Dla osób, które główkują jak sobie z tym poradzić, istotne są dwie wiadomości – jedna jest taka, że w ofertach banków są kredyt na kupno plus wykończenie nieruchomości. Druga sprawa to kwestia wkładu własnego. W zależności od polityki banku, jeśli będziemy w stanie udowodnić, że po remoncie wartość mieszkania znacznie (obecnie minimum o 15 proc.) przekroczy wartość kredytu, to możemy mieć możliwość, by nie angażować w taki kredyt żadnych środków własnych. Odpowiednio wysoka, udokumentowana operatem szacunkowym, różnica między kredytem a wartością nieruchomości, zostanie potraktowana jako wkład.
Banki, podejmując decyzję o przyznaniu kredytu na kupno i wykończenie, biorą pod uwagę właśnie przyszłą wartość mieszkania. Od wysokości wskaźnika LTV zależy, na jakich warunkach uzyskamy kredyt.

Formalności związane z uzyskaniem finansowania  kupna i wykończenia w większości nie różnią się do zwykłych formalności kredytowej. Jest tylko jednak podstawowa różnica – musimy przedstawić jak najdokładniejszy harmonogram i kosztorys prac. Im bardziej szczegółowy kosztorys, tym lepiej dla naszej sprawy. Czasem banki wymagają, by kosztorys był podpisany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Określamy w nim oczywiście koszty prac remontowych, ich zakres oraz termin. To my sami, w przedstawionym kosztorysie, deklarujemy ile zajmie nam wykańczanie nieruchomości. By uniknąć komplikacji w tym zakresie warto dać termin wystarczająco długi, by spokojnie przeprowadzić prace. Jeśli termin będzie zbyt krótki i nie zmieścimy się w nim, będziemy musieli zgłosić to w banku, co z kolei spowoduje konieczność sporządzenia aneksu do umowy i pokrycia dodatkowych kosztów z nim związanych.
Następnie bank, za pomocą rzeczoznawcy, dokona wyceny nieruchomości i oszacuje zakładaną wartość w przyszłości. Jeśli wskaźnik LTV będzie na odpowiednim poziomie, decyzja powinna być pozytywna.



Należy jednak koniecznie zaznaczyć, że kredytem hipotecznym z opcją wykończenia nie sfinansujemy wszystkiego. W rachubę nie wchodzi umeblowanie mieszkania czy też kupno nowego telewizora. Skredytowane zostaną prace typowo budowlane – a więc położenie podłóg, glazura itp.

Z wykonanych prac należy się później przed bankiem rozliczyć – najczęściej instytucje finansowe oczekują dokumentacji fotograficznej oraz przedstawienia dokumentów potwierdzających zakup materiałów/płatność za usługi. Niewykluczona jest też wizyta pracownika banku w mieszkaniu.

Każdy kto kupuje mieszkanie, w najpopularniejszym w Polsce standardzie deweloperskim, szybko zdaje sobie sprawę, że do ceny zakupu musi doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy? Ile? Wyliczenia są różne ale przyjmuje się, że koszt wykończenia metra kwadratowego nieruchomości to około 700-  800 zł.

Tak więc dla 60 metrowego mieszkania oznacza to dodatkowy wydatek rzędu 30 – 50 tysięcy.
Co właściwie oznacza pojęcie standard deweloperski? Precyzyjnie nigdzie takie pojęcie nie jest określone. Zazwyczaj przez standard deweloperski rozumie się lokal posiadający wylewkę  betonową na podłodze, tynkami na ścianach oraz z drzwiami wejściowymi. Mieszkanie posiada niezbędne instalacje, są też okna i parapety, zamontowane jest ogrzewanie. Reszta natomiast należy do nas.
I tu pojawia się  problem, z jakich środków to finansować. Najgorsze możliwe rozwiązanie to dobieranie kolejnego kredytu – zwłaszcza konsumpcyjnego. Nie dość, że jest on najdroższym rodzajem finansowania, to jeszcze zmniejsza naszą zdolność kredytową, na wypadek gdyby pojawiły się jakieś dodatkowe problemy i trzeba byłby np. dobrać środki do kredytu hipotecznego. Najgorszym możliwym wyjściem jest np. zaciągnięcie takiego kredytu przed uzyskaniem pozytywnej decyzji odnośnie kredytu hipotecznego. Część ludzi popełnia błąd kredytując w ten sposób wymagany wkład własny. Choć wkładem mogą się „wylegitymować” to jednak dodatkowe zobowiązanie odbija się bardzo niekorzystnie na ich zdolności kredytowej i w efekcie mogą nie dostać pożądanego kredytu mieszkaniowego w oczekiwanej wysokości.


Teresa Michniak
Dział Analiz WGN