Recesja na rynku nieruchomości w ostatnich latach spowodowała drastyczne załamanie na rynku mieszkaniowym, jednak sektor komercyjny, choć również bardzo dotknięty, nie doznał aż tak dużych załamań i wahań. Wręcz przeciwnie, ostatnio daje się zauważyć oznaki lekkiej poprawy, ale droga do pełnej odnowy będzie długa i bolesna.

Według artykułu z US News, zatytułowanego ”Rynek nieruchomości komercyjnych wraca, ale nierówno", Bank Federalny potwierdził, że banki komercyjne już zanotowały straty rzędu 80 miliardów dolarów, co stanowi połowę oczekiwanych strat w wyniku recesji. Niektóre lokalne rynki w USA zanotowały wzrost wartości nieruchomości komercyjnych nawet o 30% w porównaniu do roku 2009. Należą do nich przede wszystkim Nowy Jork i Waszyngton DC. Główna siedziba Stowarzyszenia Brokerów Pożyczkowych w Waszyngtonie niedawno została sprzedana za 101 milionów dolarów i to zaledwie rok po tym, jak ten sam budynek sprzedano za 41,3 miliona dolarów.

Jeszcze rok temu, wielu znawców tematu przewidywało, że nastąpi duży wzrost wskaźnika niewypłacalności pożyczek komercyjnych. Jednak podczas ostatnich przesłuchań na temat stanu rynku komercyjnego, ta sama komisja parlamentarna, która jeszcze niedawno przewidywała czarne chmury nadciągające nad rynek komercyjny, doszła do wniosku, że prawdopodobnie ten scenariusz nas ominie, i że to co najgorsze jest już za nami.
 
To ożywienie na rynku komercyjnym nie przebiega jednolicie w całym kraju. Wiele przedmieść i mniejszych miast ma dużą nadwyżkę budynków komercyjnych i przy obecnej sytuacji ekonomicznej inwestycje te nie są w stanie zabezpieczyć właścicielom wystarczających dochodów z czynszów, aby mogli w czasie spłacać swoje kredyty hipoteczne. Sytuacja ta powoduje, że liczba kredytobiorców zalegająca ze spłatami wzrasta, osiągając poziom 9,3%. W roku 2007 wskaźnik ten wynosił tylko 1%. Ceny wielu innych nieruchomości komercyjnych poszły w górę, jednak nadal są one warte mniej niż wielkość zadłużeń zaciągniętych w latach boomu na rynku nieruchomości.

Ten wzrost wartości na rynku komercyjnym jednak nie wpływa zasadniczo na poprawę wskaźnika pustostanów czy wysokości czynszów. W całych Stanach obecnie mamy cztery miliardy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, a wskaźnik pustostanów jest bliski rekordu i wynosi18%. Mimo wszystko, ruch na rynku jest coraz większy, inwestorzy podbijają ceny ze względu na niskie stopy procentowe, przez co finansowanie staje się atrakcyjną i tanią metodą nabywania nowych nieruchomości. Jednak dostępność kredytów, która jest podstawą rozwoju rynku nieruchomości, jest nadal trudna i ograniczona. Wielkość udzielonych kredytów na nieruchomości komercyjne wyniesie w bieżącym roku około 45 miliardów dolarów, czyli więcej niż w roku ubiegłym (10,9 miliardów), ale wciąż znacznie poniżej poziomu z roku 2007, kiedy to wskaźnik ten osiągnął 228 miliardów dolarów.

Analitycy ostrzegają, że wzrost kosztów finansowania może spowodować spowolnienie na rynku i dalszy spadek cen, bo w momencie kiedy stopy procentowe zaczną wzrastać, rynek zareaguje bardzo szybko. Jakakolwiek odnowa na dłuższą metę będzie wymagała solidnych podstaw, chociażby takich, jak wzrost czynszów czy spadek wskaźnika pustostanów. Aby do tego doszło, konieczne jest stworzenie nowych miejsc pracy, ponieważ zanim nie wzrośnie zatrudnienie, popyt na powierzchnie biurowe, handlowe czy magazynowe będzie niski. Na normalnym rynku, kiedy te wspomniane wskaźniki są mocne, istnieje duże prawdopodobieństwo, że inwestorzy będą kupować i windować ceny nieruchomości w górę.

Ostatnio bardzo popularnym sektorem dla inwestorów stają się budynki apartamentowe czy mieszkaniowe. Fakt, że miliony rodzin rezygnują z kupowania własnych domów lub mieszkań i stają się najemcami powoduje, że ceny budynków mieszkalnych szybują w górę. Znalezienie mieszkania pod najem staje się zadaniem coraz bardziej trudnym, skończyły się czasy kiedy właściciele oferowali przeróżne zachęty, jak darmowe telewizory czy duże obniżki czynszów, aby zachęcić potencjalnych dzierżawców. Rosnące ceny w tym sektorze nieruchomości tworzą boom dla banków i innych pożyczkodawców, którzy siedzą na miliardach dolarów długów zaciągniętych na budynki apartamentowe i inne nieruchomości komercyjne.

W niektórych regionach, gdzie wartości rynkowe nieruchomości wzrosły, inwestorzy po raz pierwszy od wielu lat zaczynają spekulować na rynku kupując i sprzedając szybko z zarobkiem. Jest to zjawisko nieobserwowane od czasów wielkiego boomu na rynku nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, dobra koniunktura na rynku budynków mieszkaniowych jest napędzana częściowo przez niskie stopy procentowe, które z kolei  powodują, że koszty pożyczek są tanie, a obligacje rządowe mniej atrakcyjne. Z tych samych powodów rosną ceny budynków biurowych, sklepów, magazynów i innych obiektów komercyjnych.

W świetle wzrostu rynku nieruchomości komercyjnych, budynki mieszkalne pod wynajem są  najzdrowszą częścią w tym sektorze ze względu na tani dostęp do kredytów, jak również wsparcie potężnych sił podaży i popytu. Statystyki podają, że lokatorzy to liczba rzędu 37 milionów, a więc wzrost o ponad  3,5 mln w ciągu ostatnich pięciu lat.

Statystyki również potwierdzają, że ogólny kryzys na rynku mieszkaniowym trwa dalej i wciąż jest daleki od zakończenia. Departament Handlu ogłosił, że w całym roku 2010 sprzedano tylko 321 tysięcy domów jednorodzinnych, co stanowi rekord od kiedy statystyki te są prowadzone, a więc od roku 1963. Obecnie tylko 67% amerykańskich gospodarstw domowych jest właścicielem własnych domów.

Malejące bezrobocie wpływa zasadniczo na zwiększający się popyt na rynku mieszkań czynszowych, jak również fakt, że podaż nowo oddanych budynków mieszkalnych jest najniższa od 20 lat.
 
Nie wszystkie rynki jednakowo cieszą się ze wzrostu wartości ich nieruchomości komercyjnych. Kryzys dalej trwa w takich rejonach jak: Houston, Jacksonville na Florydzie, czy Memphis w stanie Tennessee. W niektórych rejonach analitycy obawiają się ryzyka powtórnego przegrzania rynku, ponieważ niskie stopy procentowe znów windują ceny w zawrotnym tempie.
 
John Budz
Realty Executives, USA
źródło:  "Property Journal"  nr 4-5/11