W ciągu pierwszych trzech kwartałów ubiegłego roku ceny posiadłości systematycznie rosły. Ceny nieruchomości mieszkaniowych poszły w górę średnio o 10-40%, porównując do cen z 2004 roku. Jednak, pod koniec 2005 ceny ustabilizowały się, a nawet spadły,  po raz pierwszy w przeciągu ostatnich kilku lat. Natomiast, w 2006 roku niepewność sytuacji politycznej będzie utrzymywać ceny niezmienione w ciągu pierwszych 6  miesięcy, później poziom cen ponownie zacznie rosnąć. I tylko możliwość wzrostu inflacji i stagnacja gospodarki państwowej mogą mieć negatywny wpływ na rynek nieruchomości.

Wynajem pomieszczeń komercyjnych - powierzchnie biurowe

Podobna sytuacja istnieje, na dzień dzisiejszy, na rynku nieruchomości komercyjnych. W roku ubiegłym ceny wynajmu nieruchomości komercyjnych wzrosły o 15-25% w porównaniu do 2004 roku.
Skoncentrowaliśmy swoją analizę wokół rynku nieruchomości w Kijowie - stolicy państwa ukraińskiego.
W 2005 firmy budowlane wybudowały blisko 120 000 m2 (w porównaniu do 110.000 m2 w 2004) powierzchni biurowej, dodatkowo do 360 000 m2 istniejącej. Jednak, pomimo wszystko, podaż jest niewystarczająca. Wciąż jeszcze, jak przed rokiem, firmy zagraniczne wynajmują 60% pomieszczeń biurowych.
Dla przykładu podajemy ceny wynajmu pomieszczeń biurowych:

-biuro „A” klasy - 60 -70 $ /m2 / najdroższe
-biuro „B” klasy - 35 - 40 $ /m2
-biuro „C” klasy - 20 - 30 $ / m2

Mówiąc o sprzedaży pomieszczeń biurowych musimy podkreślić, że w tej chwili występuje całkowity brak pomieszczeń klasy „A” do sprzedaży (lub nawet do wynajęcia).

Brak powierzchni o wysokim standardzie ma bezpośredni wpływ na wzrost cen, już i tak wysokich: 3 000 $ - 6 000 $ / m2 klasy „C”-„B+” i cen rekordowych 9 000 $ -12 000 $ /m2 dla klasy „A”. Większość przedsiębiorców jest zmuszona kupować stare budynki i adaptować je na biura,  tracąc na jakości pomieszczeń.
Ten brak podaży nowoczesnych powierzchni biurowych na ukraińskim rynku nieruchomości już przyciągnął uwagę wielu inwestorów krajowych i zagranicznych. Ilość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła o 27% w porównaniu do roku poprzedniego.
Najwięcej inwestycji przypada na takie państwa, jak: Cypr, Rosja, Wielka Brytania, Stany Zjednoczone oraz inne.
Dla porównania podamy średnie ceny wynajmu biurowców klasy „A”:
w Warszawie - 21,3 $ /m2,
w Pradze - 21,2 $ /m2,
w Sofii - 18,1 $ /m2.
Poza tym, według naszych obliczeń w Warszawie (blisko 1.6 mln mieszkańców) jest około
1 miliona m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, a w Kijowie tylko 480 000 m2 (przy około 3 milionach mieszkańców).
Krótkotrwałe prognozy dla inwestorów na rynku nieruchomości wciąż pozostają bardzo optymistyczne. Ograniczona podaż nieruchomości komercyjnych utrzyma ceny na najwyższym poziomie, co najmniej przez następne 2-3 lata.

Pomieszczenia magazynowe i logistyczne

W roku 2005 przeżywaliśmy stały wzrost popytu na pomieszczenia magazynowe i pomieszczenia dla centrów logistycznych. Tylko w Kijowie (jak również na całej Ukrainie) występuje popyt na 1-2 milionów m2 powierzchni magazynowej. Według opinii większości ekspertów, mamy  tylko 500 000 -600 000 m2 powierzchni magazynowej, przy czym tylko około 20% istniejących - to budynki nowoczesne, które mogą całkowicie zaspokoić zapotrzebowanie firm logistycznych. Podaż w tym sektorze jest na tyle ograniczona, że dziś praktycznie niemożliwe jest znalezienie pomieszczeń na odpowiednim poziomie.
Z drugiej strony, ten rodzaj nieruchomości nie jest jeszcze zbyt atrakcyjny dla inwestorów, ze względu na niską stopę zwrotu nakładów na inwestycje.

