Mieszkania używane są tańsze przeciętnie o około 5 do 10 proc. od lokali nowych. W stolicy Polski oraz stolicy Małopolski ceny na tych dwóch rynkach są jednak zbliżone. Z danych NBP wynika, że w  przypadku Warszawy różnica wynosi zaledwie 300 zł. W Krakowie jest to około 700 zł. Dla porównania – we Wrocławiu rynek pierwotny jest droższy aż o 1000 zł na metrze od wtórnego, w Poznaniu o ponad 1200, a w Katowicach aż o 1600.


Warszawa i Kraków to najdroższe miasta z kilku względów. Po pierwsze – tu są najdroższe tereny inwestycyjne. Możliwości zabudowy w centrach są  ograniczone. Nowe osiedla powstające w bardzo dobrych lokalizacjach zazwyczaj są bardzo drogie, co oczywiście pociąga za sobą wzrost wartości podobnie położonych mieszkań używanych.


Ścisłe centra miast, czy dzielnice zabytkowe, gwarantują inwestorom szansę utrzymania kapitału. Takie nieruchomości są w dużym stopniu odporne na wahania koniunktury. Ceny podbija też ich ograniczona podaż. Po kryzysie z lat 2009 – 2012 obronną ręką wyszły właśnie nieruchomości najlepiej zlokalizowane.


Z danych WGN wynika, że przeciętne  stawki za mieszkanie na Starym Mieście w Krakowie wynoszą około 9 – 10 tys. zł od metra. Przykładowo: cena ofertowa za 112 metrowe mieszkanie w kamienicy w zabytkowym centrum wynosi ponad milion złotych. Na Śródmieściu najczęściej spotykane stawki to 8 – 10 tys. zł/ mkw. Do najdroższych dzielnic miasta należą również Krowodrza i Podgórze, gdzie ceny najczęściej przekraczają 7000 – 7500 zł. W Warszawie na Śródmieściu średnie stawki oscylują w przedziale 11 – 12 tysięcy złotych. Ceny za lokalizacje w rejonach prestiżowych – np. w sąsiedztwie Parku Ujazdowskiego – potrafią sięgać nawet i ponad 20 tysięcy. Przykładowo – w WGN jeden z oferentów za 78 metrowe mieszkanie w takiej lokalizacji oczekuje 1,7 mln zł. Do najdroższych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ochota, Praga – Północ i Wola gdzie średnio trzeba płacić  8,5 – 9,5 tys. zł za metr kw.


Czy w najbliższym czasie koniunktura na mieszkania używane osłabnie? Takie głosy pojawiły się w związku ze wstrzymaniem dopłat z programu Mieszkanie dla Młodych na 2016 rok. Uderza ono najbardziej właśnie w rynek wtórny. O ile kupujący mieszkania nowe mogą nadal korzystać z programu dzięki atrakcyjnym systemom płatności, lub po prostu wybierając inwestycję w budowie z terminem zakończenia w 2017 roku (dopłata jest realizowana z puli przyszłorocznej), o tyle na rynku wtórnym kupno mieszkania z terminem płatności w roku przyszłym  jest nieomal niemożliwe. Ciężko sobie wyobrazić, by sprzedający mieszkanie używane był gotów czekać wiele miesięcy na finalizację transakcji. Stąd, ci którzy chcą skorzystać z MDM na rynku wtórnym, prawdopodobnie muszą wstrzymać się do końcówki roku.


Nie wydaje się jednak, by ta sytuacja w istotny sposób zachwiała popytem. Dlaczego? Oczywiście podstawowy argument to cena. Porównanie średnich cenowych mieszkań nowych i używanych wskazuje, że te drugie są przeciętnie o około 10 – 11 proc. tańsze. Wg NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych na koniec 2015 roku w 7 największych miastach kraju wynosiła nieco ponad 6400 zł, natomiast mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5700.


Kwestie cenowe tym bardziej dochodzą do głosu, im bardziej rośnie wymagany wkład własny kredytów. Ale cena nieruchomości to nie wszystko. Mieszkania nowe są z reguły oddawane w tzw. standardzie deweloperskim, a to oznacza, że trzeba je jeszcze wykończyć, czyli poświęcić kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Na rynku wtórnym z remontem, o ile mieszkania jest w dobrym stanie, można poczekać, za to można od razu do nieruchomości się wprowadzić i z niej korzystać.


Kolejne zalety to często dobre lokalizacje za atrakcyjne pieniądze. Osoby decydujące się  na mieszkanie używane niejednokrotnie mogą wybierać z całej palety lokalizacji, także w ścisłych centrach miast, o które trudno jest na rynku pierwotnym z racji braku terenów inwestycyjnych, a jeśli już się zdarzają, są to są bardzo drogie.  Lokale nowe sprzedawane w MDM są porównywalne cenowo do tych z rynku wtórnego, ale najczęściej powstają w  peryferyjnych lokalizacjach, które niejednokrotnie borykają się z brakami infrastrukturalnymi. Pod tym względem mieszkania używane wypadają zdecydowanie korzystniej.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN