Co można zrobić z nieruchomością, gdy bankrutuje deweloper?

1)  Można kontynuować inwestycje w ramach postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego. W takiej sytuacji nabywcy decydują się o wniesieniu dopłat, celem skończenia budowy i przekazania mieszkań. Dopłaty nie wchodzą w skład masy upadłościowej. Są wyłączone z egzekucji innych wierzycieli. O kontynuacji budowy ostatecznie decyduje syndyk, na podstawie analizy ekonomicznej. Eksperci podkreślają, że takie rozwiązanie będzie dobrym wyjściem, pod warunkiem, że inwestycja jest na końcowym etapie realizacji.

2) Inne rozwiązanie to sprzedaż inwestycji innemu deweloperowi, z zobowiązaniem, że ją skończy. Nowa firma przejmując budowę zobowiązuje się również wypełnić zobowiązania upadłego podmiotu, wynikające z umów deweloperskich. Takie wyjście z sytuacji może być dobrym posunięciem, gdy zbankrutowany inwestor nie zdążył sprzedać większości mieszkań. Nowy – przejmując nieruchomość – może zarobić na sprzedaży reszty lokali.

3) Ostatnim możliwym rozwiązaniem jest likwidacja nieruchomości i pokrycie roszczeń nabywców mieszkań z rachunków powierniczych. Jest to najpewniejsze rozwiązanie w dwóch sytuacjach: gdy rachunek powierniczy jest zamknięty (całość środków trafia do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności) lub gdy inwestycja jest na wstępnym etapie prac, tak, że z otwartego rachunku deweloper niewiele uzyskał. Nabywcy mieszkań mają zagwarantowane zaspokojenie roszczenia poprzez wpis w księdze wieczystej.

Nowe prawo daje również możliwość likwidacji nieruchomości na zasadach ogólnych w postępowaniu upadłościowym albo restrukturyzacyjnym. Jeśli  jest zgoda banku na bezobciążeniowe  wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, roszczenie nabywcy ma pierwszeństwo przed hipoteką, w zakresie w jakim dokonał on wpłat na poczet umowy.  

Nowe przepisy to efekt fiaska dotychczasowych uregulowań dotyczących upadłości deweloperskiej, które weszły w życie wraz z tzw. ustawą deweloperską – w 2012 roku. Przepisy wprowadziły obowiązek otwierania dla inwestycji rachunków powierniczych – otwartych lub zamkniętych.

Jeśli chodzi o proces upadłości dewelopera ustawodawca wyodrębnił z całości majątku upadłej firmy osobną masę upadłościową , do której trafiała budowana nieruchomość. Chodziło o to, by dać możliwość zaspokojenia roszczeń klientów dewelopera, przed innymi wierzycielami. Wcześniej nabywcy mieszkań byli na końcu kolejki i bardzo często nie mieli szansy odzyskania choćby części środków.

W praktyce brak szczegółowych przepisów i rodzące się sprzeczności sprawiły, że ustawa doczekała się fali krytyki. Poważne zastrzeżenia dotyczyły tzw. układu likwidacyjnego, który miał dawać nabywcom możliwość przejęcia inwestycji i dokończenia jej na własną rękę. M.in. nierozstrzygnięta była kolizja uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego, czyli banku.  

Nowe przepisy mają regulować te problemy. Ustawa restrukturyzacyjna kładzie nacisk przede wszystkim na danie nowej szansy upadającym podmiotom. Jeśli chodzi o upadłość dewelopera – zakłada możliwość wszczęcia przyspieszonego postępowania układowego, postępowania układowego oraz postępowania sanacyjnego.

Ustawodawca wrócił też do koncepcji jednolitej masy upadłościowej, z której zaspokajani są wszyscy wierzyciele, ale ze szczególnymi uprawnieniami nabywców nieruchomości. Uzyskali oni de facto tę samą pozycję, co wierzyciele zaspokojeni rzeczowo, czyli banki. Jeśli zachodzi kolizja w tym zakresie, o pierwszeństwie zaspokojenia roszczenia decyduje czas wpisu hipoteki. Pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń ma bank, jednak przy zabezpieczeniu interesu nabywców poprzez zgodę na  bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

Katarzyna Surma, redaktor wgn.pl