W 2005 roku opłaty za wynajem pomieszczeń magazynowych wzrosły o 5-10%, ceny sprzedaży o 30%. Większość firm krajowych i zagranicznych wciąż woli raczej najmować pomieszczenia magazynowe, niż je kupować. W ogólnej liczbie transakcji nieruchomościowych 2-5%, to kontrakty na kupno pomieszczeń magazynowych, a 10% - na ich wynajęcie.
W 2003 roku poziom cen na powierzchnie magazynowe nie przekraczał 100 $ /m2, w 2004 znajdował się w granicach 100 - 200 $/ m2, w 2005 150 - 600 $ /m2.

Sytuacji w segmencie rynku powierzchni magazynowych i logistycznych pozwala wnioskować, że rynek ten będzie atrakcyjny dla inwestorów jeszcze co najmniej przez następnych 3-5 lat.

Rynek obiektów wypoczynkowych

Do następnej atrakcyjnej kategorii nieruchomości wciąż należą hotele.
W 2005 roku blisko 16 milionów  obywateli ukraińskich i turystów zagranicznych podróżowało po Ukrainie. Na Ukrainie jest około 1 200 hoteli oficjalnie zarejestrowanych, z czego 112 w Kijowie (dane z dnia 1.01.2006). W ubiegłym roku rynek ten akumulował 150 mln $ inwestycji.
Jednak według opinii ekspertów, w samym tylko Kijowie, dla zaspokojenia wszystkich potrzeb, trzeba wybudować około 5 000 - 5 500 pokoi hotelowych dodatkowo.
Przez ograniczoną liczbę hoteli o wysokim standardzie ceny pokoi w 4-gwiazdkowych hotelach utrzymują się na poziomie 150-700 $, a zasób pokoi wolnych nie przekracza 8-28% (większość hoteli jest wynajęta w 100%).
Naturalnie, większość operatorów hotelowych światowego poziomu wkroczyła już, lub jest w trakcie wejścia na rynek ukraiński: Marriott, Hilton, Hyatt, Sheraton, Holiday Inn, Accor i dużo innych.  Stwarza to poważną konkurencję ukraińskiej spółce hoteli „Premier Hotels”. Większość z nich gotowa jest zaakceptować trudne warunki rynku ukraińskiego w zamian za możliwość wysokiego zysku.

Wnioski i prognozy

Na początku 2005 roku większość ekspertów przewidywała początkową stabilizację cen, a następnie ich spadek. Tymczasem mieliśmy efekt odwrotny - kiedy w ciągu jednego roku ceny ponownie wzrosły o 25-40%. Oczywiste, że te rekordy w żadnym przypadku nie są związane z realną wartością rynku nieruchomości.
Musimy zbadać te przyczyny, które spowodowały taki stan rynku nieruchomości.
Przede wszystkim, rynek nieruchomości jest uważany przez większość ukraińskich inwestorów za najbezpieczniejsze miejsce dla ulokowania swoich pieniędzy.
Następny poważny problem - ukraiński rynek nieruchomości jest bardzo zmonopolizowany przez kilka korporacji budowlanych, działających wspólnie z przedstawicielami władz.
Na przykład, jednym z największych monopolistów jest korporacja budowlana „Kievdorstroj”- firma, na którą przypada około 50% budownictwa w Kijowie rocznie (w 2004 roku Kijów uważany był za najbardziej zyskowny „plac budowy” na całej Ukrainie). Trzeba powiedzieć, że 80% papierów wartościowych tej firmy jest własnością urzędu miejskiego Kijowa.
Całkiem logiczne jest, że przedstawiciele władz miejskich bronią „własnego biznesu”, oddając najlepsze działki i tworząc najlepsze kontrakty.
W ten sam sposób rząd broni kilka innych firm-monopolistów przed ingerencją z zewnątrz, uniemożliwiając otrzymanie ziemi dla projektów budowlanych i przedłużając otrzymanie zezwolenia na prowadzenie robót budowlanych (około 200 zezwoleń i innych dokumentów oficjalnych). Tak szybko, jak ukraiński rynek nieruchomości udostępni dojście do rynku dla firm z zewnątrz, ceny na nieruchomości spadną. Wejście na rynek ukraiński inwestorów zagranicznych tylko przyspieszy ten proces.
Według naszej opinii następuące wydarzenia mogą mieć negatywny wpływ na stan rynku nieruchomości na Ukrainie i dla warunków bezpieczeństwa inwestycyjnego:
- przyszłe wybory do parlamentu i stan systemu politycznego,
- wzrost inflacji i zwolnienie tempa rozwoju gospodarki państwowej,
- brak odpowiednich przepisów prawnych.

Igor Nakłowicz
G&K Kiev / Ukraine