Wspomniany wcześniej wskaźnik LtV to jeden z najważniejszych współczynników, który służy do wyliczenia, ile bank może pożyczyć kredytobiorcy. Częstym nieporozumieniem jest automatyczne wiązanie wysokości wkładu własnego z wysokością LTV. Jest to błąd. Sam wskaźnik LtV nie mówi nam nic o tym, jak wysoki powinien być wkład własny kredytobiorcy.

Wspomniana rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego również nie dotyczy wysokości wkładu własnego. Określa ona za to poziom wskaźnika LtV. Jak wiemy – z roku na rok on maleje, aż do 2017 roku, kiedy to banki będą mogły skredytować maksymalnie 80 proc. wartości mieszkania.

Jak napisano w rekomendacji – „dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna  przekraczać poziomu: 85% lub,  90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”.

Jak widzimy nigdzie nie jest powiedziane, że tyle i tyle pieniędzy Kowalski ma wyłożyć z własnej kieszeni.

Skoro jednak wszystko rozbija się o wysokość wskaźnika LtV, rodzi się pytanie, czy da się spełnić wymagania banków, nie angażując przy tym własnych środków. Teoretycznie da się.  

Bank weryfikując wartość nieruchomości, przed decyzją o przyznaniu kredytu zleca wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Ten, porównując ceny innych mieszkań w okolicy, sprawdzając stan techniczny, parametry takie jak metraż itp., wycenia nieruchomość.

Wycena rzeczoznawcy nie jest tożsama z ceną transakcyjną.

Może być więc tak, że dajmy na to mieszkanie w cenie 240 tysięcy zł, zostanie wycenione przez rzeczoznawcę na 300 tysięcy, czyli o 20 proc. więcej. Jeśli tak, to gdyby kredytobiorca chciał zadłużyć się na owe 240 tysięcy, mógłby to zrobić bez angażowania jakichkolwiek własnych środków, bowiem wysokość wskaźnika LtV wynosiłaby 80 proc. , czyli więcej niż wymagane jest w tym roku.

Bezgotówkowy wkład własny stanowiłaby różnica między wartością mieszkania określoną przez rzeczoznawcę, a ceną transakcyjną.

Takie podejście instytucji finansowych byłoby zbawienne dla tysięcy kredytobiorców. Wystarczyłoby znaleźć odpowiednią nieruchomości i uzyskać korzystną wycenę, a nie trzeba byłoby nic wykładać z własnej kieszeni.

Niestety banki nie dają nam takiej możliwości. W innym miejscu rekomendacja S zaznacza wyraźnie, że pożądane jest, by klient zaangażował swój kapitał:  „Bank powinien ustanowić taką strukturę finansowania inwestycji, aby zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank, głównie poprzez odpowiednie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy (wkład własny).”

I tak właśnie w rzeczywistości się dzieje – mimo, że rzeczoznawcy ustalają wartość nieruchomości, większość banków wyliczając wysokość wskaźnika LtV, a więc maksymalną wysokość naszego kredytu, za wartość mieszkania przyjmują cenę transakcyjną.
Wracając do wcześniejszego przykładu wygląda to tak, że – mimo iż rzeczoznawca wycenił wartość nieruchomości na 300 tysięcy, to kredytobiorca, który chce ją kupić za 240 tys. zł, nie dostanie kredytu w tej wysokości, a bank skredytuje mu jedynie 204 tysiące, czyli 85 proc. z 240 tys.

Powyższe wskazywałoby w takim razie, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę nie ma żadnego znaczenia. Nie jest to prawda. Nie poprawia ona sytuacji, gdy jest korzystna, za to może sporo napsuć, gdy jest niska. Z punktu widzenia kredytobiorców prawdziwy problem zaczyna się, jeśli operat szacunkowy określi wartość nieruchomości na niższą niż wynosi cena transakcyjna. W takiej sytuacji banki akurat wezmą pod uwagę wartość oszacowaną przez rzeczoznawcę i albo przyznają klientowi niższy kredyt, albo zażądają dodatkowych zabezpieczeń.

Niestety, w praktyce więc nie da się kredytować 100 proc. ceny, niezależnie od tego jaki jest stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości, czyli współczynnik LtV.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN