Inwestorzy zdają sobie z tego sprawę. O senioralnym rynku nieruchomości mówi się coraz więcej, no i przybywa inwestycji skierowanych do tej grupy odbiorców. Należy pamiętać, że obecnie osoby w wieku 60 + mają szereg możliwości realizacji planów mieszkaniowych na resztę życia. Są to ludzie bardziej mobilni, niż seniorzy wcześniejszych generacji, a dzięki temu, że większość z nich posiada własne mieszkania, będą odgrywać dużą rolę także na mieszkaniowym rynku wtórnym. Pokolenie powojennego wyżu demograficznego już „zwalnia” swoje nieruchomości. 

Zanim jednak o tym, wróćmy na chwilę do rynku pierwotnego. Przejawem jego dostosowania do tendencji demograficznych i społecznych z pewnością są nowe inwestycje w placówki typu apartamenty dla seniorów, domy seniora, domy opieki itp. Tego typu obiekty funkcjonują  w Europie Zachodniej od dziesięcioleci. U nas są nowością. Mimo to rynek z pewnością nabierze dynamiki. W założeniach senior, który zdecyduje się  zamieszkać w takim miejscu, ma zyskać wszystkie potrzebne mu funkcjonalności – w szczególności opiekę medyczną na miejscu. Stąd mieszkania na osiedlach seniorów najczęściej wyposażone są w systemy przywoławcze, które pozwalają w razie konieczności wezwać pracowników medycznych, przebywających na stałe na osiedlu. Oczywiście nie brak i innych funkcjonalności, w postaci atrakcyjnych form spędzenia czasu, a więc wyposażenia w świetlicę, park itp.
Jeśli chodzi o budownictwo, które może być atrakcyjne dla najstarszej generacji, z pewnością znaczenie mają niższe kondygnacje, winda i dostosowanie do potrzeb niepełnosprawnych. Osobom starszym, zwłaszcza samotnym, nie zależy natomiast raczej na dużej powierzchni. Wręcz przeciwnie – z ich punktu widzenia atrakcyjniejsze może być mieszkanie mniejsze, bo jest też tańsze w utrzymaniu. Co do lokalizacji – senior nie będzie przywiązywał dużej wagi do tego, by mieszkanie było blisko centrum, natomiast na pewno będzie mu zależało, by w okolicy były placówki medyczne, sklepy oraz tereny zielone. 


Jak już wspomnieliśmy, w związku z tym, że większość obecnych emerytów ma swoje mieszkania, stanowią oni liczącą się grupę na rynku wtórnym. Osobie starszej będzie zależało na szybkości transakcji, stąd popularne mogą być zamiany. W ten sposób senior za jednym zamachem uwalania kapitał z nieruchomości i zyskuje nowe mieszkanie. Osoby, które zostały same w dużym rodzinnym mieszkaniu, często decydują się na zamianę takie nieruchomości na mniejszą, którą łatwiej będzie utrzymać. Jednocześnie uzyskują w ten sposób zastrzyk kapitału z tytułu dopłaty wynikającej z różnicy w wartości. 

Koniecznie należy w tym kontekście wspomnieć także o takich instrumentach jak renta dożywotnia czy odwrócona hipoteka. 
Renta dożywotnia to transakcja, w której właściciel nieruchomości, przenosi prawo jej własności, w zamian za określone w umowie świadczenia. A więc emeryt uzyskuje dodatkowe dochody, uwalnia kapitał tkwiący w mieszkaniu. Renta dożywotnia jest instrumentem zbliżonym do odwróconej hipoteki, jednak występują również istotne różnice.

Podstawowa to kwestia własności. W przypadku renty dożywotnej instytucja finansowa już w momencie podpisania umowy staje się właścicielem nieruchomości (w umowie koniecznie musi się znaleźć zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania. To prawo jest również zapisywane w księdze wieczystej danej nieruchomości). 

W przypadku odwróconej hipoteki przeniesienie własności nastąpi dopiero z chwilą śmierci właściciela. Odwróconego kredytu hipotecznego zgodnie z polskim prawem mogą udzielać wyłącznie banki. Sprawa ta została uregulowana ustawą z końca 2014 roku. Ważna różnica w porównaniu do renty dożywotniej jest też taka, że spadkobiercy właściciela nieruchomości nie tracą automatycznie prawa do mieszkania. Jeśli właściciel umrze, potomkowie mają rok na ewentualną spłatę reszty kredytu i przejęcie lokalu. Jeśli natomiast w momencie śmierci, wartość nieruchomości jest wyższa od wartości sumy należności wobec banku, wtedy musi on tę różnicę wypłacić spadkobiercom. 

Należy zaznaczyć również, że renta dożywotnia to instrument, który na dziś nie ma osobnej regulacji w polskim prawie (w odróżnieniu od odwróconej hipoteki). Niezależnie na które rozwiązanie dana osoba się zdecyduje, powinna zanim podpisze umowę koniecznie skonsultować się z doradcą finansowym i prawnikiem, który oceni opłacalność przedsięwzięcia i zapisy umowne. 
 

Karolina Mydłowska
Dział Analiz WGN