nie różnią się już ceną od miejskich.

Nabywców znajdują też tanie domy do remontu poza miastem, w odległości nie większej niż 30 km, pod warunkiem dobrego sąsiedztwa. Ceny kształtują się na poziomie 195–260 tys. zł. Konkurencją dla nich stają się nowe domy w trakcie budowy. Rozpoczętą budowę - dom o pow. do 200 m2 w stanie surowym otwartym, do indywidualnego wykończenia, można już kupić za cenę około 150 tys.-250 tys. zł - w standardzie popularnym. Cena rośnie w miarę zbliżania lokalizacji do granic miasta.

W związku z podwyżką cen mieszkań w ciągu ostatniego roku, różnica cen domów i mieszkań zmniejszyła się tak, że obecnie można kupić mały dom za miastem, sprzedając 3- lub 4-pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie, w mieście.

Równie stabilny jest rynek dużych, drogich willi i rezydencji. Są to nieruchomości trudne do zbycia i na finał transakcji czeka się nawet do kilku lat. Właściciele, którzy ponieśli duże nakłady na realizację takich inwestycji, nie są skłonni do obniżania i urealniania ceny ofertowej. 

Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży domów w popularnym standardzie, o p.u. do 200 m2, w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN, marzec 2006, wg danych Grupy WGN

RYNEK DZIAŁEK BUDOWLANYCH

Od drugiej połowy 2005 roku odnotowuje się stopniowy powolny wzrost cen działek budowlanych w dużych miastach. Dotyczy to przede wszystkim najlepszych lokalizacji pod budownictwo mieszkaniowe, tzn. terenów bezpośrednio przy ulicach lub drogach utwardzonych, z pełnym uzbrojeniem, na obszarach objętych uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego lub posiadających aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podaż takich działek jest umiarkowana, ponieważ w większości dużych miast nowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalono dla niewielkich obszarów.
Łatwiej jest nabyć działkę pod zabudowę mieszkaniową w gminach podmiejskich, które chcąc przyciągnąć inwestorów przygotowują na bieżąco tereny budowlane.

Decydujące znaczenie dla ceny działki budowlanej mają:

  • lokalizacja na obszarze miasta,
  • plan miejscowy lub aktualna decyzja o warunkach zabudowy,
  • uzbrojenie,
  • sąsiedztwo istniejące lub planowane,
  • kształt działki.

    W tym sektorze rynku nieruchomości odnotowuje się z roku na rok co raz większą różnicę cen 1m2 powierzchni działek, w zależności od lokalizacji w obrębie jednej aglomeracji. Ceny mieszczą się w przedziale od kilku euro do 1000 euro, a nawet więcej, za 1m2.

Małgorzata Battek
WGN Market Analysis Dept.