Biura WGN
CENTRALA WGN
Jednak już w pierwszym półroczu 2004 roku, zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych dużych miastach Polski, następowało stopniowe zwiększenie popytu na najem nowoczesnych powierzchni biurowych. Do czerwca 2004 dominowało zapotrzebowanie na małe biura o powierzchni 50 - 350 m2 o umiarkowanym czynszu, odpowiadającym klasie B+ i B. Natomiast od przełomu 2004/2005 r., zwłaszcza w miastach Polski zachodniej, rośnie zapotrzebowanie na lokale o powierzchni 400 - 1500 m2, a nawet 2000 m2, w najwyższym standardzie A. Obecnie we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście popyt na biura o takiej powierzchni w klasie A przewyższa podaż. Jedynie w Poznaniu, gdzie w ostatnich trzech latach, pomimo znacznej ilości pustostanów, oddawano do użytku nowe obiekty, podaż jest większa niż popyt.
Stawki czynszów kształtują się następująco:
1. Cena ofertowa netto wynajmu powierzchni biurowych w klasie A, w €/ m2/ m-c, do podanych cen należy dodać opłatę eksploatacyjną ryczałtową oraz 22 % podatek VAT; marzec 2005.
2. Cena ofertowa netto wynajmu powierzchni biurowych w klasie B, w €/ m2/ m-c, do podanych cen należy dodać opłatę eksploatacyjną ryczałtową oraz 22 % podatek VAT; marzec 2005;
We wszystkich omawianych miastach brak jest większego zainteresowania najmem lokali biurowych o niskiej klasie, a zwłaszcza wymagających remontu. Ważna jest możliwość natychmiastowego rozpoczęcia działalności. Dla lokali o większej powierzchni, średnio od 300 m2, umowy zawierane są na minimum 2 lata; w przypadku mniejszych - na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, zabezpieczonym kaucją.
Średnio 14 % transakcji przeprowadzonych w okresie minionego roku dotyczyło firm zagranicznych lub polskich z udziałem kapitału zagranicznego.
Rynek powierzchni handlowych
W tym sektorze rynku obserwuje się podobne tendencje w największych miastach Polski. Popyt na najem powierzchni handlowych i usługowych w najlepszych lokalizacjach utrzymuje się na stałym wysokim poziomie i przewyższa podaż średnio trzydziestokrotnie. Okresowe wahania ogólnej koniunktury gospodarczej znajdują odbicie jedynie w zmianie branży - w okresach pogorszenia przeważają usługi gastronomiczne.
Największe zapotrzebowanie jest na lokale o powierzchni 50 - 250 m2, na parterze, z dużymi witrynami, przy głównych ciągach komunikacyjno-handlowych. Lokale takie znajdują się w większości w zmodernizowanych zabytkowych kamienicach, gdyż taka właśnie zabudowa dominuje przy prestiżowych handlowych ulicach miast.
1. Ceny czynszów netto najmu powierzchni handlowych dla najbardziej prestiżowych lokalizacji (marzec 2005).
W ostatnich latach rynek luksusowych powierzchni handlowych jest wzbogacany przez budowę w centrach dużych miast nowoczesnych galerii handlowych. Obiekty te niejednokrotnie przyczyniają się do podniesienia atrakcyjności handlowej sąsiednich ulic i powstawania nowych sklepów i ciągów. Zwiększenie podaży wpływa również hamująco na zawyżanie cen czynszów.
2. Ceny czynszów netto najmu powierzchni handlowych w nowoczesnych galeriach handlowych w centrach dużych miast (marzec 2005).
Do powyższych cen należy doliczyć opłatę eksploatacyjną i 22 % podatek VAT.
3. Ceny czynszów netto najmu lokali handlowo-usługowych w pozostałych kategoriach kształtują się na poziomie:
* przy ciągach komunikacyjnych poza ścisłym centrum - 13,8-20 €/ m2/m-c (wzrost o 20% od kwietnia 2004)
* sklepy osiedlowe - 5-10 €/ m2/m-c (spadek o 24% od kwietnia 2004).
Popyt na kupno lokali handlowo-usługowych w obrębie centrów miast przewyższa podaż średnio 16-krotnie. Tak jak w poprzednich okresach, poszukiwane są zawłaszcza powierzchnie 100-200 m2 na parterach, przy głównych ulicach i ciągach handlowych, najchętniej - z najemcą.
Ceny kupna lokali handlowo-usługowych są bardzo zróżnicowane i w zależności od lokalnych uwarunkowań mogą mieścić się w przedziale 850 - 10 000 €/m2 netto.
Ceny lokali w parterach budynków mieszkalnych oddawanych przez deweloperów, osiągają poziom cen mieszkań, powiększonych o 22 % podatek VAT.
Rynek powierzchni magazynowych
Od ponad dwóch lat, ten segment rynku rozwija się prężnie, pomimo bariery jaką jest słaba infrastruktura drogowa w Polsce. Inwestycje w budowę dużych nowoczesnych magazynów i centrów logistycznych o najwyższym standardzie, zwłaszcza w zachodnich i południowych rejonach Polski, są nadal korzystne. Stale rośnie zainteresowanie zakupem i najmem nowoczesnych hal i magazynów.
W ciągu ostatniego roku, tj. od kwietnia 2004, przeważa popyt na nowoczesne hale o powierzchni około 250-300 m2 oraz duże, od 3000 m2 wzwyż. Podstawowe wymogi, jakie muszą spełniać hale to: dobra lokalizacja przy trasie komunikacyjnej, zwłaszcza w przypadku małych obiektów - na obszarze miasta, duży plac manewrowy dla TIR-ów, regulowane ogrzewanie, rampa, nowoczesne zaplecze biurowe, dla dużych obiektów - suwnica, teren ogrodzony i strzeżony, dostęp przez całą dobę.
Popyt na magazyny o niższym standardzie, najczęściej będącymi dawnymi nieruchomoś-ciami poprzemysłowymi, jest umiarkowany. Inwestorzy poszukują do kupna i najmu głównie nieruchomości, które nie wymagają dużych nakładów na remonty i adaptacje, a zapewniają dochód natychmiast.
Ceny czynszu netto wynajmu nowoczesnych powierzchni magazynowych, marzec 2005:
- wysoki standard 3,5 - 5,5 €/ m2/ m-c.
Do powyższych cen należy doliczyć opłatę eksploatacyjną i 22 % podatek VAT.
Leszek Michniak
WGN Real Estate
