W polskich warunkach  prawo budowlane nie zakazuje budowania na terenach zagrożonych zalaniem. Ewentualną możliwość ograniczenia budownictwa w sąsiedztwie wylewających rzek dają zapisy w planach miejscowych, ale tych ciągle jest za mało. Nie sposób nie odnieść wrażenia, że same gminy często bagatelizują problem. Takie są zresztą wyniki kontroli działań podejmowanych w latach 2010 – 2013 przeprowadzonej przez Najwyższą Izbę Kontroli.  Wykazała ona m.in. że tylko 12 proc. obszarów zagrożonych powodzią miało miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, informacje o zagrożeniu często jednak się w nich nie znajdowały, podobnie jak w decyzjach o pozwoleniu na budowę. W przypadku 30%. skontrolowanych urzędów miast i gmin studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie zawierały żadnych zapisów zakazujących lub ograniczających lokalizację inwestycji i nie określały warunków, których spełnienie umożliwiłoby bezpieczną zabudowę na terenach zagrożonych powodzią.
Krótko mówiąc – zagrożenie swoje, a życie swoje. Jaskrawym przykładem może być tutaj duże wrocławskie osiedle mieszkaniowe Kozanów, które bardzo ucierpiało w wyniku powodzi w 1997 roku. Mimo to później wybudowano tam szereg nowych budynków w miejscach, gdzie wcześniej woda sięgała do drugiego piętra. Powstał też (na terenach gminnych) blok TBS, który w 2010 roku został podtopiony…
 Kozanów z Wrocławia to przykład lokalizacji, gdzie można mówić o wpływie powodzi na ceny nieruchomości. Z danych WGN wynika, że są one o około 10 do 15 proc. niższe od średniej cenowej, która dla całego miasta wynosi 5500 zł/ mkw. Ciężko jednak  stwierdzić, czy to „powodziowa” historia przekłada się jednoznacznie na wycenę, czy też ma tu znacznie typ budownictwa, bowiem generalnie mieszkania w blokach z wielkiej płyty są wyceniane o kilka do kilkunastu procent niżej od średniej.
Z drugiej strony przykłady z innych miast pokazują, że klienci podchodzą do zagrożenia ambiwalentnie. Tracą przede wszystkim te lokalizacje, gdzie powódź rzeczywiście była, ale im więcej czasu mija, tym bardziej ceny wracają do normy. Jeśli dana dzielnica jest jedynie „zagrożona” a wielkiej wody nikt tam nie widział, stawki na pewno nie będą niższe, zwłaszcza jeśli lokalizacja cieszy się powodzeniem. A przecież osiedla nadrzeczne takim powodzeniem się cieszą. Świadczy o tym zresztą duża liczba inwestycji na rynku pierwotnym, realizowanych w ścisłym sąsiedztwie rzek.
Krakowie potencjalnie zagrożone zalaniem są takie dzielnice jak Podgórze, Bronowice, Grzegórzki, Zwierzyniec i Czyżyny. Mimo potencjalnego ryzyka popyt na nieruchomości w tych miejscach jest wysoki, a stawki przeciętne są na poziomie średniej cenowej, albo w niektórych lokalizacjach nawet wyższe.


O ile jednak lokalizacje potencjalnie zagrożone niekoniecznie tracą na wartości, o tyle nieruchomości przez które przeszła powódź- już tak. Na co należy zwrócić uwagę?
Podejrzane są ślady na ścianach w postaci linii, które mogą wskazywać na poziom wody a także wszelkie odbarwienia i zawilgocenia. Rzadko kiedy sprzedający wystawiają nieruchomości z widocznymi śladami powodzi. Takie domy czy mieszkania warte są mniej niż połowę swej pierwotnej ceny. Jeśli remont był przeprowadzony, pytanie brzmi  – czy sprzedawca próbował jedynie zamaskować ślady, by pozbyć się nieruchomości, czy też podszedł do sprawy rzetelnie.  Jeśli remont  został przeprowadzony zgodnie ze sztuką, a woda nie uszkodziła konstrukcji budynku, nie ma śladu wilgoci itp., to  oferta może być atrakcyjna, oczywiście pod warunkiem, że decydujemy się na życie ze świadomością ryzyka.
Obecnie samodzielnie możemy w dużym stopniu zweryfikować powodziową historię danej lokalizacji oraz oszacować ewentualne zagrożenie. Od początku 2014 roku dostępne są mapy ryzyka i zagrożenia powodziowego opracowane przez Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej. Na stronie isok.gov.pl każdy może sprawdzić, czy miejsce w którym ma zamiar kupić mieszkanie, jest bezpieczne. Zagrożenie powodziowe może być argumentem podjęcia negocjacji cenowych ze sprzedającym, ale też powinno uczulić nas na baczne przyjrzenie się nieruchomości, zwłaszcza jeśli mamy wiedzę, że powódź w tej okolicy już była.


Teresa Michniak
Dział Analiz WGN