Biura WGN
CENTRALA WGN
Nieco inaczej różnicę między stawkami ofertowymi a transakcyjnymi przedstawia najnowsze zestawienie cen nieruchomości przygotowane przez NBP. Średnią ofertową dla 7 największych rynków (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Łódź) na rynku pierwotnym na koniec pierwszego kwartału 2013 roku wynosiła 6743 zł. Średnia transakcyjna – 6060 zł. Oznacza to, że różnica wyniosła 683 zł, czyli nieco ponad 10 procent, i zmniejszyła się w porównaniu do ostatniego kwartału 2012 roku, kiedy kształtowała się na poziomie 831 zł. Wtedy średnia cena transakcyjna była mniejsza od ofertowej o 12,5 proc.
Z czego wynika zmniejszająca się różnica między stawką ofertową a transakcyjną? Jest kilka powodów takiego stanu rzeczy. Po pierwsze – firmy deweloperskie w obliczu ciągle widocznego zastoju rynkowego i długiego czasu oczekiwania na zbycie nieruchomości (nawet 4 – 5 m-cy) wolą „nie zrażać” potencjalnych klientów wygórowanymi stawkami ofertowymi i od razu prezentują ceny bardziej zbliżone do ostatecznych cen transakcyjnych.
Inna przyczyna to oczywiście wygaszenie programu Rodzina na Swoim, który bardzo mocno przekładał się na dynamikę spadków cen. Ze względu na limity cenowe wsparcia z programu państwowego, deweloperzy dostosowywali stawki ofertowe do warunków brzegowych Rodziny na Swoim.
Widzimy też, że może nie bardzo dynamicznie, ale jednak rosną ceny transakcyjne. Na podstawie danych NBP możemy określić, że w stawki z ofert w I kw. 2013 roku były większe od tych z ostatniego kwartału 2012 o około 1 proc., ale ceny transakcyjne w tym samym czasie wzrosły o blisko 4 proc.
Jak interpretować te dane? Na pewno stagnacja cen ofertowych (bądź nawet niewielki ich spadek) oznacza, że rynek jest w stadium oczekiwania. Deweloperzy wolą obecnie przeczekać trudny okres, niż niepotrzebnie windować ceny i odstraszać kupujących.
Na taki stan rzeczy wskazuje też poziom nowych inwestycji. W okresie od stycznia do lipca liczba mieszkań, których budowa się rozpoczęła wyniosła 72 tys. Był to wynik o 20 proc. gorszy o ubiegłorocznego za analogiczny okres.
Składa się na niego aż ponad 30 -to procentowy spadek liczby rozpoczętych budów po stronie deweloperów i 13 - to procentowy po stronie inwestorów indywidualnych. Bardzo podobne dane dotyczą pozwoleń na budowę. W pierwszych 7 miesiącach tego roku było ich blisko 80 tysięcy, co oznacza spadek o ponad 22 proc. rok do roku. Liczba pozwoleń po stronie inwestorów indywidualnych zmniejszyła się o 17 proc. Jeśli chodzi o deweloperów – tu spadek jest dużo głębszy – o ponad 30 proc.
Spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie styczeń-lipiec 2013r. odnotowano w piętnastu województwach, w tym największy: w wielkopolskim –o 36, 9%, lubuskim 31% oraz mazowieckim – o 29,4%. Wzrost liczby mieszkań rozpoczętych odnotowano tylko w województwie świętokrzyskim – o 11,9%.
Mimo wszystko eksperci i analitycy rynku nieruchomości coraz śmielej mówią o kończącym się zastoju na rynku, a widać to właśnie na przykładzie rosnących cen.
Wśród ofert WGN w ciągu ostatniego pół roku średnie stawki transakcyjne dla rynku pierwotnego w skali całego kraju wzrosły o około 4, 5 proc., Jeśli chodzi o rynek wtórny – tu wzrost był mniejszy – wyniósł około 1, 5 proc. Rośnie też liczba transakcji – od początku roku o blisko 10 proc.
Co prawda na razie nie ma mowy o tym, by poprawiająca się koniunktura wynikała ze wzrostu zarobków – na to w najbliższym czasie raczej nie ma co liczyć, natomiast wydaje się, że pozytywny wpływ na rynek mają rekordowo niskie stopy procentowe.
Czy pozytywne dane oznaczać mogą dalszy wyraźny wzrost cen? Raczej nie – ciągle bowiem na rynku deweloperzy mają sporo zapasów z lat ubiegłych, których muszą się pozbyć. Szacuje się, że nadpodaż na największych rynkach wynosi nawet ponad 15 tys. mieszkań. Powinniśmy więc oczekiwać dalszego (choć może nie aż tak wyraźnego) zbliżania się stawek transakcyjnych i ofertowych i jednocześnie stabilizacji cenowej, ewentualnie bardzo niewielkich wzrostów – w przedziale 1 do 2 procent.
Marcin Moneta Analityk WGN
