Niestety wiele wskazuje na to, że osoby, które obecnie kupują mieszkania staną  przed problemem, jaki mają ludzie, którzy kupili nieruchomości w szczycie bańki cenowej z lat 2007 – 2008, tzn. ich mieszkania stracą na wartości i staną się niezbywalne bez realizacji straty.

Oczywiście obecna sytuacja znacznie różni się od tej sprzed 10 lat. Co prawda również można mówić o boomie na rynku, ale ma on zupełnie inny przebieg, mimo kolejnych rekordów sprzedażowych. W ciągu minionych dwunastu miesięcy na głównych rynkach  kraju deweloperzy sprzedali ponad 51 tysięcy lokali (dane REAS). Oznacza to wzrost o 20 proc. w stosunku do roku 2014. Wynik był rekordowy, jednak nie pociągnął za sobą – tak jak to miało miejsce w latach 2006 – 2008 gwałtownego wzrostu cen.

Stało się tak dlatego, że obecnie popyt jest w dużej mierze zrównoważony podażą. Do nadmuchania poprzedniej bańki przyczyniła się bardzo duża dostępność kredytów w połączeniu z niską podażą mieszkań. Rozbuchana akcja kredytowa wpływała na wykreowanie popytu, a braki po stronie podaży sprzyjały wzrostowi cen, co generowało jeszcze większy wzrost popytu, nadmuchując jeszcze bardziej bańkę cenową. Mieszkania wtedy drożały znacznie z miesiąca na miesiąc.

Obecnie ceny praktycznie nie rosną. Zmiany w skali roku w głównych miastach są minimalne i sięgają zaledwie kilku procent. Wielu deweloperów dostosowało swoją ofertę do programu MDM. Widoczna jest korelacja zmian limitów programu na lokalnych rynkach ze zmianą wysokości średnich cenowych. Świetne wyniki MDM pod koniec 2015 roku, które przełożyły się na akcję kredytową i wyniki sprzedażowe, potwierdzają, że dziś głównym motorem popytu jest właśnie program Mieszkanie dla Młodych. W IV kw. 2015 (raport Amron – Sarfin) udział kredytów w MDM w całej puli kredytowej wyniósł aż ponad 26 proc. jeśli chodzi o liczbę i ponad 20 proc. jeśli chodzi o wartość. Popyt nakręcają też niskie stopy procentowe i zakupy w celach inwestycyjnych – głównie z myślą o rynku najmu, który dziś daje dużo atrakcyjniejsze stopy zwrotu niż np. lokaty.

Te dwa elementy – a więc MDM i niskie stopy procentowe – prawdopodobnie przestaną  występować w ciągu kilku lat, co oznacza, że główne motory popytu nie będą działać.

Już w tym roku prawdopodobnie nie uda się deweloperom uzyskać tak dobrych wyników sprzedażowych, jak w roku minionym.

Wszystko przez drożejące kredyty (podwyżka marż) i rosnący wymagany wkład własny. Do tego dojdzie prawdopodobnie już wiosną pusta kasa MDM z puli na ten rok, co może znacznie ograniczyć popyt. Szczególnie będzie to widoczne na rynku wtórnym, , gdzie okres od podpisania umowy przedwstępnej do finalizacji transakcji jest krótki. Na rynku pierwotnym klienci będą natomiast szukać mieszkań po prostu z datą ukończenia w 2017 roku, czyli finansowanych z kolejnej puli środków.

Cały program Mieszkanie dla Młodych ma być zakończony do końca 2018 roku. Co dalej? Tego na razie nie wiadomo. Rząd zapowiada, że będą wprowadzone nowe formy wsparcia kupujących mieszkania. Mówi się m.in. o kasach oszczędnościowo – budowlanych.

Czekający nas wzrost stóp procentowych ograniczy zainteresowanie mieszkaniami z myślą o wynajmie. W dłuższej perspektywie natomiast na rynku mieszkaniowym z pewnością odbiją się zmiany demograficzne. Wystarczy wspomnieć choćby o malejącej liczbie osób wchodzących w dorosłość. W 2007 roku 25 - latków w Polsce było 658 tysięcy, teraz jest 543 tysiące, w 2020 roku będzie tylko 434 tysiące. Na spadek cen nieruchomości może przełożyć się również zwalnianie coraz większej liczby mieszkań na rynku wtórnym poprzez wymierający wyż powojenny. Można wspomnieć tu m.in. o dużym zasobie jednego z najtańszych typów lokali, czyli w wielkiej płycie.

Czy to wszystko musi oznaczać tąpnięcie w mieszkaniówce? Oczywiście nie – wiele zależy od tego, jak zareagują deweloperzy. Jeśli będą elastyczni i zdecydują się dostosowywać ceny do warunków, może obejść się bez tąpnięcia. Znaczenie oczywiście ma kondycja całej gospodarki – jeśli będzie dobra, nieruchomości mogą zyskiwać wraz ze wzrostem PKB. Sytuacja cenowa będzie mocno zróżnicowana w zależności od rynku. Najbezpieczniejsze są duże miasta, gdzie ludności przybywa

Do pozytywnych czynników na pewno zaliczymy wszelkie programy stymulujące popyt – choćby program 500 plus. Rynek najmu mieszkań a docelowo także sprzedaży mogą ratować imigranci z Ukrainy, których systematycznie przybywa. Już teraz są oni znaczącą grupą najemców mieszkań.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN