Izba przewiduje, że w najbliższych latach należy spodziewać się, że trend będzie utrzymany, w związku z informacjami o znacznej liczbie zajęć nieruchomości w toku egzekucji.

Z punktu widzenia banków sprzedaż kredytów zagrożonych jest posunięciem opłacalnym. Instytucje finansowe nie są wyspecjalizowane w windykacjach klientów. Sprzedaż wierzytelności pozwala też szybko poprawić wskaźniki finansowe i odzyskać część środków. 

Zadłużeni po „przejęciu” przez nową firmę muszą natomiast liczyć się niestety z drastycznym wzrostem kosztów związanych z długiem. Im dłużej zwlekamy, tym  koszty są oczywiście wyższe. Naliczane są odsetki karne. Poza tym ewentualna procedura sądowa wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Dlatego dłużnik – już na etapie pierwszych problemów ze spłatą – powinien skontaktować się z bankiem, przedstawić otwarcie sytuację i zaproponować jakieś wyjście – być może uda się ustalić nowy harmonogram spłaty, albo czasową przerwę w spłacie, do momentu unormowania sytuacji finansowej.

Dane komorników są pośrednim świadectwem coraz większych problemów Polaków z regulowaniem zobowiązań. Mamy do czynienia ze skokowym wzrostem licytacji komorniczych nieruchomości. Z danych Krajowej Izby Komorniczej wynika, że od 2012 roku do początku 2015 liczba sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji wzrosła nieomal o 100 proc. W 2012 r. wyniosła ona  ponad 5,5 tys., a na koniec 2014 r. sprzedano już 9 513 nieruchomości.  Firmy windykacyjne wskazują, że podaż wierzytelności, które do nich trafiają – rośnie. W  2014  podaż przekroczyła 14 mld zł, rok wcześniej było to niecałe 10 mld zł. W minionym roku pobito kolejny rekord. Na rynek trafiło 14 mld zł wierzytelności detalicznych i hipotecznych, 2 mld zł długów korporacyjnych. Na rynku wtórnym sprzedano portfele warte ponad 6 mld zł.

Z informacji Komisji Nadzoru Finansowego wynika natomiast, że w III kw. 2015 (najnowszy raport KNF) przyrost wartość kredytów zagrożonych rok do roku wyniósł blisko 1,3 mld zł, co stanowi 12 proc. Wg KNF przyrost byłby wyższy, gdyby nie sprzedaż części portfela kredytów zagrożonych. Komisja podkreśla, że silny wzrost stanu kredytów zagrożonych wynikał m.in. z osłabienia PLN względem CHF.

Praktyką stało się już odsprzedawanie psujących się części portfela firm windykacyjnych. Zapoczątkował to Getin Noble Bank, który sprzedał firmie KRUK S.A. wierzytelności warte 710 mln zł, za które KURK zapłacił 230 mln. Później śladem tej transakcji poszły i inne firmy – wierzytelności zabezpieczone hipotecznie na setki milionów złotych sprzedały BZ WBK i PKO BP.   Wg bankowców jak i windykatorów, liczba toksycznych kredytów a tym samym podaż wierzytelności do egzekucji, będzie rosła.

Wzrost liczy licytacji może oznaczać potencjalny wysyp tanich mieszkań. Oferta powinna być interesująca dla inwestorów zainteresowanych np. rynkiem najmu. Należy jednak pamiętać, że procedura licytacji zawiera kilka pułapek, które mogą przesądzić o fiasku przedsięwzięcia.

Inwestor, który chce sfinansować transakcję kredytem, będzie dysponował ograniczonym czasem na sfinalizowanie transakcji.  Wygraną licytanta potwierdza sąd (tzw. przybicie). Po uprawomocnieniu się postanowienia nowy nabywca nieruchomości musi w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania, uregulować wylicytowaną kwotę pomniejszoną o rękojmię wpłaconą w gotówce (nabywca wpłaca pieniądze na rachunek depozytowy sądu). Jeśli tego nie zrobi, traci rękojmię zazwyczaj wynoszącą 10 proc. wartości nieruchomości.

Większe ryzyko wiąże się jednak z faktem, że choć wygrana jest tzw. nabyciem pierwotnym – tzn. kupnem nieruchomości bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika, to nie oznacza to, że wszelkie umowy najmu czy dożywocia nie ulegają rozwiązaniu automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. Taki stan rzeczy może powodować, że kupi się mieszkanie z niechcianym lokatorem. Wtedy pozbycie się go wymaga przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Niejednokrotnie, choć stający do licytacji mają prawo, na dwa tygodnie przed licytacją, obejrzeć nieruchomość. W praktyce jednak bywa to problematyczne.

Warto też, zanim staniemy do licytacji, dokładnie zapoznać się z wartością nieruchomości w okolicy. Pamiętajmy, że przy pierwszej licytacji cena wywoławcza nie może być niższa niż 75 proc. wartości nieruchomości. Dopiero przy drugiej licytacji cena może spaść nawet do 2/3 wartości lub 50 proc.


Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN