Zanim jednak o tym, na początek kilka zdań o ewentualnych zmianach/przebudowach na rynku pierwotnym. Tu sytuacja jest stosunkowo prosta. Z reguły w umowach deweloperskich podany jest termin, do którego nabywcy mogą zgłaszać deweloperowi swoje propozycje.

Im szybciej to zrobimy, tym oczywiście lepiej. Nie powinno być żadnego problemu np. z likwidacją niektórych ścianek działowych, czy też zmianą usytuowania wyjść instalacji w obrębie mieszkania.

Jeśli natomiast prace miałyby się wiązać z ingerencją w części wspólne nieruchomości, czy też elementy konstrukcyjne deweloper może się na nie nie zgodzić, lub uzależnić przeprowadzenie takich robót  od pokrycia ich kosztów przez nabywcę.

Mieszkania używane

Jeśli planujemy zmiany w naszym, już używanym mieszkaniu, pamiętajmy że mogą być nimi zainteresowane dwa ciała: wspólnota mieszkaniowa i starostwo powiatowe. Obowiązku poinformowania odpowiednich organów nie warto ignorować. Ewentualna samowola budowlana wiąże się z szeregiem konsekwencji – m.in. z grzywną do 5 tys. zł.

Nie każdy wie, że w regulaminach wspólnot często jest określone, które prace będą wymagały zgody.  Czasem ich lista, na które musi być zgoda, może zaskakiwać. Np. zdarza się, że wspólnoty dają sobie prawo do ingerowania w kwestię wymiany okien w mieszkaniu.
Jeśli jakieś prace będą musiały być zaakceptowane przez wspólnotę mieszkaniową, będzie się to odbywało poprzez głosowanie i przyjęcie odpowiedniej uchwały. Jeśli mieszkanie jest w zarządzie spółdzielni decyzję będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Nawet, gdy chodzi o mieszkanie własnościowe (nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i tak potrzebna jest zgoda spółdzielni, ponieważ to ona jest zarządcą.

Co do starostwa powiatowego – co do zasady powinniśmy poinformować je o każdym remoncie. Często tak się nie dzieje. Nikt nie informuje urzędników, że planuje np. położyć nową podłogę w mieszkaniu, czy zmienić kolor ścian (takie prace uznaje się za „bieżącą konserwację”, o której nie trzeba informować). W niektórych sytuacjach warto jednak o wiedzę urzędu zadbać samodzielnie, bowiem to, co dla nas jest wyłącznie konserwacją czy remontem może być dla urzędników już przebudową, a taka wymaga pozwolenia na budowę.

Remont na gruncie prawa budowlanego to te roboty, które zmierzają do odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Z kolei przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

W praktyce wątpliwości pojawiają się już przy najpopularniejszych zmianach, czyli wyburzeniach ścianek działowych. Nie ulega wątpliwości, że ingerencje w ściany nośne będzie wymagało pozwolenia, ale ścianki działowe? Wielu ludzi uznaje to po prostu za remont (są również takie orzeczenia sądowe), ale zdarza się, że nadzór wymaga pozwoleń.

Dlatego najlepiej powiadomić urząd o zamiarze przeprowadzenia prac. Jeśli w terminie 30 dni nie przyjdzie sprzeciw, mamy prawo ruszyć z robotą. Pozwolenia na budowę z całą pewnością będzie wymagała ingerencja w elementy konstrukcyjne, ale też np. połączenie dwóch mieszkań, czy instalacja ogrzewania podłogowego.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN