Od 1 maja 2016 roku polski rynek gruntów będzie otwarty dla inwestorów z innych państw unijnych. Nowa ustawa ma chronić przed niekontrolowanym wykupem gruntów i koncentracją ich w jednych rękach. Ma gwarantować pozostanie ziemi rolnej w sektorze rolniczym.  

Przepisy wstrzymują sprzedaż państwowych gruntów na okres 5 lat, z wyjątkiem tych do 2 ha oraz z wyłączeniem terenów przeznaczonych na cele nie rolnicze – np. pod inwestycje mieszkaniowe.

Reguluje też prywatny obrót ziemią. Nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, czyli – zgodnie z nową definicją rolnika - osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie ma gospodarstwo. Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu ziemi, jeżeli grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem, chyba że obrót odbywa się pomiędzy członkami rodziny. Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) są wyłączone spod rygorów ustawy. 

Nowe przepisy preferują kupno ziemi w danej gminie przez rolnika zamieszkałego w tej gminie. Jest co prawda możliwość kupna poza gminą, ale za zgodą ANR. Nabywca ziemi musi osobiście przez co najmniej 10 lat prowadzić gospodarstwo, w skład którego wszedł kupiony grunt. 

Ustawa wywołała lawinę komentarzy i opinii – często nieprzychylnych. Podkreśla się jej restrykcyjność, zbyt silną ingerencję w rynek i w „święte prawo własności”.

 Czy rzeczywiście? Okazuje się, że wiele krajów chroni i reguluje swój rynek ziemi bardziej restrykcyjnie, niż ma to obecnie miejsce w Polsce.  



FRANCJA 
Każdy, kto chce kupić ziemię rolną we Francji, musi uzyskać zezwolenie (autoryzację). Decyzje podejmują prefekci departamentów. Jest ona uzależniona m.in. od polityki w zakresie gruntów w danym rejonie kraju.  Wśród wielu zastrzeżeń, które mogą być powodem odmowy autoryzacji jest m.in. brak kwalifikacji rolniczych.
 
Francuski rolnik, by być uznanym za rolnika musi posiadać dyplom lub równoważne świadectwo  ukończenia studiów rolniczych lub średniej szkoły rolniczej. Wymóg posiadania kwalifikacji spełnia również co najmniej pięć lat pracy jako rolnik.  Doświadczenie zawodowe powinno zostać nabyte w okresie ostatnich piętnastu lat poprzedzających objęcie gruntów. Departamenty mogą wprowadzać również inne, dodatkowe warunki. 

Kontrolą i regulacją francuskiego rynku zajmuje się również 27 lokalnych Spółek Urządzeń i Osadnictwa Rolnego (SAFER). Są one spółkami akcyjnymi typu non - profit  pod kontrolą Ministerstwa Rolnictwa oraz Ministerstwa Gospodarki i Finansów. 

Nabywcy gruntów od SAFER muszą posiadać kwalifikacje zawodowe. SAFER może również nałożyć na nabywcę gruntu obowiązek jego rolniczego wykorzystania przez okres co najmniej 10  lat, zakaz dalszego zbycia nieruchomości, w tym oddania w dzierżawę lub użytkowanie oraz zobowiązać nabywcę do osobistej pracy na nabytym gruncie.  

NIEMCY
Podobnie jak we Francji, także w Niemczech sprzedaż ziemi rolnej. ale także jej wymiana, darowizna, dzierżawa, wymaga pozwolenia administracji (w zależności od landu – ogólnej albo powiatowej). Organ niemieckiej administracji może odmówić pozwolenia, w sytuacji gdy:

 zbycie ziemi doprowadzi do nieracjonalnego podziału nieruchomości.
  doprowadzi do  niegospodarnego pomniejszenia lub  podzielenia gospodarstwa w stopniu zagrażającym jego zdolności do  ekonomicznego przetrwania.
 jeśli podział gruntów spowoduje, że areał gospodarstwa spadnie poniżej 1 ha.
 jeśli cena gruntu odbiega rażąco od cen oferowanych na lokalnym rynku.

Bez uzyskania pozwolenia urząd ksiąg wieczystych nie przystąpi do wpisu własności do ewidencji nieruchomości. Największe szanse zakupu gruntów mają rolnicy, których głównym źródłem utrzymania jest rolnictwo a zakupiony grunt jest im potrzebny do ekonomicznego przetrwania ich gospodarstwa.

Organy administracji prowadzą statystykę cen sprzedawanych gruntów. Jeśli urząd odmówi sprzedaży ziemi, prawo pierwokupu w Niemczech mają spółki ziemskie działające w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Głównym ich udziałowcem jest administracja rządowa landów oraz stowarzyszenia rolników. Spółki te mogą również sprzedawać ziemię -  na tworzenie nowych bądź powiększanie istniejących gospodarstw. 

Nabywca ziemi od spółek musi osobiście ją uprawiać i mieszkać na terenie nabytego gospodarstwa. Swój grunt może odsprzedać  jedynie członkom rodziny, w przeciwnym przypadku spółki korzystają z prawa  odkupu. Również zawarcie umowy dzierżawy, wymaga zgody administracji. Ta może się sprzeciwić m.in. gdy  jej zawarcie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego użytkownika. 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN