W przypadku zakupu komercyjnego powinniśmy wpasować się w uniwersalne gusta jak największej rzeszy potencjalnych adresatów naszej oferty, a nie kierować się tylko własnymi upodobaniami.
 
Gdzie ? – czyli słów parę o lokalizacji
Lokalizacja jest tu najistotniejszym czynnikiem. Od niej, w bardzo dużej mierze, będzie zależeć wysokość czynszu najmu oraz zainteresowanie potencjalnych najemców – a co za tym idzie czas, jaki mieszkanie będzie stało puste. Okres, w którym lokal czeka na najemcę jest okresem straty – nie mamy przychodów z tytułu wynajmu, a musimy ponosić koszty comiesięcznych opłat administracyjnych. Lokalizacja ma bardzo duży wpływ na cenę mieszkania podczas jego zakupu, ale także na cenę ewentualnej, późniejszej odsprzedaży.
 
Wiadomo, że najchętniej poszukiwane są mieszkania w centrum miasta lub w pobliżu wyższych uczelni.  
W przypadku mieszkań poza centrum i na przedmieściach należy zwracać szczególną uwagę na stopień skomunikowania z centrum, na bliskość przystanków komunikacji publicznej oraz czy w okolicy znajduje się np. oddział uczelni, duży zakład pracy albo centrum handlowe.
 
Nowe czy używane?
Na rynku nieruchomości jest spory wybór mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Mieszkania od dewelopera pachną nowością i zapewnią przyszłym użytkownikom większy komfort użytkowania – miejsce parkingowe w garażu podziemnym, windę i nowoczesną architekturę. Do ceny mieszkania z rynku pierwotnego należy jednak doliczyć koszt całkowitego wykończenia.
 
Co prawda, deweloperzy oferują swoje lokale w trzech standardach: surowym, deweloperskim oraz pod klucz, ale najczęściej oferowane są w tzw. standardzie deweloperskim – co również jest najbardziej korzystne przy mieszkaniach na wynajem – gdyż pozostawia największą dowolność aranżacji i wystroju wnętrz. Musimy jednak dokładnie dowiedzieć się u dewelopera, co jest rozumiane jako „standard deweloperski”, gdyż mogą tu występować pewne różnice w wyposażeniu. Najczęściej standard deweloperski oznacza: tynki na ścianach, wylewkę betonową na podłogach oraz obowiązkowo drzwi wejściowe do mieszkania. Jednak nie zawsze w wyposażeniu znajdą się drzwi wewnątrz mieszkania. Powinna być również wyprowadzona instalacja pod urządzenia wodno-kanalizacyjne, centralne ogrzewanie oraz doprowadzona instalacja elektryczna.
Pamiętajmy również, że miejsca parkingowe u dewelopera nie jest wliczone w cenę mieszkania i należy je dokupić osobno; średnia cena to 20 – 40 tys. zł, w zależności od lokalizacji.
 
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego musimy dokładnie przyjrzeć się poszczególnym ofertom, które nas interesują. W tym sektorze możemy liczyć na większe okazje cenowe. Czasami właścicielom z różnych względów zależy na szybkiej sprzedaży i w ramach zachęty oferują atrakcyjną cenę. Możemy też trafić na mieszkanie do remontu generalnego, więc po dużo niższej cenie. W ofercie rynku wtórnego znajdują się też całkiem nowe, nieużywane mieszkania kupione wcześniej od dewelopera i wystawione powtórnie do sprzedaży.
 
