Rynek nieruchomości a szczególnie rynek w sektorze mieszkaniowym był podłożem gospodarki amerykańskiej w roku 2005. Był to kolejny rok, piątym już z rzędu, kiedy zanotowano nowy rekord pod względem liczby transakcji osiągając poziom 7.1 Miliona jednostek.

Ożywiony ruch na rynku mieszkaniowym utrzymywał wysoka cenę domów i mieszkań.
Średni wzrost cen w ubiegłym roku przekroczył 10%, a w niektórych rejonach Stanów Zjednoczonych jak np. Floryda, Kalifornia czy Arizona osiągnął poziom 30% lub więcej w skali rocznej.

Dzisiaj w Stanach Zjednoczonych więcej niz. 69% rodzin jest właścicielem własnego domu, w którym mieszka.

Stopa oprocentowania kredytów hipnotycznych utrzymywała się na rekordowo niskim od 45 lat poziomie, aczkolwiek od kilku miesięcy zauważamy tendencje wzrostowa i pod koniec roku 2006 może osiągnąć poziom 6.7%. Pomimo tego kredyty SA w dalszym ciągu bardzo tanie i nawet umiarkowany wzrost nie powinien zasadniczo wpłynąć negatywnie na sprzedaż w tym sektorze.

W ostatnich latach największa popularnością cieszą się mieszkania i domy średniej wartości. Eksperci przewidują, ze popyt na mieszkania będzie wzrastał z każdym rokiem. Liczba kupujących wzrasta we wszystkich grupach demograficznych. Tylko w ubiegłym roku sprzedano ponad 1 milion mieszkań - prawie jedno mieszkanie na każde siedem domów jednorodzinnych.

Wzmożony ruch na rynku mieszkaniowym powoduje, ze średnia cena mieszkań wzrasta szybciej niz. cena domów jednorodzinnych, od września 2004 roku do września 2005, ceny mieszkań wzrosły 9% osiągając średnia 213,600 dolarów. Poniżej SA średnie ceny mieszkań, które maja powierzchnie w granicach 1,400 stop kwadratowych, dwie sypialnie i znajdują się w budynku przynajmniej 10-cio piętrowym. Dane te SA za trzeci kwartał 2005 roku:

Nowy Jork: 1,448,000 dolarów
Boston: 981,250 dolarów
San Francisco: 975,000 dolarów
Los Angeles: 674,000 dolarów
Washington: 569,000 dolarów
Chicago: 467,000 dolarów
Miami: 443,000 dolarów

Liczby te wskazują jasno, ze rynek ten jest bardzo atrakcyjny nie z powodu niskich cen sprzedaży, ale raczej ze względu na stosunkowo niskie ceny utrzymania i zmieniający się styl życia społeczeństwa amerykańskiego. Przeciętny konsument coraz częściej widzi zakup mieszkania jako dobra inwestycje i alternatywę w stosunku do giełdy czy obligacji wartościowych. Często mieszkania SA kupowane przez rodziny dla dzieci na okres studiów i zastępują one domy akademickie. Wreszcie, spora cześć społeczeństwa amerykańskiego kupuje mieszkania jako "drugi dom" w mieście.

Przewidywania i perspektywy na przyszłość

"Rynek nieruchomości pokazuje pierwsze oznaki zmęczenia", mówi Dawid Lereach, ekonomista z Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (NAR),
"ale ze względu na mocne podwaliny gospodarki amerykańskiej, to co dzisiaj nazywamy zahamowaniem na rynku nieruchomości jest tylko pozorem", mówi dalej Dawid Lereach.

NAR przewiduje zmniejszony ruch na rynku mieszkaniowym w 2006 roku. Liczba transakcji na rynku wtórnym nie powinna przekroczyć 6.9 Miliona, spadek o 3.5% W porównaniu z ubiegłym rokiem. Sprzedaż nowych domów powinna się zamknąć w granicach 1.2 Miliona jednostek, spadek 4.6% Od rekordowej sprzedaży (1.3 Milion) w roku 2005.

Wraz z większa podąża domów i mieszkań na rynku, eksperci przewidują ze średni wzrost wartości nie przekroczy 5.3% W 2006 roku. Dla porównania wskaźnik ten wynosił 12.4% W 2005 roku.

Drugim ważnym czynnikiem, hamującym ruch na rynku mieszkaniowym jest wzrastający koszt kredytów hipnotycznych. Przewiduje się, ze średnie oprocentowania pożyczek 30 letnich osiągnie poziom 6.5% W bieżącym roku, wzrost około 1% w porównaniu z rokiem 2003 i 2004, ale tylko nieznaczny wzrost w porównaniu z rokiem ubiegłym (5.9%).

Rynek nieruchomości komercyjnych w USA

W ostatnich 2 latach powstało przeszło 4 miliony nowych miejsc pracy i to w głównej mierze przyczyniło się do wzmożonej aktywności na rynku komercyjnym. Liczba transakcji sprzedaży wzrosła dramatycznie w 2005 we wszystkich sektorach tego rynku i nic nie zapowiada zahamowania w roku bieżącym. W ubiegłym roku padł rekord - nieruchomości komercyjne wartości ponad 200 miliardów dolarów zmieniły właścicieli, nie wliczając mniejsze sprzedaże poniżej 5 milionów dolarów.

Mocnym ogniwem na rynku komercyjnym były i SA budynki i powierzchnie biurowe, a to głownie z powodu stworzenia nowych miejsc pracy w sektorze bankowości i finansów. Wskaźnik powierzchni nie wynajętej powinien wąchać się w granicach 11% w bieżącym roku, a ceny wynajmu wzrosnąć w granicach 5.5% W porównaniu z ubiegłym rokiem.

Nowe międzynarodowe umowy handlowe spowodowały wzrost w sektorze przemysłowym, głownie na Florydzie, w Teksasie i Kaliforn. Duże centra handlowe, fabryki czy powierzchnie magazynowe stały się bardzo atrakcyjne dla inwestorów.
W większości rejonów wskaźniki powierzchni nie wynajetej w tym sektorze ciągle maleją, a ceny wynajmu wzrastają w dużym tempie. Aktywność na rynku sprzedaży była bardzo duża w roku 2005. Wzmożony handel międzynarodowy głownie z krajami Azji powinien ten trend utrzymać przez najbliższe lata.

Wraz ze wzrostem stopy procentowej coraz bardziej popularne wśród inwestorów staja się budynki wielorodzinne (czynszowe). Wskaźnik powierzchni nie wynajętej w tym sektorze jest bardzo niski i ma tendencje spadkowa już od kilku miesięcy. Pod koniec 2006 roku powinien osiągnąć poziom 4.8%, Dla porównania wskaźnik ten wynosił 5.3% W roku 2005. Najbardziej atrakcyjny rynek, jeśli chodzi o budownictwo wielomieszkaniowe znajduje się na Florydzie i w Kaliforn. Liczba transakcji sprzedaży w tym sektorze wzrosła dramatycznie w ubiegłym roku, a głównym motorem napędowym był proces przekształceń budynków czynszowych w mieszkania własnościowe. Tylko w ubiegłym roku sprzedano w ten sposób ponad 180,000 mieszkań.
Proces ten jednak ma tendencje spadkowa w bieżącym roku.

Mocne fundamenty gospodarki amerykańskiej powinny zagwarantować stabilność i dobra koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach. Poprawa na rynku pracy, malejące bezrobocie, niski wskaźnik inflacji czy utrzymujący się niski kurs dolara powinny być stymulatorem do dalszego napływu kapitału zarówno krajowego i zagranicznego na rynek nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych.

Jon Buds
Realty Executives, USA