Centrum handlowe – wróg czy sprzymierzeniec?
Rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się w dwóch nurtach – pierwszy to rynek marketów, wielko powierzchniowych centrów i parków handlowych, drugi – to indywidualne sklepy i lokale usługowe usytuowane przeważnie w parterach budynków przy uczęszczanych ulicach miejskich, tworzących ciągi handlowe.
Ten pierwszy nurt, pomimo, że rozwija się dopiero od kilkunastu lat, zdecydowanie zdominował i zmienił oblicze polskiego handlu, zwłaszcza w dużych miastach.
Szeroka oferta towarów i usług dostępna w jednym miejscu, konieczność wzajemnej konkurencyjności marek przekładająca się na atrakcyjne dla kupujących ceny, sprawiają, że markety i centra handlowe przejęły z rynku znaczną część klientów.
 
Odpływ klientów to dla drugiego nurtu czynnik destrukcyjny, to, rzecz jasna, zmniejszenie obrotów, a w następstwie trudność udźwignięcia wysokich kosztów najmu, zwłaszcza w ścisłych centrach miast, i nierzadko plajta lub konieczność przeniesienia się do centrum handlowego – ale z tej możliwości mogą skorzystać tylko uznane marki, wpisujące się w profil klientów konkretnych „świątyń handlu”.
Jedynie usługi finansowe, a głównie placówki banków, radzą sobie z wysokimi czynszami przy głównych ulicach, przez co w większości dużych miast ulice handlowe zmieniają się w „ulice bankowe”.
W środowisku specjalistów od handlu, urbanistów, socjologów i włodarzy miejskich od kilku lat toczy się więc dyskusja nad metodami ponownego ożywienia głównych ulic i przywrócenia im, utraconej często, atrakcyjności i różnorodności handlowej. A dobór właściwych narzędzi sterowania w warunkach wolnorynkowych nie jest prosty i wymaga precyzyjnego przemyślenia.
 
Zatem, centra handlowe to wróg czy sprzymierzeniec? I jedno, i drugie. Wróg opieszałości, zastoju, braku konkurencyjności w handlu. Sprzymierzeniec urbanizacji, rozwoju infrastruktury miejskiej, podnoszenia atrakcyjności nowych obszarów, a co za tym idzie wzrostu cen gruntów w lokalizacjach sąsiednich. Dla konsumentów to zaspokojenie ich potrzeb przy zrównoważonym poziomie cen towarów – a wzrost konsumpcji, to rozwój produkcji i obrotów w wielu działach gospodarki państwa. To przecież oczywiste!
 
Wszystkie te rozterki socjologiczne nie mają jednak znaczącego wpływu na ceny lokali handlowo-usługowych w centrach miast. Lokalizacje najatrakcyjniejsze zachowują od lat wysoką wartość, bo, niezależnie od wahań stawek najmu, są dochodowe dla właścicieli nieruchomości.
 
Lokale handlowe – popyt i podaż
Popyt na kupno dobrze zlokalizowanych lokali handlowo- usługowych jest od wielu lat wysoki. W ścisłych centrach miast praktycznie znikoma jest oferta na sprzedaż – jeśli się pojawia, to niebawem znika, z uwagi na dużą atrakcyjność inwestycyjną; w związku z powyższym więcej jest tu lokali do wynajmu.
 
Oferty sprzedaży częściej można znaleźć poza ścisłym centrum, wzdłuż ważniejszych ulic, jak również w nowo powstających osiedlach peryferyjnych. Na rynku pierwotnym ceny są nawet nieco niższe niż na wtórnym – z uwagi na standard deweloperski, wymagający jeszcze wykończenia.
 
Oferty przeszacowane, gdzie brak właściwych proporcji pomiędzy ceną a atrakcyjnością lokalizacji, nie znajdują klientów. Przyszły właściciel musi mieć pewność, że najemca będzie osiągał odpowiedni dochód i płacił czynsz. Bardzo niekorzystna jest częsta rotacja najemców.
 
Popyt na najem lokali również jest wysoki, ale głównie dotyczy dobrych lokalizacji. Najchętniej poszukiwane powierzchnie handlowe to 70 – 150 mkw., w parterach budynków, dostępne bezpośrednio z ulicy. Dla innych usług dopuszcza się lokalizację na wyższych kondygnacjach pod warunkiem możliwości umieszczenia w widocznym miejscu dużego szyldu reklamowego. Od początku ubiegłego roku najemcy przykładają większą wagę do poziomu miesięcznego czynszu wobec spadku obrotów w handlu i usługach w poprzednich dwóch latach, 2008-2009. Jednak już od drugiego półrocza 2010 zauważa się ogólną poprawę sytuacji i rosnący poziomie optymizmu.
 
Ceny
Od 2010 roku stawki cenowe sprzedaży i wynajmu dla najlepszych lokalizacji utrzymują się na niezmienionym poziomie. Obniżki dotyczą jedynie nieruchomości niefortunnie usytuowanych, trudno wynajmowalnych.
 
Stawki najmu w centrach handlowych kształtują się na poziomie:
           
60 – 80 euro/mkw/m-c w Warszawie i Krakowie,
35 – 45 euro/mkw/m-c w pozostałych dużych miastach powyżej 300 tys. mieszkańców,
25 – 35 euro/mkw/m-c w miastach poniżej 300 tys. mieszkańców.
 
Stawki najmu przy ulicach handlowych są bardziej zróżnicowane – najdroższe oczywiście przy głównych ciągach pieszo-handlowych w ścisłych centrach miast, im dalej od tych ciągów, tym rzecz jasna taniej; w dobrych lokalizacjach mieszczą się w przedziałach:
           
70 – 100 euro/mkw/m-c w Warszawie i Krakowie,
            44 – 60 euro/mkw/m-c w Poznaniu i Katowicach,
            35 – 55 euro/mkw/m-c we Wrocławiu i Trójmieście
            20 – 35 euro/mkw/m-c w Łodzi, Szczecinie i Lublinie
 
Ceny sprzedaży lokali handlowo-usługowych w najlepszych lokalizacjach są wysokie z uwagi na ich bardzo niską podaż. W dużych miastach zaczynają się od 10 tys. zł za mkw. i mogą osiągać poziom kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W przypadku sklepów osiedlowych w parterach budynków mieszkalnych najczęściej cena sprzedaży metra kwadratowego powierzchni odpowiada cenie metra kwadratowego mieszkania.
 
Najważniejsze kryteria decydujące o cenie lokalu, zarówno w przypadku kupna, jak i najmu, to: lokalizacja, bezpośrednia dostępność z ulicy oraz duże witryny dające możliwość ekspozycji towarów bądź reklamowania usług; standard lokalu jest rzeczą wtórną – w razie konieczności zawsze można go podwyższyć. W okresie spowolnienia rynku przystosowanie lokalu dla indywidualnych potrzeb najemcy na koszt właściciela, bądź jako rozliczenie w czynszu, było często bonusem przyciągającym najemcę.
 

Prognozy dla rynku handlowego w Polsce są, jak na razie, optymistyczne. Rok 2010 przyniósł wzrost obrotów w handlu i usługach, co przełożyło się na zwiększenie popytu na najem i kupno lokali. Potwierdzają to również plany operatorów centrów handlowych i marketów, przystępujących do budowy nowych obiektów, zwłaszcza w miastach średniej wielkości i rozbudowy już istniejących – w dużych miastach. A wzrost podaży nowej powierzchni, to szansa dla najemców na utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów.

Małgorzata Battek

na zdjęciu: Park Handlowy Fashion House w Gdańsku