Istotne cechy, które wpływają znacząco na łatwość wynajmu mieszkania:
 
  1. Otoczenie – ma dużo większe znaczenie przy mieszkaniach z rynku wtórnego. Liczy się to, czy znajdują się w tzw. bezpiecznej okolicy, czy klatka schodowa i przestrzenie publiczne w bezpośrednim otoczeniu budynku są zadbane – te aspekty wbrew pozorom znacząco wpływają na przyszłą cenę najmu mieszkania.
  2. Rodzaj ogrzewania budynku – najemcy najczęściej szukają mieszkań z centralnym ogrzewaniem, wliczanym w czynsz administracyjny, gdyż jest to najtańsza opcja. Natomiast, jeżeli ogrzewanie w mieszkaniu jest gazowe lub elektryczne, powoduje to dość znaczne zwiększenie kosztów eksploatacji w okresie grzewczym, nawet o kilkaset złotych miesięcznie.
  3. Winda – w mieszkaniach powyżej 2. piętra jest sporym udogodnieniem, zwłaszcza dla osób starszych lub rodziny z małymi dziećmi w wieku „wózeczkowym”.
  4. Dostępność miejsc parkingowych – nie jest to może najważniejszy argument przy wyborze mieszkań przez najemców, jednak, co bardziej praktyczni posiadacze samochodów czasem wolą się upewnić, czy w okolicy lub na podwórku jest osiedlowy parking „pod chmurką” dla mieszkańców – czy może jednak będą musieli parkować na ulicy.
  5. Ogólne wrażenie po wejściu do mieszkania – na niekorzyść działają: pomieszczenia ciasne i nieustawne; przejściowe pokoje; ciemne i niedoświetlone wnętrza.
 
Brak windy w wyżej położonych mieszkaniach czy potencjalne utrudnienia w parkowaniu nie wpłyną na pewno na wysokość ceny najmu, ale w przypadku sporego wyboru mieszkań, który mamy obecnie, są zachęcającym argumentem. Również mile widziany jest balkon, mogący niekiedy stanowić namiastkę ogródka.
 
Dla kogo?
Ważne przy wyborze nieruchomości jest zastanowienie się, jakiej grupie odbiorców będziemy docelowo wynajmować mieszkanie. Na to pytanie możemy łatwiej znaleźć odpowiedź po określeniu, jaką kwotę możemy przeznaczyć na zakup mieszkania i w jakim standardzie chcemy je wyposażyć.
Warto wiedzieć, jakie grupy odbiorców stanowią największy procent poszukujących mieszkania w danym mieście. Pierwszą, znaczną grupę najemców stanowią młodzi ludzie – pracujący lub uczący się, oraz młode rodziny z dziećmi. Druga spora grupa – to ludzie przeprowadzający się okresowo w związku z pracą, np. menadżerowie firm, szukający mieszkań w wyższym standardzie, w pobliżu miejsca pracy. Czasami zdążają się też ludzie, którzy poszukują mieszkania do wynajęcia tymczasowo, na krótszy okres, bo np. budują dom, a sprzedali swoje mieszkanie - muszą więc przenieść się gdzieś ze swoim dobytkiem ruchomym – chętnie wynajmują mieszkania nieumeblowane.
 
Ile pokoi? - rozkład
Przed planowanym zakupem mieszkania trzeba przemyśleć, jaka ma być jego wielkość i liczba pokoi. Czasami warto zainwestować w dwa mniejsze mieszkania, zamiast w jedno duże. Na małe mieszkania jest większy popyt, a suma czynszów najmu z dwóch mieszkań może nawet przewyższyć zyski otrzymywane z jednego dużego. Dodatkowo w przypadku chęci spieniężenia nieruchomości, mały lokal sprzeda się szybciej, gdy tymczasem drugi dalej będzie nam generował comiesięczne zyski z wynajmu.
 
Kawalerka
Najtańszym i najszybszym sposobem na inwestycję w mieszkanie na wynajem jest zakup kawalerki. Musimy jednak pamiętać, że jest to mieszkanie dla jednej osoby, więc będzie opłacane również z zarobków jednej osoby, stąd i ceny miesięcznego czynszu kawalerek nie są wygórowane. Powinniśmy więc przeanalizować dokładnie koszty, które zamierzamy włożyć w remont i wyposażenie takiego małego lokalu, aby nie przepłacić.
 
Mieszkania kilkupokojowe
Spośród mieszkań ze średniej półki najbardziej poszukiwane są dwupokojowe, rozkładowe – czyli dwa niezależne pokoje oraz oddzielna kuchnia. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, gdyż trafiają do największego grona odbiorców. Z chęcią zamieszkają w nich zarówno: rodzina z dzieckiem, jak również dwoje młodych, z których każde dysponuje swoim pokojem. Daje to możliwość użytkowania takiego mieszkania jako sypialni i salonu dziennego, bądź dwóch niezależnych pokoi dzienno – sypialnianych.
Na rynku jest też sporo mieszkań 2-pokojowych w systemie nierozkładowym: sypialnia + salon z aneksem kuchennym. Ten model jest bardzo popularny w nowym budownictwie i stanowi ok. 70 % oferty wynajmu. Niestety, nie jest tak funkcjonalny, jak mieszkanie rozkładowe, więc popyt na nie jest mniejszy i trudniej je wynająć.
 
Poszukiwane są również mieszkania rozkładowe 3 –pokojowe: z oddzielnymi pokojami i osobną kuchnią, w której zmieści się kącik jadalniany – może to być przestrzeń wspólna dla domowników. Mieszkanie takie z powodzeniem można wynająć np. firmom poszukującym lokum dla swoich pracowników lub studentom. Z chęcią zamieszka w nim również rodzina z małymi dziećmi.
 
Większe mieszkania, 4- i 5-pokojowe, w średnim standardzie są rzadziej poszukiwane, ale za to chętniej wynajmą je studenci, którzy będą mogli podzielić pomiędzy siebie i koszty i pokoje.
 
Apartament
Duże przestrzenie idealnie nadają się na wynajem apartamentowy – jednak w tym wypadku zarówno sam lokal, jak i budynek muszą spełniać określone warunki: w nowym budownictwie, z windą, najlepiej na zamkniętym osiedlu i z przynależnym do mieszkania miejscem postojowym. Tańszą wersją mieszkania w wyższym standardzie jest wysokie, przestronne i klimatyczne mieszkanie w odremontowanej kamienicy. Przykładowo, na miejskich starówkach często się zdarza, że podwórka odrestaurowanych kompleksów kamienic są zamykane i mieszkańcy mogą tam parkować samochody. Jeżeli dodatkowo klatka schodowa jest czysta i odmalowana, to możemy śmiało rozważyć zakup mieszkania w kamienicy w ścisłym centrum miasta i urządzić je na wzór historyzującego i komfortowego apartamentu w stylu mieszczańskim.
 
Wystrój i wyposażenie
Pamiętajmy, że wystrój i wyposażenie mieszkania jest drugim po lokalizacji najważniejszym czynnikiem przy wyborze mieszkania przez najemcę. Trzecim - jest cena, która powinna być adekwatna do standardu mieszkania, o czym niestety niektórzy właściciele zapominają.
 
Z racji dużej podaży mieszkań na rynku wynajmu najemcy są w komfortowej sytuacji. Mogą przebierać w ofertach i łatwo znaleźć coś w swoim guście. Stąd niejako standardem stało się, że w mieszkaniu powinny znaleźć takie urządzenia, jak: pralka, telewizor – najlepiej z płaskim kineskopem, a nawet zmywarka. Często najemcy widzieliby chętnie oprócz mebli i dekoracji, również całkowite wyposażenie, np. obrusy, pościel, garnki, sztućce i zastawę stołową. Najczęściej takich mieszkań w „full opcji” poszukują tymczasowi pracownicy firm na okres pracy w danym mieście. Nie trzeba od razu kupować całego drobnego wyposażenia, można natomiast zaznaczyć w ofercie, że jest możliwość doposażenia przez właściciela mieszkania pod tym kątem.
 
