Od stycznia 2017 na mocy bankowej rekomendacji S wkład własny kredytu hipotecznego powinien wynieść 20 proc. wartości mieszkania, co przy przeciętnej cenie metra kwadratowego na poziomie 5000 tys. zł daje wspomniane 60 tys. dla mieszkania o powierzchni 60 mkw.

Taka kwota dla wielu może okazać się zaporową, stąd istotne pytania o to, jak kredytobiorcy będą radzić sobie z wymogiem wkładu własnego, zwłaszcza po likwidacji programu MDM, który ma funkcjonować tylko do końca 2018 r. 

Skąd wziąć pieniądze? Najlepiej po prostu oszczędzać. Być może w ciągu kilku lat pojawi się możliwość dogodnego oszczędzania na wkład w kasach oszczędnościowo – budowlanych, których powołanie zapowiada rząd. Roczna premia od uzbieranych oszczędności ma wynosić 15 proc.

Jeśli jednak nie chcemy lub nie mamy czasu, by oszczędzać, rozejrzyjmy się za alternatywnym źródłem pozyskania kapitału. Być może ktoś wyciągnie do nas pomocną dłoń i np. pożyczy pieniądze? Może warto porozmawiać w tej sprawie z rodziną, znajomymi, w zakładzie pracy? 

Pożyczanie pieniędzy to działanie obarczone pewnym ryzykiem, mogące budzić obawy, dlatego – dla świętego spokoju – można taką transakcję sformalizować i podpisać umowę pożyczki. 
Zasady jej zawierania reguluje Kodeks cywilny. Zawierając umowę pożyczki pożyczkodawca zobowiązuje się przekazać pożyczkobiorcy określoną kwotę pieniędzy, lub dobra materialne oznaczone co do gatunku. Umowa zobowiązuje pożyczkobiorcę do zwrotu pożyczonych pieniędzy lub dóbr materialnych, w takiej samej ilości i niepogorszonym stanie. Pożyczka może mieć charakter odpłatny (zwrot z odsetkami) lub nieodpłatny.

By uniknąć podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) najlepiej zadłużyć się u najbliższej rodziny. Zwolnieniu z opodatkowania podlegają pożyczki udzielane między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (małżonkami, zstępnymi, wstępnymi, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą i teściami) do kwoty 9637 zł. Można jednak uzyskać zwolnienie z PCC niezależnie od wysokości pożyczki, jeśli udokumentujemy ją poprzez dowód wpłaty na rachunek bankowy lub dostarczenie przekazem pocztowym  i złożymy deklarację PCC w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Jeśli chodzi o podatek dochodowy – pożyczkobiorca nie musi go płacić. Natomiast pożyczkodawca już tak – o ile od kwoty pożyczki nalicza odsetki. 
Czego natomiast absolutnie nie powinniśmy robić?


Złym rozwiązaniem, które należy potraktować naprawdę jako ostateczność, będzie zaciągnięcie kredytu na wkład własny. 
W grę wchodzi najczęściej kredyt konsumpcyjny. Kredytobiorca może zaciągnąć go z dowolnych przyczyn i z dowolnym przeznaczeniem. Są to jednak najdroższe kredyty na rynku z rzeczywistą roczną stopą oprocentowania na poziomie kilkunastu procent. Zakładając, że potrzebujemy na wkład własny 30 tys. zł i chcemy w tym celu zadłużyć się w banku na 3 lata, miesięczna rata takiego kredytu wyniesie blisko 1000 zł, a więc po 3 latach oddamy w sumie 36 tysięcy. 
Tańsza będzie tzw. pożyczka hipoteczna. Jest to forma kredytu, który również możemy przeznaczyć na dowolny cel. Pożyczki hipoteczne są niżej oprocentowane niż kredyty konsumpcyjne i tylko nieco wyżej niż hipoteczne. Teoretycznie więc mogłoby być to jakieś wyjście, pod warunkiem jednak, że dysponujemy nieruchomością, która mogłaby pełnić rolę zabezpieczenia takiego kredytu. Pożyczka hipoteczna bowiem, jak sama nazwa wskazuje, wymaga wpisu hipoteki w księdze wieczystej. 
Jednak również nie opłaca się brać takiego kredytu. Dlaczego? 

Przede wszystkim dlatego, że dysponując nieruchomością, mamy mocny argument do negocjacji z bankiem na temat „właściwego” kredytu hipotecznego, który docelowo chcemy zaciągnąć. Dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu moglibyśmy np. uzyskać wyższą kwotę czy też lepsze warunki (np. niższą marżę, oprocentowanie). Kredyt zabezpieczony na dwóch nieruchomościach (już posiadanej i tej, którą zamierzamy kupić) z punktu widzenia banku będzie wyjątkowo bezpieczny, stąd możemy liczyć na preferencyjne traktowanie. Tak może być, o ile nie zadłużymy się na wkład własny. W takiej sytuacji na posiadanej nieruchomości będzie już hipoteka, co oznacza, że bank udzielający nam kredytu mieszkaniowego nie będzie mógł uwzględnić pierwszego mieszkania jako zabezpieczenie. Najgorsze jest jednak co innego – zaciągając niezależnie jaki kredyt obniżamy swoją zdolność kredytową i tym samym możemy mieć problemy z uzyskaniem docelowego kredytu na upatrzone mieszkanie.  Mówiąc kolokwialnie: sami skomplikujemy sobie sytuację. 

Dział Analiz WGN
Marcin Moneta