Dane makroekonomiczne

Polska, jako jedyny kraj w Unii Europejskiej, uniknęła w 2009 roku recesji gospodarczej, odnotowując wzrost PKB o 1,8%. Poziom inflacji wyniósł 3,5 %, co oznacza spadek o 0,7% r/r (dane GUS); stopa bezrobocia na koniec roku wyniosła 11,9%.

 

Polska – dane makroekonomiczne za 2009 rok, wg GUS:

- PKB 1,8%  (najlepszy wynik w UE)

- inflacja na poziomie 3,5%

- średnioroczna stopa bezrobocia 10,95%

 

Polska – dane makroekonomiczne za marzec 2010, wg GUS:

- PKB (wg prognozy Komisji Europejskiej na 2010r.)  2,7%

- inflacja na poziomie  2,6%

        - stopa bezrobocia  12,9%.

Dalsze prognozy dla polskiej gospodarki są, jak na razie, optymistyczne – na przykład wg majowej analizy Komisji Europejskiej w 2010 roku Polska znajdzie się w czołówce najszybciej rozwijających się krajów Europy ze wzrostem 2,7% PKB, podczas, gdy w całej Unii PKB sięgnie 1%.

Wg danych NBP i PAIiIZ w 2009 roku napływ Bezpośrednich Inwestycji Zagranicznych (BIZ) do Polski wyniósł 8,4 mld EUR, tj. był niższy o 23% r/r.

Jednak biorąc pod uwagę rosnące zaufanie dla stabilnej sytuacji gospodarczej Polski oraz przygotowane przez rząd dodatkowe zachęty dla nowych inwestorów w postaci wieloletnich programów wsparcia finansowego, można spodziewać się w 2010 roku wzrostu poziomu inwestycji zagranicznych.

 

Wyniki w budownictwie mieszkaniowym w 2009 i I kwartale 2010

W analizie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych pomocne są dane GUS, dotyczące wyników w budownictwie:

w 2009 roku:

- oddano do użytku ponad 160 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, tj. tylko o 3,1 % mniej niż rok wcześniej,

- branża deweloperska pobiła swój dotychczasowy rekord, realizując prawie 72,3 tys. nowych mieszkań; są to wyniki boomu budowlanego z lat 2006 – 2007,

- rozpoczęto budowę około 143 tys. mieszkań, czyli tylko o 18 % mniej niż w 2008; w tym deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 45 tys. mieszkań, tj. o 34% mniej r/r;

w I kwartale 2010 roku:

- deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 11,5 tys. mieszkań i domów, co oznacza wzrost o 53,4%  r/r,

- do użytku oddano prawie 34 tys. mieszkań, tj. o 18% mniej niż rok temu, ale jest to jeszcze konsekwencją wyhamowania rynku z lat 2007 – 2008.

Rynek mieszkaniowy pierwotny

W opinii analityków rynku pierwotnego, w ostatnich dwóch kwartałach 2009, w wyniku powolnej liberalizacji rynku kredytów hipotecznych, a także obniżek cen mieszkań, odnotowano rosnący popyt w stopniu równoważącym nową podaż, przy zachowaniu sporej puli gotowych mieszkań w ofercie. Natomiast w I kwartale 2010 roku optymizm konsumencki i popyt wzrosły na tyle, że zasoby gotowych mieszkań powoli się wyczerpują.    

Zachętą dla nowych inwestycji mieszkaniowych są także dość niskie obecnie koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa, co daje możliwość deweloperom zwiększania konkurencyjności poprzez obniżanie cen mieszkań w nowej ofercie, przy zachowaniu jednocześnie marży na poziomie 15 – 28%  – w zależności od miasta i standardu inwestycji. Analitycy oceniają, że koszt budowy metra kwadratowego mieszkania wynosi obecnie około 4000 – 5600 zł dla największych miast w Polsce (dane liczbowe za Rzeczpospolitą) – tabela 1.

Tabela 1. Średnia rentowność inwestycji mieszkaniowych w największych miastach w Polsce, bez kosztów kredytu inwestycyjnego, marzec 2010

(źródło: Rzeczpospolita, 22.03.2010)

 

miasto

cena gruntu

[w zł/m kw.]

koszt wykonawstwa i mater.bud.

[w zł/m kw.]

inne koszty (projekt, pensje prac., promocja,itp)

[w zł/m kw.]

suma wszystkich kosztów

[w zł/m kw.]

cena netto sprzedaży mkw.

[w zł/m kw.]

rentowność

 

 

[w %]

Wrocław

1200

3200

430

4830

6695

28

Warszawa

1700

3400

480

5580

7480

25

Kraków

1300

3150

430

4880

6493

25

Poznań

1400

3000

420

4820

6166

22

Gdańsk

900

2900

380

4180

5346

22

Łódź

1000

2800

340

4140

4890

15

         

Jak widać w zamieszczonej poniżej tabeli, duży udział procentowy w koszcie budowy ma cena gruntu – przedstawione tu ceny są wysokie i dotyczą dobrze zlokalizowanych terenów budowlanych w centrach miast. Natomiast w okresie marzec - czerwiec 2010 nastąpiła dalsza obniżka cen gruntów budowlanych o 8 – 12 %. W opinii WGN, jest teraz dobry czas na rozpoczynanie nowych inwestycji o niedużej skali, ponieważ ceny gruntów budowlanych znacznie spadły w ostatnich dwóch latach, jak również dostępny jest zasób tańszych terenów, w lokalizacjach obrzeżnych w stosunku do centrów miast, tak więc wzrosnąć może rentowność inwestycji przy podobnych – jak w tabeli – kosztach pozostałych.

Zwolennicy teorii cyklów koniunkturalnych na rynku nieruchomości (tzw. zegara nieruchomości) twierdzą, że rynek odbił się już od dna i rozpoczyna się faza wzrostu koniunktury. Deweloperzy rozpoczynają więc nowe budowy, chociaż jeszcze w ograniczonym stopniu, z uwagi na wciąż trudno dostępne kredyty inwestycyjne.

Małgorzata Battek

WGN Real Estate