Gdyby wybór lokalizacji opłacalnych ograniczał się wyłącznie do ścisłych centrów dużych miast, rynek byłby znacznie ograniczony, a na takich nieruchomościach urosłaby bańka cenowa. Na szczęście tak nie jest. Inwestorzy, których nie stać na „pewniaki” (pisane w cudzysłowie, bowiem tak naprawdę pewniaki nie istnieją, można mówić o dużym prawdopodobieństwie) nie są na straconej pozycji.

Pamiętajmy, że gorsza, peryferyjna lokalizacja nie musi być taką w perspektywie kilku, kilkunastu lat, a przecież na taki dystans obliczone jest inwestowanie w nieruchomości. Osoby, które wybiorą dobrze i tanio kupią mieszkanie w gorszym położeniu, mogą sporo zarobić, jeśli lokalizacja stanie się atrakcyjniejsza, a tak może się stać z wielu przyczyn.

Przed włożeniem swoich pieniędzy w daną nieruchomość, warto pozyskiwać wiedzę. Śledzić plany miejscowe i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, być na bieżąco z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, znać i obserwować realizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w okolicy.

Pamiętajmy, że miasta się rozrastają. Tworzą się nowe centra. Dzisiejsze peryferyjne dzielnice mieszkaniowe, za kilkanaście lat – zwłaszcza wsparte inwestycjami infrastrukturalnymi – mogą być lokalnymi centrami i przyciągać nowe inwestycje. Wartość nieruchomości w okolicy podnosi obecność rozpoznawalnych nieruchomości komercyjnych – biurowców, centrów handlowych itd.

Oczywiście ten sam wpływ mają inwestycje drogowe, komunikacyjne. Przykład chyba najbardziej sztandarowy to druga linia metra w Warszawie. Po jej uruchomieniu mieszkania w okolicy wyraźnie podrożały. W miastach regionalnych podobny wpływ może mieć np. uruchomienie linii tramwajowej w daną lokalizację, która znacznie poprawi jej skomunikowanie.

Z kolei jeśli chodzi o dzielnice ze złą sławą – najczęściej takie obszary stanową rezerwuar mieszkań komunalnych – też możemy założyć, że stopniowo będzie to się zmieniać. Przykład z Wrocławia to Śródmieście i Przedmieście Oławskie – zabudowane kamienicami. Dziś dzięki programowi rewitalizacji miejskich kamienic, nowym inwestycjom deweloperskim i napływowi nowych mieszkańców takie dzielnice znacznie zmieniły wizerunek. Klienci docenili ich dobre położenie, a same kamienice po odremontowaniu znacznie zyskują na wartości.

Dobry „strzał” inwestycyjny to marzenie wielu – kupno taniego mieszkania, które z czasem znacznie podrożeje.
Choć lokalizacja jest chyba najważniejszym czynnikiem, który powinniśmy brać pod uwagę, są też i inne. Do nich należy rodzaj budownictwa, w który warto zainwestować i same parametry nieruchomości.

Z doświadczenia pośredników WGN wynika, że obecnie ryzykowne jest inwestowanie w nieruchomości duże – zarówno mieszkania, jak i domy. Po pierwsze ciężej znaleźć na nie najemców, po drugie – kupców. Do tego stawka za metr kwadratowy dużej nieruchomości jest z reguły obniżona (nie dotyczy to segmentu apartamentów).

Polacy preferują średnie metraże – 40 – 60 mkw. W przypadku domów również nastąpiła zmiana preferencji klientów. Jeszcze kilkanaście lat temu budowało się duże domy wielopokoleniowe – o kilku kondygnacjach i powierzchni przynajmniej 200 mkw. Dziś ten format jest już zupełnie niepopularny. Królują mniejsze domy – do 150 metrów. Te duże są skazane na przecenę.

Jeśli chodzi o typ budownictwa – na rynku wtórnym nastała moda na inwestowanie w kamienice. W takie obiekty, często świetnie położone, wkładają swoje pieniądze deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni. Lokalne programy rewitalizacyjne sprawiają, że coraz więcej kamienic odzyskuje dawne piękno. Z danych cenowych WGN wynika, że mieszkania w odrestaurowanych obiektach zyskują na wartości nawet o 100 proc. Jeśli natomiast chodzi o bloki – tu jest nieco trudniej, co nie oznacza, że wielką płytę należy automatycznie skreślić. Mieszkania w takim budownictwie z reguły mają nieco niższe ceny, co może znacznie poprawiać rentowność najmu, zwłaszcza jeśli osiedle jest dobrze położone. Oczywiście bloki w centralnych lokalizacjach utrzymują wartość mieszkań.

Jeśli próbować określić co jest „pewniakiem” na rynku mieszkaniowym, można powiedzieć, że pewniaków właściwie nie ma. Nie sposób określić co w perspektywie kilkunastu lat nie straci na wartości. Można oszacować natomiast prawdopodobieństwo. Przykład przeceny po górce cenowej z lat 2007 – 2008 pokazuje, że najbardziej odporne na spadki cen (które średnio wyniosły 30 proc.) okazały się nieruchomości w ścisłych centrach miast, a więc te najbardziej prestiżowe. Obroniły się też niektóre inwestycje apartamentowe, z segmentu Premium, ale tylko niektóre. Wiele przeszacowanych projektów musiało przejść drastyczną przecenę.

Wartość trzymają też najlepsze lokalizacje inwestycyjne w prestiżowych miejscowościach turystycznych. Mowa o pasie nadbałtyckim, czy kurortach zimowych, takich jak Zakopane, Wisła, Karpacz itp.

Pamiętajmy, że sam właściwy wybór nieruchomości to nie wszystko. Do czynienia mamy też z pewnymi czynnikami w skali makro, które będą się przekładać na rynek. Chodzi przede wszystkim o niekorzystne zmiany demograficzne, ale również z drugiej strony rosnącą imigrację do Polski. Wpływ na popyt w przyszłości mają również zmiany natury kulturowej, obyczajowej – większa liczba osób żyjących samotnie, częstsze zmiany miejsca zamieszkania i pracy w ciągu życia. Wszystko to będzie pociągać za sobą zmiany preferencji popytowych na rynku mieszkaniowym.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN