„Z powodu zmiany miejsca zamieszkania pilnie odstąpię 2-pokojowe mieszkanie o pow. 53 m2 na wysokim parterze. Mieszkanie posiada dwa pokoje, kuchnię, łazienkę, balkon, piwnicę w użytkowaniu suszarnię i wózkownię. W okolicy znajdują się: żłobki, przedszkola, szkoły, przychodnia, przystanek autobusowy,, tramwajowy, sklepy (Lidl, Biedronka i inne), park, stawy, lasy. Spokojne osiedle z dostępem do placu zabaw, pod domem miejsca parkingowe.” – to tylko jedno z wielu ogłoszeń, jakie można znaleźć w Internecie w sprawie TBS. Ten oferent z Wrocławia oczekuje 100 tysięcy złotych, jednak nie brak i takich, którzy chcą więcej.
Czy płacąc często nawet połowę rynkowej ceny mieszkania w normalnej sprzedaży w takich miastach jak Wrocław czy Kraków, można być zadowolonym uzyskując za to wyłącznie prawo do najmu?

TBS to forma mieszkalnictwa skierowana do osób, których nie stać na kupno mieszkania na rynku. Należy jednak pamiętać, że ludzie zamieszkujący w TBS – ach nie są ich właścicielami. Na początku wpłacają określoną kaucję tzw. kwotę partycypacji (z reguły 30 proc. kosztów budowy mieszkania), która w przypadku opuszczenia mieszkania powinna być im zwrócona. Do tego uiszczają kaucję oraz płacą z reguły wysoki czynsz (w który są wliczone koszty kredytu z BKG na budowę TBS).



Ogłoszenia, które pojawiają się w Internecie od kilku lat, po pierwsze często zaskakują wygórowanymi kwotami za odstępne i cesję partycypacji na kolejnego na najemcę, a ponadto sugerują, że taka osoba dostaje coś więcej, niż prawo najmu. W rzeczywistości – o czym ciągle niestety wielu ludzi nie wie – płacą oni nie za własne mieszkanie, tylko za mieszkanie wynajmowane. Co więcej – takie transakcje, nie są nielegalne.

TBS-y walczą z procederem odstępowania mieszkań i sprawa dziś już nie dotyczy wszystkich najemców, a tylko tych, których budynki powstały przed 2004 rokiem, kiedy były podpisywane stare umowy partycypacyjne bez zapisu mówiącego, że TBS może nie zgodzić się na przeniesienie praw partycypacji. Obecnie takie zapisy już są w umowach.

Oczywiście chętny do zapłaty potencjalnego odstępnego nie dostanie nic więcej, oprócz prawa do najmu mieszkania, a zapłaci za to krocie. Takie postępowanie ludzi świadomych tego, na co się godzą, może wynikać z nadziei, że TBS da się w przyszłości wykupić i potencjalny najemca stanie się właścicielem mieszkania. Niestety – przynajmniej na razie – są z tym spore problemy.

Grupa najemców, w ramach ogólnopolskiej akcji „Wykup TBS” wskazuje w liście do prezydenta Bronisława Komorowskiego, że obecne uregulowania w praktyce pozbawiają tysiące ludzi możliwości wykupu. Przede wszystkim zakładają, że wykupić taki lokal może wyłącznie osoba, która podpisała umowę partycypacji, a nie najemca, mimo iż ten w wysokich czynszach latami spłacał kredyt na budowę budynku mieszkalnego.

Ponadto zgodę na wykup mieszkania po cenie rynkowej, pomniejszonej o zwaloryzowany wkład własny, może wydać tylko właściciel TBS. Jak wskazują uczestnicy akcji, do lipca 2013 roku żaden TBS nie zgodził się na taką transakcję.
Co więcej – zasady wykupu mieszkań na własność są niekorzystne dla ich lokatorów. Na poczet ceny sprzedaży lokalu nie zaliczono wpłacanej przez najemców kaucji zabezpieczającej wynoszącej od kilku do kilkunastu tys. zł. Oprócz wpłaty ceny rynkowej mieszkania, muszą także spłacić kredyt ciążący na tym lokalu w BGK, co czyni transakcję nieopłacalną.
Jak więc widzimy – osoba, która zdecyduje się zapłacić wysokie odstępne – przynajmniej na razie nie będzie mogła liczyć na opłacalne przejęcie mieszkania na własność, a dodatkowo zgodzi się na wysoki miesięczny czynsz.

Z drugiej strony, warto też powiedzieć kilka zdań w obronie osób, które chcą odstąpić lokal i często każą za to sobie słono płacić. Pamiętajmy, że taka osoba zapłaciła koszty partycypacji w wysokości 20 – 30 proc. wartości mieszkania, dodatkowo ponosiły duże koszty spłaty kredytu w czynszu i jeszcze płaciły kaucję. Oczywiście środki finansowe wkładały również w same mieszkania.

Dziś taki klient TBS, który chce się wycofać z umowy, stoi przed alternatywą zerwania umowy i odebrania tej samej, wpłaconej kwoty partycypacji (z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych) bez jakiejkolwiek szansy pokrycia dodatkowych nakładów w postaci rat kredytu spłacanych w czynszu, dokonanych remontów w mieszkaniu itp. Nic dziwnego, że dla osoby która ma odebrać przykładowo owe 45 tysięcy złotych plus ewentualna rewaloryzacja o wskaźnik odtworzeniowy mieszkania, będzie to rozwiązanie krzywdzące – biorąc pod uwagę nakłady jakie w sumie poniosła. Rozwiązaniem sprawy byłaby z pewnością nowelizacja ustawy o TBS pozwalająca mieszkańcom wykupić te lokale w godziwej cenie, biorąc pod uwagę dotychczasowe koszty. Wtedy z pewnością wielu z nich zrezygnowałoby z poszukiwania chętnych, gotowych wynajmować TBS za odstępne.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN