Sprawę uściśla tzw. ustawa deweloperska. Generalnie podstawą od odstąpienia od umowy jest niewywiązywanie się firmy z terminów dotyczących przeniesienia prawa własności a także wtedy, gdy:

1)  umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych przez ustawę deweloperską;
2)  dane z umowy nie są zgodne z informacjami z prospektu informacyjnego lub załączników, chyba że zmiany w tym zakresie zostały wyraźnie zaznaczone w umowie
3)  klient przed podpisaniem umowy nie dostał od dewelopera prospektu informacyjnego
4)  dane zawarte w prospekcie nie są zgodne ze stanem prawnym i faktycznym w momencie podpisania umowy
5)  prospekt nie zawiera tych informacji, które są wymagane na mocy ustawy deweloperskiej

Jeśli zajdzie któraś z tych przyczyn możemy odstąpić od umowy, sporządzając w tym celu odpowiednie oświadczenie. Pamiętajmy, że mamy 30 dni na dostarczenie oświadczenia deweloperowi (włącznie z dniami wolnymi od pracy).

Co powinno zawierać oświadczenie? Przede wszystkim powód, dla którego odstępujemy od umowy, wezwanie do zwrotu na podane konto pieniędzy wpłaconych deweloperowi oraz zgodę na wykreślenie roszczenia przeniesienia własności, zawartego w księdze wieczystej nieruchomości.  Ostatnia sprawa wymaga formy notarialnej, dlatego oświadczenie powinno zawierać podpis notarialnie poświadczony.

Jeśli pieniądze klienta znajdują się na bankowym rachunku powierniczym, wtedy powinien on o odstąpieniu powiadomić również bank, który przechowuje środki. W tym celu kopię oświadczenia w tej sprawie powinien przekazać bankowi. W takiej sytuacji bank powinien niezwłocznie zwrócić klientowi środki.

Odstąpienie oznacza, że umowa została niezawarta. Nie wiąże się z żadnymi kosztami ze strony klienta. Jeśli deweloper nie uzna skuteczności odstąpienia, wtedy pozostaje droga sądowa, na której firma najczęściej będzie starała się udowodnić, że nie nastąpiły przesłanki, które pozwalały na odstąpienie.

Inna procedura obowiązuje, gdy klient chce odstąpić od umowy ze względu na to, że deweloper nie przekazał na czas prawa własności. Wtedy – zanim to zrobi – ma obowiązek wyznaczyć firmie 120 dniowy okres na finalizację inwestycji i wywiązanie się z umowy przyrzeczonej. Co ważne, późniejsze odstąpienie od umowy (jeśli deweloper nie wywiąże się z obowiązków mimo nowego terminu) nie zwalnia firmy od konieczności zapłaty kar umownych za opóźnienia.

Co jednak w sytuacji, gdy nie zachodzą przesłanki, pozwalające kupującemu na odstąpienie, a ze względu na różne czynniki chce on jednak rozwiązać umowę z deweloperem?

Istnieje możliwość zgodnego rozwiązania umowy, po wcześniejszym porozumieniu się z firmą. W takiej sytuacji strony podpisują akt notarialny, w którym unieważniają wzajemne zobowiązania a nabywca zgadza się na wykreślenie z księgi wieczystej jego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oczywiście w takiej sytuacji nie ma podstaw do oczekiwania zwrotu wszystkich środków zawartych na rachunku powierniczym. Sposób ich podziału – w zależności od ustaleń – będzie zawarty również w akcie notarialnym.

Jeśli umowa stanowiła, że część pieniędzy wpłaconych przez klienta było zadatkiem, z pewnością zostanie on przejęty przez dewelopera.

Co w sytuacji, gdy zgody nie ma? Klient stoi wtedy na straconej pozycji. Ewentualne zaprzestanie płatności w terminie przewidzianym w umowie może skutkować karami umownymi, sądowym nakazem zapłaty i wreszcie egzekucją należności przy pomocy komornika.

Deweloper może też na drodze sądowej „zmusić” klienta do wywiązania się z umowy lub samemu od niej odstąpić.
Klient, który nie ma zgody na rozwiązanie umowy, powinien więc szukać wyjść alternatywnych – np. znaleźć zainteresowanego, któremu jeszcze w trakcie trwania inwestycji przekaże prawo do nieruchomości na mocy cesji.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN