Rynek nieruchomości biurowych w Polsce jest barometrem sytuacji ekonomicznej na świecie. Możemy więc z optymizmem patrzeć w przyszłość, bo najświeższe raporty analityków międzynarodowego rynku komercyjnego pokazują, że już w ubiegłym roku globalny wolumen inwestycji w nieruchomości wzrósł o 42%, a w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej aż o 60%. Prognozy na bieżący rok przewidują dalsze ożywienie i utrzymanie trendu wzrostowego (dane za: Cushman&Wakefield, z marca 2011).
I rzeczywiście znajduje to potwierdzenie na polskim rynku biurowym, bo już w 2010 roku nastąpiło przełamanie stagnacji i wzrost popytu, zwłaszcza na powierzchnie i obiekty w dobrym standardzie. Ubiegły rok był bardziej wyrazisty pod względem zachowań inwestorów. Wg danych WGN, wartość transakcji dotyczących rynku biurowego – zarówno najmu, jak i kupna – była 3,1-krotnie wyższa niż rok wcześniej, i to pomimo spadku cen transakcyjnych z przełomu lat 2009- 2010.
 
Rynek warszawski
Liderem na rynku biurowym od lat pozostaje Warszawa z zasobem prawie 3,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. W wyniku aktywności deweloperów, zapoczątkowanej jeszcze w poprzednich latach, w ubiegłym roku oddano do użytku 16 budynków biurowych, o łącznej powierzchni 188 tys. mkw., w przeważającym procencie zlokalizowanych poza Centralnym Obszarem Biznesu (dane za Cushman&Wakefield). Pomimo tak znacznego przyrostu podaży, zasoby powierzchni niewynajętej utrzymały się na poprzednim poziomie około 7%. A to dzięki rosnącemu popytowi zwłaszcza ze strony dużych, międzynarodowych firm. Międzynarodowy kapitał uczestniczył w zdecydowanej większości transakcjach kupna budynków biurowych. Jeżeli popyt utrzyma dotychczasowe tempo, może dojść do wzrostu cen – zarówno czynszów, jak i cen sprzedaży – ponieważ w bieżącym roku zdecydowanie mniej będzie nowych realizacji.
Stawki czynszów najmu to 24-26 euro/mkw/m-c dla ścisłego centrum i 14-16 euro/mkw/m-c w pozostałych lokalizacjach.
 
Rynki regionalne
W pozostałych dużych miastach Polski, w ubiegłym roku obrót na rynku nieruchomości biurowych był również znaczący. Bardziej jednak w zakresie najmu niż kupna, z uwagi na zdecydowanie mniejszą podaż nowych biurowców wystawianych do sprzedaży. Pojawili się nowi, zagraniczni najemcy lokujący swoje przedstawicielstwa. Sporą aktywność wykazywały także polskie firmy otwierające oddziały w różnych rejonach kraju. W ogólnej liczbie transakcji wzrósł też odsetek najmu biur w niższym standardzie, z możliwością przystosowania przez najemcę do jego potrzeb w zamian za odliczenia rat czynszu. Na stałym poziomie utrzymał się popyt na kupno lokali handlowo-usługowych, zwłaszcza z aktualnymi, wieloletnimi umowami wynajmu. Przewiduje się, że powrót koniunktury zmobilizuje deweloperów do rozpoczęcia kolejnych, nowych inwestycji, zaniechanych w poprzednich latach spowolnienia gospodarczego. Jeżeli popyt utrzyma się na co najmniej dotychczasowym poziomie, będą oni mogli liczyć na wsparcie, w większym procencie niż poprzednio, umowami „przednajmu”.
Podstawowe czynsze w dużych miastach poza Warszawą, po spadkach w 2009 roku, utrzymały stały poziom i mieszczą się w przedziale: 11-15 euro/mkw/m-c.
 
Najwięcej nowoczesnej powierzchni biurowej jest w Krakowie – około 490 tys. mkw. Zdecydowana większość to lokalizacje poza ścisłym centrum, gdzie praktycznie nie ma wolnych terenów przeznaczonych pod tego typu zabudowę. W fazie realizacji są kolejne nowe projekty, co może utrzymać stabilny poziom czynszów.
 
We Wrocławiu funkcjonuje niecałe 390 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, plasując stolicę Dolnego Śląska na trzecim miejscu po Warszawie i Krakowie. Rosnący popyt sprawił, że wolej powierzchni w najwyższym standardzie jest obecnie niewiele, a poziom pustostanów oceniany jest na około 4%. W przyszłym roku zostaną oddane do użytku dwa znaczące obiekty: Sky Tower i Green Towers.
 
W innych dużych miastach – w aglomeracji trójmiejskiej, w Poznaniu, Katowicach i Łodzi zasoby nowoczesnych biur wynoszą około 220 tys. - 300 tys. mkw. W najbliższych latach powiększą się jeszcze w wyniku kończenia kolejnych, będących w realizacji inwestycji. Podaż obecnie przewyższa popyt, a poziom pustostanów oceniany jest na 15 – 20%.
    
Prognozy
Dane makroekonomiczne charakteryzujące polską gospodarkę w 2010 roku są optymistyczne:
  • wartość napływu bezpośrednich inwestycji do Polski w 2010 roku wyniosła 7,538 mld euro, wobec 8,4 mld euro rok wcześniej (wg ostatnich szacunków NBP),
  • Produkt Krajowy Brutto wzrósł w IV kwartale 2010 o 4,4 % rok do roku (wg GUS),
  • stopa bezrobocia w Polsce, w styczniu 2011 wyniosła 9,7% wobec 9,5% rok wcześniej,
  • dla porównania – w całej Unii Europejskiej średni wskaźnik bezrobocia, w styczniu 2011 wyniósł 9,5%  wobec 9,6% w grudniu 2010 (wg Eurostat).
Wziąwszy pod uwagę atrakcyjność biznesową Polski, cały szereg czynników takich, jak stabilność gospodarcza, zasoby wykształconej kadry ze znajomością języków obcych, przyjazny klimat tworzony przez lokalne władze, można spodziewać się przyrostu nowych inwestycji i utrzymania trendu wzrostowego na rynku nieruchomości komercyjnych.
 
Małgorzata Battek
ilustracja: Synergy Business Park,nowoczesny kompleks biurowy realizowany przez firmę Ghelamco we Wrocławiu.