Mieszkanie powinno być estetyczne, stonowane, ściany pomalowane w jasnych, spokojnych kolorach. Neutralne barwy trafią w gusta największej liczby odbiorców, natomiast ostre czy ciemne kolory mogą spowodować uczucie przytłoczenia, podenerwowania.
Najlepiej przed przystąpieniem do wykonania dokładnie przemyśleć całą koncepcje wystroju wnętrz. Wtedy mamy pewność, że mieszkanie wystrojem zyska, a nie straci. Warto dodać, że nowoczesne i ciekawie zaprojektowane wnętrza, zachowujące przy tym pełną funkcjonalność i komfort użytkowania przyciągną wielu chętnych i będziemy mogli wybrać najkorzystniejszą dla nas ofertę.
Meble również powinny być w spójnym stylu, raczej nie przypadkowo dobierane z piwnicy sąsiadów. Lepiej zainwestować, kupić komplet solidnych, niedrogich mebli i stworzyć wnętrze kompletne, harmonijne i nowoczesne – taka inwestycja na pewno zwróci nam się w wyższym czynszu (oczywiście, jeśli zachowamy rozsądny stosunek ceny mebli i wyposażenia do realnej ceny mieszkań w podobnym standardzie).
 
Ponieważ w lokalu będą zamieszkiwać z reguły obce osoby, które nie zawsze należycie dbają o wyposażenie, więc będzie ono prawdopodobne szybciej się zużywać, dodatkowo co jakiś czas mieszkanie wypadałoby odświeżyć i odmalować.
 
Zważywszy, że mieszkanie powinno być inwestycją, dodatkowym źródłem dochodu, nie ma sensu wkładać w nie zbyt dużych środków finansowych i niepotrzebnie ponosić nadmierne koszty wystroju. Warto użyć dobrych, ale nie drogich materiałów, może pewne elementy uda się kupić na wyprzedaży, po niższych cenach – wszystko oczywiście przy założeniu, że mamy mieszkanie w standardzie optymalnym, popularnym. Kluczem tutaj jest umiar, prostota i staranne wykonanie.
Natomiast urządzając apartament, powinniśmy dopasować się do standardów odbiorców lubiących wnętrza bardziej luksusowe i w lepszych materiałach. Tu już najlepiej zasięgnąć porad architekta, aby stworzyć efekt nietuzinkowych, eleganckich wnętrz, ale bez zbędnego przeładowania. 
 
Umeblowane czy bez mebli?
Najczęściej poszukiwane są mieszkania kompletnie umeblowane. Najlepiej, by wyposażenie mieszkania nie nosiło wieloletnich śladów użytkowania i zniszczeń, gdyż wtedy spada wartość takiego lokalu.
Przy mieszkaniach nieumeblowanych należy pamiętać, że bezwzględnym standardem jest wyposażony aneks kuchenny – są to meble z reguły dopasowane na wymiar, z podłączeniami do instalacji wodno-kanalizacyjnej i razem ze sprzętem kuchennym AGD muszą znajdować się w spisie wyposażenia. I ważna informacja – mieszkania bez mebli mają niższą cenę najmu, niż te w pełni umeblowane.
 
Podsumowując, aby najkorzystniej zainwestować w mieszkanie na wynajem, należy rzetelnie przemyśleć i dokładnie zaplanować każdy etap inwestycji – od wyboru mieszkania, po rozważne wyposażenie. 

O wartości oferty mieszkania do wynajmu decyduje, przede wszystkim, jego lokalizacja - najlepiej w centrum miasta, oraz stosunek standardu do ceny najmu. Kluczem tutaj jest umiar, prostota i ponadczasowa, uniwersalna elegancja. Dzięki temu mamy szansę, że nasze mieszkanie będzie wynajmowanie chętnie, nieprzerwanie i oczywiście za satysfakcjonującą nas stawkę – a o to przecież chodzi.

Paulina Michniak
Analityk rynku WGN

źródło: Property Journal 2-3/2011