1.      Generalnie rzecz biorąc, na Broadway’u regionalnych i pan-regionalnych projektów inwestycyjnych, po zapaści ostatnich lat, pozostały wyłącznie te komercyjne. I to jedynie projekty dobrze zlokalizowane i wysokiego standardu. W praktyce Centralnej Europy oznacza to inwestycje zlokalizowane w Polsce, Czechach i Słowacji.
2.      Można odnieść wrażenie, że obecnie około 300 instytucji omawia około 200 projektów – planując, weryfikując, certyfikując, powtarzając kilkakrotnie analizy DD, finansując, refinansując, etc.
3.      Panuje ogromna – i wciąż rosnąca – konkurencja w zakresie usług doradczych  i usługi pośrednich. Zazwyczaj wykonywane są przez agencję prowadzącą samą transakcję, a osiągnięcie wynagrodzenia na poziomie sprzed połowy 2008 nie jest realne.
4.      Mieszkaniowe inwestycje deweloperskie – o ile podczas poprzednich edycji grały wyraźną melodię, choć zawsze były to drugie skrzypce – tym razem pozostały prawie nieobecne, a przynajmniej niewidoczne.
5.      Coraz mocniej akcentowana jest oferta firm budowlanych, oraz tych zarządzających procesem konstrukcyjnym i samą nieruchomością w kontekście mocnego trendu ‘green building’, czyli budownictwa zrównoważonego. Za tym idą działania optymalizujące koszty zarządzania i korzystania z nieruchomości, co tworzy coraz więcej możliwości dla wyspecjalizowanych jednostek.
 
Rozwijając ostatni z wątków, temat ‘green buildings‘ był jednym z najmocniejszych leitmotiv’ów tegorocznej edycji MIPIM. Generalnie rzecz biorąc, celem działań w ramach tego trendu jest wydłużenie cyklu życia nieruchomości komercyjnej (przede wszystkim budynku biurowego) oraz ograniczenie wykorzystania energii i zasobów, tym samym optymalizacja kosztów mediów dla najemców. Przytaczając definicję: to proces projektowania, budowania i użytkowania budynków w taki sposób, aby zużywały jak najmniej zasobów naturalnych i wytarzały jak najmniej odpadów w czasie całego cyklu życiowego obiektu. Zwraca się uwagę zarówno na rodzaj wykorzystanych materiałów, wykorzystanie energooszczędnych profili oświetlenia i wody, jak i używanie przez ekipy sprzątające biodegradowalnych środków czystości.
 
Dodatkowo zaznacza się, że także już istniejący obiekt może certyfikat ‘green buildings‘ otrzymać, nie musi to być obiekt budowany od zera; sama zamiana np. systemu napędzania wind może być dużym krokiem w kierunku uzyskania certyfikatu. Specjaliści są zdania, że sam proces – a właściwie także filozofia zarządzania nieruchomością – powinien dla obiektów komercyjnych trwać non stop. Przykładowo, certyfikat LEED musi być odnawiany co 5 lat, ze względu na coraz szybszy postęp nowych technologii i wykorzystania materiałów oraz źródeł energii.
 
Mimo, iż pojawiają się głosy, że trend ten jest ‘tematem zastępczym’ tworzącym pulę zleceń dla sektora pod nieobecność odpowiedniego wolumenu transakcji na rynku, niemniej nikt nie zaprzecza słuszności tego trendu i działań. Jakość wykonania, standard zarządzania obniża ryzyko utraty atrakcyjności obiektu pośród najemców, a także ewentualnego spadku jego wartości przy okresowej wycenie, czy przed-transakcyjnym DD.
 
Ta i inne nisze dla biznesu w sektorze nieruchomości pojawiły się w związku ze zmniejszającą się ilością transakcji, a tym samym bardzo dużej konkurencji. Tylko agencje posiadające zakumulowane środki są w stanie przetrwać dłuższy okres bez dużego wolumenu transakcji, a i to po radykalnej redukcji kosztów, a także i personelu (sic!).
 
Jakkolwiek w ogólnej opinii ekspertów rynek w wybranych rejonach Centralnej Europy okazuje ożywienie i zagraniczni inwestorzy ponownie interesują się regionem, trzeba pamiętać, że mocną alternatywą są marże w Niemczech, Wielkiej Brytanii, czy Francji lub wybranych rynkach Nordyckich, a także większa dojrzałość i przewidywalność tych rynków.
 
Pozytywnie nastrajają wyniki ankiety przeprowadzonej przez światową agencję CBRE, pośród 350 europejskich inwestorów. Podkreślili oni w znakomitej większości swoje zainteresowanie rynkami Niemiec i Centralnej Europy. Wybranymi rynkami Centralnej Europy.
 
   
Wykres. Który z krajów/regionów Europy jest najbardziej atrakcyjny inwestycyjnie w 2011? źródło:(CBRE)
A jak widać powyżej, deklarowane zainteresowanie Regionem Europy Centralnej wzrosło do 25% z 15% w 2010. Nadmienię jednak, że niemieckie banki, będące obecnie w awangardzie instytucji finansujących transakcje, gotowe są angażować się wyłącznie w transakcje na komercyjnym rynku nieruchomości. Są oni zgodni, że rynek mieszkaniowy w Europie Środkowowschodniej jest dla nich przeszacowany i zagrożony zbyt dużym ryzykiem.
 
Warto dodać, że pojawiają się nowe mechanizmy inwestycyjne i finansujące inwestycje, jak dedykowane jednostki dużych firm ubezpieczeniowych, lub fundusze reprezentujące inwestorów z Bliskiego Wschodu. Równocześnie, co bardzo optymistyczne, lokalnie (także w Polsce) powstają nowe fundusze o wielkości od ok. 100 mln Euro. Już w przyszłym roku będzie można prześledzić rezultaty ich działania.
 
Czy życie branży nieruchomości toczy się już własnym tempem, po dwuletniej zadyszce i reformacji? Czy rynek nieruchomości nie stał się już wyłącznie służebnym narzędziem i funkcją międzynarodowych rynków finansowych?
W porównaniu z zeszłorocznym MIPIM –  w tegorocznej edycji uczestniczyło jeszcze więcej prawników, niż w zeszłym roku, ale za to znacznie mniej doradców personalnych. Czy to oznacza więcej niuansów projektowych oraz mniej ofert pracy?
 
Współczesny rynek nieruchomości wydaje się być, owszem, bez granic, niemniej ma swoje bariery. Można domniemywać, że sytuacja rynkowa Polski nie będzie odosobniona w regionie Europy środkowowschodniej i przełoży się na rynki w krajach o podobnym poziomie gospodarczym, jak choćby kraje Grupy Wyszehradzkiej, czemu bardzo kibicuję.
 
Joanna Iwanowska
Europejski Instytut Nieruchomości
 
 
Fot. Życie na współczesnych rynkach nieruchomości toczy się dalej. Także na drugim planie.
 
 
źródło: Property Journal nr 4-5/11